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在9.29新政加持下，看房人数暴增，新房下订过千，二手市场一夜盘活，卑微到尘埃的房东，竟也敢加价卖房了！据公开数据显示，国庆7天上海二手网签2133套，日均304套，同比去年暴涨100%！比如跌最惨的学区老破小板块——潍坊，就迎来一波触底反弹；10月头5天卖了21套房子，平均一天4套，房价也从腰斩最低价上涨10%。（图源网络）
令人意想不到的，浦东均价最高的板块——联洋，竟也站上了风口。听中介反馈，9.29-10.7这9天联洋共成交28套房源，平均每天3套；不过从成交数据来看：这一次板块主力仁恒河滨城成交4套，并未完全发力，热度反倒分散下沉至天安花园、联洋花园（三期）、吉云公寓等其他小区。原因无他，这些小区在这轮价格战里“杀疯了”，大多数的成交价都已破了新低。![]()
至于仁恒河滨城，低价房源早先消化的差不多了，目前价格比较坚挺，未来可能会有新的一波价格行情。
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就在过去的9月，联洋就传出了抛盘严重、甚至砸盘的消息；最大的舆论中心就来自仁恒河滨城1期：一套305平的复式，去掉80w的车位，最终成交价只有2020万，以至房子单价低至6.63万，是仁恒近9年来的成交最低价。而仁恒1期上一次300平房源的成交记录，还得追溯到2015年，当时成交单价也有7.5万；
谁能想到2024年竟会下探到6.6万，倒退10年都不如。
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然而这种离谱的“屠龙刀”，联洋不是个例，整个楼市都是如此。
就从今年开始，上海2000万以上总价段房源，议价空间来到8-10%左右；相当于2000万标的就是200万砍价空间、3000万标的就是300万的砍价空间，就这还是均值状态。
早在527新政时，仁恒2期也出现过1套265平的笋盘，最终砸盘直降700W，议价率飙到20.5%！
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随之而来的6月，仁恒河滨城1期成交17套，同比23年6月成交的5套，直接翻3番；只是，对比成交量的火热，成交价的低迷，却形成巨大反差。3-4月的仁恒1期，成交价还坚挺在12万/平；527新政是第1个降价转折点，到了6月成交价骤跌至11万/平；甚至7月来到低谷10.2万/平；眼看竟要跌破10了......
回顾20-21年楼市大涨时期，最大赢家不是浦东陆家嘴、浦西新天地，正是涨幅接近30%、成交价高达18W的联洋；到了23-24年楼市大跌之时，很多人只看到天天上公告的前滩，有谁注意联洋标杆仁恒河滨城几近跌破10万，成为上海跌幅最大的中产板块。那些在20-21年峰值高位买入仁恒的基金经理们，如今正面临资产缩水的困境，再遭遇楼市普跌潮，只能用35%+的跌幅“一键去库存”；而这几轮联洋的新买家，也正面临一波大换血，这里不再是金融大佬的集中营。眼看着标杆都跌惨了，整个联洋吸引力大打折扣，为什么这一轮国庆新政，“排头兵”还能发力？仁恒又“站了起来”？关注我![]()
联洋IP属性的构成，除了仁恒、基金经理，必有进才实验一席之地。整个板块小区大多对口上海示范园+二梯队小学+一梯队初中的三学区“王炸”组合：而在上海教育界最为关注初中学区的当下，浦东“摇一代”中考也历经一轮大洗牌：“老牌五虎将”彻底瓦解，张集和建平地杰二分天下、华二前滩异军突起、进才北逆袭建平西；而一直以来呼声甚高的建平枣庄、建平西、建平张江、上实东、洋泾菊园等校拉开较大差距，纷纷被挤至队伍末尾；![]()
作为老牌公办五虎将之一，进才实验近日可谓花样晒喜报，每一位毕业生的去向悉数贴出，总结来看：“2024年进才实验中考421人，四校（含四分）录取39人，四校率9.3%；四校八大率13%，市重点率49.6%，区重点率77%”。对比去年，整体稳中有升；那放在整个浦东对一下，又有多牛？如果以市重率进行排名，进才实验49.6%超过了大哥进才北，仅次于张集和华二前滩，最终荣登浦东公办前3；如果以700+高分培优率进行排名，无非前排再加竞对建平地杰，进才实验还能排在浦东第4；即便是比区重率，77%的数据也能位列浦东公办TOP5；也就是说，无论孩子是牛娃还是普娃，选择进才实验，初升高都稳了。如今，浦东建平和进才两大派系的新头部，也都悉数易主。
如果说，已然改朝换代的建平系，现在由建平地杰领军；那么对打的进才系，则由进才实验带头。
两校体量相当，毕业生都是410+人，市重率49%也不相上下，唯一差距就在于建平地杰700+高分占比，要优于进才实验。
这与建平地杰除了对口地段生，还承接了民办最强福外和公办最强明珠C的优质生源有关；对比之下，进才实验生源几乎都来自地段对口，进一步验证了联洋的生源优势，压根称不上劣势。
并且，联洋还有最难得的一点，就是这里的房龄都差不多，且户型面积设计基本在同一水准上，最小面积70平，总价也要700百万左右。
其一，这里没有拉低板块均价的房源，也是联洋稳居浦东头部的根本；
其二，买在这里的都是中产，生源下限之高就摆在那里。
除了成绩和生源以外，进才实验还有两个最大杀器：
2024年，进才实验中学发布招生简章，写明和2023年一样还是不要年限。反观建平地杰，已经到了25年要求4年年限的最严地步；就连最强的张集，近日也传出了小道消息：明年学生已经超标，部分已经转移到张军杰校长兼任的上中医附属浦东实验，后面可能会采取落户限制。![]()
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至于华二前滩，身处泡沫板块前滩，又才第二年中考仍有待观察；那么不论是老牌公办五虎将，还是摇一代公办新格局，都衬托了进才实验“不要年限”的优势，随着人口升学压力从幼升小转移至小升初，这个优势还将被持续放大。
这意味着，联洋可以源源不断吸引中产家庭在此置业；并且“摇民办大概率能回”的双重诱惑，更是精英家庭教育的最优选，放眼整个浦东无可比拟。
2024年，要求五年一户的初中里，建平西、建平地杰、建平实验、进才北，全部上榜有名，属意建平、进才的初中家长，选择进才实验门槛最低。这意味着：就算上家有孩子在读，房子成交给下家，也不受五年冷静期限制，可以无缝衔接报名就读，这也是联洋流动性较好的一大原因。![]()
此前我也采访过家长，对方表示进才实验的画风，在浦东并不算特别鸡血。家长普遍对孩子的综合素质要求更高一点，并不那么执着于成绩，让孩子天天去刷题；包括孩子的读书路径，在这里也更加多元化，不少孩子都会选择体制外路线，在一定程度上进行了分流。公办一梯队+生源下限高+入学门槛低+确定性高+双向升学通道，这里每个点单拎出来，都足以吸引不少家长，叠加起来直接无敌。加我微信私聊![]()
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仁恒河滨城，扛半壁江山！
联洋，房价独领浦东、火热至今的最大优势是什么？
如果只能有1个选项，答案绝对是仁恒河滨城。
别看联洋这轮新政的火热成交，好像和仁恒没多大关系；要论成交热度，仁恒早就起飞了！
截至2024年9月，整个联洋成交量已高达338套；其中光是仁恒河滨城就成交了129套，占比高达4成。
仁恒1-3期最火爆的，正是跌幅最高、挂牌最低的仁恒河滨城1期，52套的成交量战力爆表，要知道2023年1期的全年成交量也只有51套。也就是说，今年仁恒1期9个月的成交量已经反超2023全年！2-3期稍逊一筹的成交量背后，也揭示了联洋最大的诟病：楼龄普遍超20年，楼龄越大跌得越狠。比如，仁恒河滨城1期与3期5年的楼龄差，反馈到市场，挂牌价差1.7万/平。![]()
当然，要因此定义仁恒崩盘就夸张了，诚如开头所说，仁恒在抛完一批降价成交、或有槽点的房源后，目前已经止跌回升，房价再度坚挺起来。毕竟联洋定位能从较高品质普宅拔高到第二代国际社区，全靠仁恒加入后一夜飞升！而对住宅有深刻理解的仁恒，除了品质、物业、绿化、配套等自身优势，在选址方面也是眼光狠辣，押注学区就没一个失手的，多重buff加身，冲这竞争力放眼整个上海还是头部。![]()
整个联洋，除了顶流仁恒，二梯队里联洋年华算是一批黑马，9个月成交28套，是除了仁恒表现最为抢眼的小区；原因是总价低，1050-1200万可以买到南北通2改3房，该户型今年成交20套+，是业主用脚投票的选择。
此外，天安花园 、当代清水园、华丽家族、水清木华等小区也都在线，成交量不错，和挂牌量也成正比，流通性可以；都是本轮国庆假期的抛盘主力。
上海还有哪些板块卖爆了？
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（仅限前10名）![]()
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联洋作为二代国际社区，在房产领域具有典型意义；本轮联洋的市场起伏，反映出一个关键问题：
对于中产而言，以合适的价格买到好的房产至关重要。
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纵观浦东内环，能打的板块不少，但能跟联洋PK的宜居板块，一个都没有。
陆家嘴工作氛围浓，但和源深、洋泾通病一样，以老公房为主，城市界面割裂，不适合居住；
花木品质最好的绿城，房龄已经偏老；杨东的仁恒公园世纪不错，奈何供需失衡；碧云是宜居了，但是别墅嘛，注定是少数人的游戏......
只有联洋，地段、商业氛围、宜居性，都在浦东名列前茅：
唯一一个整片开发的商品房改善片区，没有老破小拖后腿，还有豪宅聚集，这也是一种稀缺性；
出门就是世纪公园，整个上海都少有的大型公共绿地；
商业配套上，联洋广场、大拇指广场、丁香国际，就在板块中央，每个小区过去都不远。
作为超级IP，联洋房价一跌、排队入场的客流就开始翻倍了；顶流仁恒抛完，二梯队小区排队抛盘还是成交火爆！
可见不论是仁恒还是整个联洋，都一直属于稳扎稳打、流通性强的状态，如今，摇一代中考验证下的进才实验学区，也站稳了浦东公办前5的地位；联洋，显然就是浦东内环学区自住天花板！
新政降首付、优税收、松限购，学区板块分化更加明显，上海16区还有哪些优质板块学区强、房子强？最低门槛价是多少？如果你还有不清楚或想了解其他任何与择区买房、学区板块、升学择校的有关问题，都可以来找我聊聊![]()
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