周五，地产股迎来了久违的全面爆发，作为各个地产公司组合的地产ETF单日上涨了8.53%，而地产ETF也从4月底的0.417上涨到了0.548，不到一个月的时间，涨幅超过30%。
龙头股万科和保利，在周五也是双双涨停。过去一个月，万科从6.45元涨到9元，涨幅40%，保利从7.74元涨到11.2元，涨幅45%。
地产股疯狂上涨的原因其实大伙心里都清楚，那就是政策出来了。保交楼那是最基础的，最主要的是又提到地产去库存。大概10年前就提过这个概念，后面导致15和16年房价大涨。
这次去库存有了更多的支持，比如有说：
相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困；商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
这相当于政府出资购买闲置土地和商品房，为房企注入流动性，为市场减少库存。
同时对居民端配套的也有政策，昨天央行接连发布三条房地产金融政策通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，并调整个人住房贷款最低首付款比例。
目前，首套房的5年期贷款已经降到了2.85%，跌破了3%，而首套房的首付款比例更是降低到了只需要15%。这个首付比例应该是我见过最低的了，甚至2008年的时候都是首付比例20%。可见政策已经彻底转向，这也导致了市场预期的转变。
当然如果看政策出来的节点，也非常有意思，大概是在万科出问题后不久。2月底和3月初，万科爆出了一系列新闻，包括美元债偿还危机，卖掉上海万科七宝广场以及跟债权人商讨债务问题。最后倒是没有出什么大问题，但万科的现金流明显出了问题，最近又要卖掉在深圳湾的总部基地。之后的4月，整个地产行业股票暴跌，市场信心已经跌入了低谷，很多人都开始卖掉自己的地产股票。
可能是中央觉得地产行业再不救就要出问题了，所以出台了一系列的政策，限购逐步取消，政府可以回购土地和商品房以及降低利率和首付比例等等。有效不有效短期内是很难看出来的。至少之前的政策效果不大，数据摆上：
1-4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资23392亿元，下降10.5%。新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。
这个销售的水平基本上已经跌回到10年前，而销售下滑带来的就是商品房存货上升，4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积39088万平方米，同比增长24.5%。
库存面积上升也意味着地产企业的资金都压在里面，无法收回，但是买地的钱要支付，工程款也要支付，所以去库存是至关重要的。10年前那波的去库存跟现在并不一样，2015年中国的城镇化率为56.1%，2023年城镇化率为66.16%，城镇化率比之前高了10个点，此外2022和2023年连续两年人口负增长，之后的负增长是必然的。
2016年2月，商品房待售面积为73931万平米，与今年4月的待售面积差不多。但是结构有明显的差异。2016年那次主要是住宅，待售面积比4月多了7000多万平米，这次主要是写字楼、商铺等更多。比如深圳这么缺住宅的地方，却依然在深圳湾那么好的地方盖很多很多写字楼，其实深圳的写字楼空置率在一线城市里面是最高的，根本不应该盖这么多的写字楼。
上一次去库存成果还是蛮好的，从2016年的7.4亿平方米下降到2019年的4.9亿平方米出头，并长时间在此低位徘徊。这次的情况是有明显的变化。第一是要解决巨量写字楼和商铺，盖那么多，怎么样收回成本，第二是解决住宅的销售问题。
对于住宅未来的市场，保利发展2023年的年报里是这么判断的：
中长期来看，住房需求已经从“有房住”转向“住好房”，居民的改善性需求将继续支撑行业发展，三大工程的推进落地也为行业带来新的发展空间，未来新房销售仍有望保持10万亿左右的市场规模。购房者对房企的产品品质、品牌信用、服务水平提出更高要求，企业间的竞争格局也更加激烈，未来具备全面开发能力、产品创新能力、综合服务能力的房企将拥有更大的发展机会，行业引领者的 护城河也将越来越宽。
虽然中国的老龄化率在提升且出生率在下降，但对住宅的需求依然存在，包括住房品质的提升及住房面积的提升，另外中国的城市化率依然在提升，目前一二线城市的居住条件实际上并不算太好，还是缺房子的阶段，从销售上就可以看出来(数据来源于保利发展2023年年报)：
一线城市的销售面积几乎没有下滑，跟二三线城市形成了鲜明的对比。所以基于此，住宅的需求是真实存在的，只不过现在观望的氛围非常浓厚，市场信心严重不足，形成负反馈。如何走出这个这个循环才是最主要的。同时参考隔壁日本和韩国市场，同样是经济低增长率，少子化，但地产市场依然比较稳健，对地产的需求依然维持在1平方米/人/年的水平左右，所以未来10万亿的市场规模是大概率可以维持的。
新政策的推行落地到起作用还需要一定的时间，同时地产新开工面积也在下滑，意味着供应量在减少。政策推出-股票上涨-需求回暖-地产公司现金流好转-开始拿地提升供应-供需平衡，这个过程大概需要一两年的周期。看政策的效果如何需要观察3-6个月之后的地产销售情况。
接下来就等待市场慢慢恢复。
