现在卖掉房子的,该后悔了?

楼市   2024-12-18 12:30   广东  

今年快结束了,所有的一切在2024年就要尘埃落定了。

今年有一个段子,说是今年有2波人是最后悔的:

一波是20-21年的时候买房的,现在保守亏个30-50%

另一波是20-21年没卖房的人,否则现在可以多赚30-50%

可见,不管你有房没房,你都特别关注一个关键点:买房/卖房的时机。

最近1个月,越来越多人问我,到底还要不要卖房,明年楼市到底会不会回暖。

所以,今天我不谈宏观的,谈点一些底层、不变的理念,或许对大家做买卖决策有所帮助。

个人的努力在趋势面前,很多时候不值一提。

你赚了多少钱,和你努力无关,只和你有没有抓准趋势,做对选择有关。

当下我们正面临什么?

第三次房改,而这一次,又给了无数人一个选择的机会。

第一次房改,是50-60年代,那时候的住房属于国家福利分房时代。

第二次房改,是1998年,国家正式启动住房商品房,福利分房时代结束,住房进入商品化时代。

随后的3年时间,是房价大涨的时候。

第三次房改,是2023年,提出要双轨制并行,商品房归商品,保障房归保障。

很多人看到这句话,实际上也是无关的。

双轨制到底意味着什么?

意味着商品房和保障房在未来将同等重要。

以后居者有其屋的任务,不是靠降商品房的价格,不是靠调控把房价降下来,而是靠发展保障房去走。

反过来,你就要思考,未来对商品房的限制可能会越来越少。

我们参考香港和保障房的发展,从提出双轨制以来,没钱的都去排队申请保障房了,有钱的去买商品房,随后房产的价值产生巨大的分化。

能被保障房替代的都是老破大或者远郊的商品,而核心地段的好房子就继续升值,成为稀缺的优质资产。

新加坡和香港有一半以上的人都住在政府提供的保障房里面,但是商品房却是全球最贵的几个国家(城市)之一。

所以有些房子,该涨的就让他涨,也不要限制。

至于买不起的,排队住保障房就好了。

非要把商品房搞到人人都买得起,才是逆规律的。

谁能保证说只要你去北上广深打工,那你就一定能买得起房子,强行让所有人都买得起房子,才是最大的不公平。

所以为什么多次提出保障房,甚至今年是大力用收储的方式去筹集保障房。

那是因为老板开始清晰的知道,去调控商品房,所谓限售限价限购,对商品房控制涨跌是没什么意义的。

保障房就像是公交车,有基本的出行准备,那地方做好兜底的使用就好了。

但你想出行更舒服,可以买私家车。

而商品房就像是私家车,有条件的就去买,丰俭由人,有人买10万的,也有人买100万的。

所以很多人问我手里的房子要不要卖掉,你思考这个问题之前,想想未来。

第三次房改本质就是对所有房子一轮大洗牌的过程。

有些房子,如果最后没人接盘,就会和保障房的价格一样,甚至还更低。

所以你只需要问清楚自己:

你的房子在什么能级的城市,是一二线城市吗?

你的房子,是优质地段的好房子吗?

你的房子,有什么绝对的稀缺资源,能不被保障房所替代吗?

如果都不是,那为什么还能涨?

大部分人问出这些问题的时候,心理多少都清楚一点的,但很多人是不想面对现实的,会找各种理由去让自己不卖房更合理化。

比如这房子有最好的小学和初中,这房子也没怎么跌,又或者是他所在城市有多么特别多么特别,或者是这2年没跌多少。

各位,房子买的是资源,你可以理解为房价是一个城市的门票钱。

有些城市房价贵,是因为资源好。

房子的命运最终都是取决于这个城市的兴衰,这个城市有未来,房子才有未来。

或许短期你没感受到你所在城市的房价跌了多少,但未来呢,如果你能接受下跌,其实也不用来问我,这房子到底要不要卖掉。

未来很多城市的房价,会无限接近于本地的工资水平。

所以别问我还要不要卖房,多问问你自己你所在的城市未来如何。

如果看不明白,你可以加我微信,我有一套判断城市价值的方法论,以及一份《资产自测表》,可以帮你大概判断你的房子的价值,当然,如果你是自住刚需,我觉得可能就不适合你了。

因为你在三四线城市自住的房子,更多是消费品,消费品这东西,取决于个人的需求和喜好,有人喜欢买名牌包,有人喜欢帆布包。

这就是刚需,刚需讲喜好,讲值不值得,不讲收益。

因为只有资产品,才会更重视价格的涨跌,才会更注重收益。

房地产其实是一个周期的生意。

20-21年买房的人和20-21年没卖房的人,都后悔了。

为什么,其实就是对周期的理解一无所知。

为什么常常说,买房卖房的时机特别重要,很简单,如果你在市场顶部买入,就算是一线城市最好的房子,也不会升值。

而如果你在市场底部入手,可能房子不一定好,但未来你也有机会赚到大钱。

所以新的问题又来了,现在所处在一个什么时期呢?

在我们所处的这个地方,我们要分析市场,既不是简单的经济学,也不是简单的政z学。

而是政Z经济学,我希望大家能理解这一点。

因为只有这点明确,你才会理解926日提出那句话的意义:要促进房地产市场止跌回稳。

然后就是接二连三的冲锋陷阵,大招该出的都出了。

甚至也表示:经过三年不断调整,市场已经开始筑底。

我直白点说,老板只允许房价跌倒这了,如果还跌,那可能要入KPI了。

所以你发现很多城市开始各显神通了,不要去质疑这件事啊,我为什么强调我们是政Z经济学呢,因为我们有招,不会完全丢给市场去做决策。

不要去想说我们能不能救起来这件事,我也不知道,但我知道个体不要去和力量去较劲,因为最后你会发现,你只是和自己过不去。

你想想我们可以做什么:

常态化去发行国债、提高财政赤字率、国债置换地方债、专项债买地买房、100万套货币化棚改、持续去降准、降息。

让整个经济面从通S走向通Z,我们工具箱是有法子的。

2019年的时候深圳为什么会有一波大涨,那时候我们没有遭受川普上台后的关S影响吗?

因为2019年深圳取消了豪宅税、确立社会主义先行示范区,就靠政策利好,就能点燃市场。

当然,我不是说现在这招依然可行,而是透过现象去看本质。

我们是可以靠着政c利好来改变预期和改变信心的,关键是,无数次的经济周期经验中都告诉我们:

只要经济热,就要采取紧缩的信贷政策;

只要经济冷,就要采取刺激的信贷政策。

而房地产的低迷,一定是处在了经济的低迷时期。

所以凡是低迷,必有刺激。

同时历史上任何一次周期都告诉我们几个事实:

1、经济不可能一直高速发展,所以房价不可能一直涨。

2、再大的危J,也都有结束的时机,而物极必反,也同样会出现。

每一次的危机结束后,新的繁荣期,都要比危机之前好上非常多。

所以不管你个人喜不喜欢房地产,看不看好房地产,本质房地产涨跌就是经济周期的一种体现

你越早买明白道理,你会越理智,也越淡定。

单纯说房地产周期的话,我分享3个指标,大家可以一起判断一下,房地产的走到哪一步了:

分别是:货币周期、库存周期、调控政策周期。

货币决定价格,库存影响价格,调控影响货币和价格。

现在这三者在老板面前是什么情况?

货币周期必然是宽松的,但这时候我们不能只看M2,因为M2只能代表印了很多钱,但钱不一定流到了市场。

所以要记得关注M1,也就是流通的货币,只有流通的货币才会对市场的商品价格产生影响。

这是一个很关键的知识点,如果M2在涨,M1也在涨,剪刀差在缩小的时候,大家就要多关注了。

其次是库存周期,如果市场上持续供过于求,那价格是不可能出现反弹的。

你会发现今年的房地产主题,其实就是430提出来的去库存,我们围绕去库存做了很多动作:

1、收储

2、城中村改造

3、控地、第四代住宅

说明这种我们多数人知道的简单的经济学逻辑,老板的智囊团能不懂吗?

至于调控政策周期,无非就是五限,现在基本都解除了,所以你发现,现在就是在全力以赴去让房地产快速度过这个周期底部。

说真的,没有人能准确的知道那个底部的正确时间,如果真有人知道的话,那是真预言家了。

我只能说,周期本质上就是不以人的意志力为转移的,我们能做的不是去改变周期,而是理解周期、适应周期,并抓住周期去做好个人家庭资产的配置。

很多人把所有问题都归结于市场环境不好,但说句心里话,不管行情好还是不好,都有赚钱的机会,牛市亏钱的人大有人在。

我有时候觉得周期底部才是真正的机会,房价跌,大A跌,不才是机会吗?否则一直涨,你加仓的机会都没有,但跌了,反而是加仓的机会。

对于楼市而言,跌反而是低成本上车的机会,只是很多人因为恐惧和迷失了客观判断的逻辑。

比如说这2个月广深的房子成交量是很火热的,我记得有人问我为什么,我没给她一一分析,我就说了一句:任何时代,总有明白人,也总有看着明白实际糊涂的人。

任何投资都是逆人性的,能看懂并实操的本就不多,要不然人人都是富人,谁来做牛马呢?

还有看不明白的,也看不懂的,可以先加我微信吧,领取我的闭门直播课程,我在闭门直播会给大家更深入去分析,当下的楼市到底处在一个什么状态,你只有搞清楚了,你对买卖房的时机,才能更透彻,你会对你现在到底是买房,还是卖房,有更清晰的认知。

包括我的私域,也会分享一些投资理念和一些财富的机会,想一起保持前行的朋友,可以扫码加到我的微信。

大胡子说房
李俊怀,大胡子说房创始人、城市和房产研究专家。十余年房产研究和投资经验,通过文章和视频给大家专业通俗的经济和楼市政策解读,深入的全国城市发展分析,系统买房的认知和方法
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