2024年2月，万科将上海七宝万科广场50%的股权，甩卖给香港领展基金，这是万科的标杆项目，也是经营最好的项目。交易对价为24亿，相当于打了七折。不久之前，万科同样甩卖了自己3家悦榕庄酒店的股权，仅仅收获4.8亿的现金。而现在，更是传言万科要甩卖自己高端长租公寓项目的股权。
万科为什么要出售资产呢，先看看今年的地产销售情况：
克尔瑞公布了2024年1-2月中国房地产企业销售TOP100排行榜，根据其数据来看，这100家企业1-2月的销售操盘金额为4209.1亿元，同比2023年1-2月下降48.8%。 相比于2023年接近腰斩的局面，这其实已经很超乎人们的意料了。我们能想到地产市场会继续冷却，但没想到会下滑这么多。
当然这还不是最夸张的事情，相比于2021年下降更多。2021年1-2月，百强企业销售操盘金额为16198.8亿元，2024年1-2月的金额仅仅相当于2021年1-2月的26%，等于说短短3年时间，销售额下滑了74%。
百强企业的销售操盘金额门槛从2021年的33.1亿下滑到2024年的7亿。操盘金额超过100亿的，2021年有44家，而2024年只有12家且只有万科和保利的操盘金额超过300亿。在这个行情下不管是国企还是民企都不会好过，当然民企更不好过。在不经意间，排名前列的企业要不然就是纯正的央企国企，要不然会带点国企背景。
销售下滑带来的最大恶果就是房企的现金流进一步紧张。其实，地产行业的资金来源除了贷款之外，最重要的是销售回款，特别是预售房销售款。很多人吐槽预售制，因为一旦房企现金流枯竭，就容易导致在建房烂尾，最终使得购房人房子住不上但是还得接着还银行贷款这种景象，对很多人的生活带来了恶劣的影响。
但不得不说的是，因为预售制的存在，地产商拥有了大量的现金流，进而进一步扩大规模，一边拿地，一边卖，一边建设，无限次的循环。中国的地产行业也正是因为这种模式，得以飞速发展，建了大量的房子，助推了城市的发展。当然，速度太快的恶果也很明显，就是房屋质量存在问题，房企的资金链也特别紧张，一旦出现问题，就容易暴雷，现在就是这种状况。
因为销售额的下滑且过去拿地的钱是无法退回的，最终导致了恒大、融创及碧桂园等企业挨个出问题，包括甚至好学生的万科都顶不住了，开启了卖卖卖的模式，这也就可以解释为什么万科会卖七宝万科广场，因为真的缺钱。
不过细想也正常，前两个月万科的销售额也就300多亿，按照这个节奏来看，万科全年的销售额也就2000-3000亿左右。但是背着3000多亿的贷款，每年利息100亿，按照现在的地产毛利率，也就十几个点，利息就吃掉了毛利的三分之一。再算上相关的管理费用，想赚钱是很难的事情。现金流上入不敷出是实实在在存在的，所以万科一路卖也很正常。
地产公司想要活下来，除了尽可能卖房子消耗库存土地之外，第一个选择的就是跟境内的借款机构商谈贷款展期及做贷款置换，降低利率，比如据说万科正与部分贷款机构（主要是保险公司）进行非标债务展期谈判，以延长其非标准债务的期限；原定于2023年12月到期，延期3个月至今年3月到期，随着到期日再次临近，董事长带领高管团队前往北京与监管机构会面。
境外的负债很难展期及降低利率，而万科美元债的偿付高峰期即将到来，需要在3月及6月分别偿付6.3亿美元、6亿美元，大约90亿人民币。万科的美元债实际上已经不多了，存续境外债共7笔合计32.2亿美元，其中2024年到期的3支债共14.28亿美元，2025年及之后到期应付美元债约17.92亿美元。挺过2024年6月之后只剩20亿美元了，内部支持一下熬过去问题不大。
想要活下来的第二个选择就是少拿地，做好现有的就行，等什么时候资金充裕了再考虑下一步拿地，全国卖地收入的下滑就是例证，当然现在统计局已经不公布这项数据了。这样能保证你的现金流尽可能不流出，好歹能撑下去。
第三个选择就是出售现有的业务，这点其实挺肉疼的，把最好的卖出去舍不得，但是不卖又活不下去，现在这种状况只能二选一了。至于还在亏损的业务，能停就停吧，过去的投入也不要了，壮士断腕。
地产企业为了自保少拿地，少盖房子，影响到政府也没钱了，也影响到了其他产业的发展，最后导致人们收入大幅度减少，更没有人买房子，恶性循环。
地产行业什么时候能到底呢？没人会知道，现在能做的就是尽可能提供信贷支持，包括个人和地产企业，压低贷款成本，用时间换空间。让地产企业活下去，让想买且能买房子的去买房子(当然价格肯定得能浮动)，对存量贷款进行贷款置换，修复个人和企业的资产负债表。当房子的库存逐步见底且新开工面积小于需求的时候，似乎就该到底了。
试想，如果地产商都不拿地以及都不建房子了会出现什么情况呢？市场的供应降为0了，但是需求还存在，其实跟股市的反转是差不多的逻辑。
虽然人口在减少，但是城市化还没有结束，人们对于住宅的需求依然很大。大量的房子在三四五线城市，这些房子有很大部分将会被荒废，地产分化的时代早已经到来。经过这一波时候，活下来的地产企业的财务状况也会得到好转，更加激进的开发政策也会消失，整个市场或许会变得更加成熟，需要一点耐心。
