现在的市场是个什么情况呢？
想买房的人，钱是有的，但就是犹豫。
想卖房的人呢，道理也明白，但还是犹豫。
你问他们犹豫什么？
无非是买早了，未来还要降，糟心。
不下手呢，又担心未来涨了，要出更多的钱，还是糟心。
横竖都是糟心，那我今天不如说点实在话，治一治大家的糟心。
理解周期、尊重周期、周期永存。
普通人是改变不了趋势，也决定不了趋势，只能去顺应趋势。
我之前和大家说过，你简单理解3个指标，就知道当下的周期进度：
分别是：货币周期、库存周期、调控政策周期。
我们现在看到的各种鬼故事、小作文、要完文，无非是一轮货币周期底部的人性噪音。
从历史上看，每一次周期，基本上要经历3-4年的时间。
我给大家回顾一下过去的几次货币周期，你可能会理解得更透彻。
注意啊，我这里说的货币周期，说的是M1而不是M2。
M2代表的是广义货币，但M1代表的是市场上的活钱，只有市场活钱多，资产价格才会发生变化，也只有活钱变多，通胀才会起来，房价才会上涨。
从98年房改我们确定商品房之后，3个周期的表现分别是：
1998/7~2002/2，历时3.6年，货币供应总量+79%
2002/2~2005/4，历时3.2年，货币供应总量+56%
2005/4~2009/2，历时3.8年，货币供应总量+74%
这3次，前面放水不够，后面放水太长，所以回顾一下当时的结果就是股楼双牛。
后面的几次：
2009/2~2012/5，历时3.2年，货币供应总量+66%
2012/5~2014/12，历时2.6年，货币供应总量+22%
这一次放水，整体比较克制，时间短，提供的货币量也少。
随后是2014/12~2019/2，历时4.2年，货币供应总量+63%。
这一次是历史最长，所以这时候的楼市涨幅也是最久的，且从一二线涨到了三四线城市。
接着是2019/2~2022/2，历时3.0年，货币供应总量+13%。
这一轮非常克制，也是对第6次的一个纠偏，但是是担心重回第6次的一个大涨问题。
现在我们正在经历的是2022年开始到未来的第8次的货币周期。
截至2024年10月末，旧口径M1余额63.3万亿元，新口径M1余额达105.1万亿元。
但增速上11月的M1增速为-6%，市场上的活钱并没有流出来，所以大家的体感才是通S。
这轮货币会持续多久，货币量最终是多少，现在还不得知。
但按照历史都是3-4年，这一次哪怕时间上不会短，但预计整体周期也会在4年左右。
货币供应量预期不会少，为什么地产周期要看货币周期。
我怕说太多大家反而乱了，先看一张图，然后我直接把答案告诉大家。
地产和货币周期无论在节奏还是幅度上都强相关，且货币领先于地产。
也就是说，如果M1持续增长，那么最后一定会反馈到房地产上。
这就是周期，不以人的意志力为转移的。
房价上涨的本质，是遵循货币的原则。
只要市场上流通的货币量够多，资产价格就肯定会上涨。
所以如果你不清楚接下来房价是涨是跌，你只需要理解，M1是一定会拉起来的。
所有经济体只要向前发展，一定是伴随适当通胀的，而通胀的环境，M1的增速就一定是向上走的。
先记住这一点。
其次，看好第二个指标：库存周期。
你也可以理解为供需指标。
经济学告诉我们，价格主要取决于供求关系。
在房地产里面，则是商品供应和需求的指标。
包括住宅的待售面积、在建面积、年去化量等。
大家可以回顾一下，我们从430会议中提出的基调刚好就是：去库存。
也是从21年开始，商品房的供应量开始逐渐减少，因为那时候三道红线卡死了一批开发商的现金流。
所以很多城市的土拍量是从21年年底开始慢慢减少的，到2024上半年我们监测的22个重点城市供应宅地建面同比下降33%（供应宗数同比下降约五成）。
而且今年多次提出了第四代住宅，所以同样的地块，可供应的住宅套数是减少了很多的。
也就是说未来几年，可售的商品房数量会比过去几年少很多。
与此同时，我们下半年多次提及的还有2个招数：收储和城中村改造拆迁。
这些都是减少整个市场供应的动作，收储主要针对存量新房，而城中村改造拆迁则是针对二手房，这既可以减少库存，也可以增加需求。
政C手段，完全是可以干预供需市场的，再配合货币量的投入，就会让这个周期从底部走出。
我认为这才是大多数人要看到的趋势。
如果看短期涨跌，你会非常痛苦，因为所有人都想去踩中那个精准的底部，可问题是没有多少人真的能找到。
而且我说句实在话，未来2年可能是房地产从底部到上涨的一个趋势。
如果你今年买了，明年继续跌，那又怎么样，你会卖吗？
可是如果你今年买了，明年涨了，你又怎么样，你会卖吗？
拉长周期看吧，我看了一下过去，其实只要你持有10年以上的房子，到现在其实都是没有亏的。
哪怕在房价跌了那么多的情况下，10年前买房子的那批人，你们亏了吗？
你越是看短期1-2年，你越会纠结，你越会犹豫，反而越是错失机会。
尤其是投资的角度，你更不应该受短期数据的影响，而该把目光放在长期的、前瞻性的指标上。
如果你想短期赚大钱，那我劝你就别买房了，心态错了，就不可能到达终点。
你能看明白的，想要追求一个长期收益的，现在只是迷茫城市应该如何选择的。
如何去以房换房，优化手里负债的，可以扫码加我微信，我们在闭门直播进一步把当下的底层逻辑说清楚。
结合我刚说的几个指标，我们其实是专门研究了300个城市城中村改造的名单，包括收多少套房子，进度如何，想要这份资料的，可以听完闭门之后找我来拿，这份名单应该能让你们多少对你所在的城市价值有个基本的了解。
包括整个市场的货币量是个什么情况，当下我们走到了周期的哪一个阶段，也都可以扫码加我微信，我在闭门直播中分享的东西，都是一个长期的、底层逻辑的东西。
房地产已经进入存量时代了。
越看短期越焦虑，越看长期越豁达。
现在你们要分析明年怎么走，那就一定是越看越焦虑。
因为地缘问题没有解决，明年外贸冲击大概率也会来的，大家看到的短期难题，也不是马上解决的。
但如果你现在都不做，那大概率未来的财富变化也和你没有关系。
这才是所有人犹豫、纠结的原因。
现在的一个底层逻辑是什么？
是过去我们增量的市场正在消失，从2001年进入WTO后，我们吃了20多年人口增量的红利。
但现在人口增速放缓，新的逆全球化趋势又来了，这个时候我们就不可避免的进入存量市场了。
就好比现在为什么电商在玩价格战啊，一方面是大家的收入减少，消费降级，只有价格够低，消费者才买，另一方面是出口受限，很多商家只能转向内需市场。
可内需是个什么情况，大家也知道，电商想卷存量市场，就只能接受价格下调。
站在房地产市场的角度，我们也进入了一个存量市场的时代。
房地产是个什么情况？
大部分人都有房，该买的也都买了。
对于多数三四五线城市来说，现在是房比人多的时候。
这个时候你还去拼命建房子，那就等于和电商一样，只能无限陷入价格Z。
站在房地产角度，存量市场拼的是人口增量。
这是我一直强调的，人口负增长之下，看的是人口结构，而不是人口总量。
存量市场的情况下怎么办？
等一些人下了牌桌，市场能重新激活。
说白了，财富总量是恒定的，那就是等有人赚到那些亏钱人手里的钱。
再直白一点，所谓房地产的存量时代，就是部分城市的人口和财富转移到头部城市来。
进入一个大鱼吃小鱼的时代，就和现在韩国和日本一样，除了东京都市圈和首尔都市圈的价格还会涨之外，其余城市的房价也不涨。
这就是存量房时代下，财富转移的结果。
最近很多朋友问我，自己是XXX小城市，要不要买房，我问他是不是刚需，他说是。
我说刚需这个问题，我很难回答你。
但我想反过来问你几个问题，我相信你反复思考后会有更清晰的答案。
1、只有租房是真正的刚需，如果你是刚需，为什么你不考虑租房呢。
你算一算你所在城市的租金，再考虑一下月供和首付，你大概有个数。
2、如果你是刚需，那你为什么还要来问我呢？
刚需就是现在我要结婚，丈母娘要求必须有房，孩子上学必须有房，这种是铁刚需，如果是这种情况，你又为什么要问我呢？
3、如果你不是第2种情况，你只是想以后在老家养老退休，那为什么要现在买呢，为什么不等你以后真的要到非买不可的情况下才买呢？
老家房价也不会怎么涨，为何不等有需要住才买？
所以原则上没有真刚需，大家都不希望自己的财富缩水贬值，这才是人性。
那既然如此，为啥不把你的财富放在有价值的城市呢？
所以大家真的要把思路打开，不要在有限的思维把自己困死了。
尤其是，不要用现在的眼光去看未来，没有人能看得准。
未来人人有房，一个孩子继承6套房？
这一招，常常用来反驳房价上涨。
之前有个很火的电视剧，叫做小巷人家，如果大家没看过，推荐大家看看。
说的是70-80-90年代的苏州棉纺织厂家属居住的小巷子里发生的一系列故事。
当时他们干一辈子的梦想是想住进一个筒子楼，当时的筒子楼就像我们以前的大学宿舍，宿舍里面没有卫生间，都是公共厕所。
你想想，70年代的中产家庭，希望的竟然只是住进筒子楼。
后来小巷的孩子结婚，其中一个去了上海外企工作，住进了单元房，里面有房子有卫生间，当时房子多少钱，10几万。
对于棉纺织厂的普通工人来说，他们一辈子都买不起。
但是他们的子女在那个时候，是愿意贷款买房的。
为什么，因为他们小时候住的是大杂院，他们的父母希望住进有独立卫生间的房子，他们自然也想。
他们住过了小杂院，自然就向往高楼。
但如果我们站在2024年去看，当时的筒子楼会是现在的我们向往的吗？
完全不会。
就算你现在去看香港的楼房，你看他们所谓的千尺豪宅你可能也看不上，因为你现在住的比他们的好多了。
所以这个事情，我只是想告诉大家，人其实很简单的，以前向往、又没得到的，你就会愿意支付高溢价。
这就是我说的需求不会消失的，这就是改善型住房出现的原因。
你看大家就是从羡慕老公房到厌弃老破小，到开始要求小区的绿化、物业、容积率、外立面，开始到要酒店式管理、要大露台等等。
其实改善这件事，是没有头的。
一代有一代人的终极居住追求，所以你真别以为，以后孩子继承6套房，根本不愁房子住这种说法。
对于一代又一代的年轻人来说，买的不是房子，是梦，是少年未得之物。
20年后，我们再来看现在的产品，谁说不会被淘汰呢？
搞清楚底层的逻辑，至少你短期才不会患得患失。
我们普通人其实很难去改变整个时代进步的浪潮，我们唯一能做的是，就是比一部分人看的明白，且行动力够快。
之前很多看空的文章，流量非常好的，说明有人爱看，也说明这个市场上依然有大部分看不明白的人，所以他们对所谓的看空博主，反而觉得是良心博主。
其实信息本质上不是去洗大家的脑，而是筛选同频的人。
你自己内心是看好的，你才会对看多的文章点赞。
你看空的，你就只会未看空的文章点赞。
但话说回来，你想想，这个世界上赚钱的人是多数呢还是少数呢？
如果你也认可我说的，想做一个长期的价值投资者，不被短期的变化所影响，可以扫码加我微信，我在闭门直播再和大家聊点底层的东西，也聊点现在出现的一些机会吧。
你不要纠结明年涨不涨，而是3-5年能不能涨，你有没有机会在现在先提前布局，提前置换，提前做好准备。
回到个体来看，房价涨不涨，本质上和你手上的这套房子涨不涨，是两回事。
都知道房价无普涨，谁的房子能回暖呢，你能不能判断，这才是最关键的，如果你不懂判断，还是那句话，先扫码加我微信，可以一对一聊一聊。
