每次新政之后，大家最关心的一定是成交量的变化。
这次新政后，日成交最高突破1300套，节后的日均成交也基本在900套上下。
成绩还算是看的过去。
这次的新政，还是选择了继续刺激低总价客群入场。
逻辑和527新政是一模一样的。
9月份的市场成交是两次新政之间的关键月份。
所以成交数据，多少可以给929新政的走向提供一些参考。
细看9月份的数据，我意外发现，新政的赢家，并不是刚需集中的宝山和闵行，而是另有他区。
最大赢家
是的，9月份的成交数据中，给人惊喜最多是松江。
从成交涨幅来看，松江是遥遥领先。
527新政到了9月，药效已经有些缓和。
众多区域里面，只有松江和长宁两个区成交量环比涨幅是正向的。
松江更是以4%的涨幅，拿到了第一名。
图源：兔博士
可以说，松江扛起了，9月成交上涨的大旗。
其实，这个第一名，527新政之后的6月，松江就拿到过。
当时，松江二手房的成交量涨幅是53%。
数据：真叫卢俊
具体到板块，6月到9月变化的趋势也很明显：
成交量大的板块进一步南移，成交总价段则进一步下探。
527新政后的6月份成交里面，莘闵别墅、车墩、新桥包揽成交涨幅榜单前三。
图源：真叫卢俊
而在9月份的成交里面，成交量涨幅成交前二的板块变成了：车墩 245套 61%涨幅，松江老城164套6%涨幅。（兔博士数据）
成交价格段，从莘闵别墅的800~1200万，进一步下沉到车墩、松江老城的200~500万。
车墩赢麻了
具体到小区成交的排行，9月份松江成交前五的小区分别是：
松南城善德苑103套，新凯家园39套，松南城云珠雅苑27套，松南城嘉隆坊23套，佘北家园莘泽苑20套。
你会发现这一次车墩板块的松南城是成交量最大的。
松南城，是车墩的动迁聚集地。
在过去三年这里涌入了大批黄浦杨浦的动迁户。
这里的动迁房供应量非常庞大。
按照规划，这里的目标要导入市区和本地接近20万人。
6月和9月份的成交里面，之所以车墩是成交的主力。
是因为，这里不少的小区是在2021年6月之后办理的大产证。
产证陆续满三年，有大量的房源可以上市交易了。
叠加上，527新政之后，5年社保变成3年社保要求，确实激活了不少刚打工族刚需入场。
如今的929新政，让社保年限从3年变成1年。
基本上，交上9个月的社保，就可以下场看房了。
政策面释放的人群基数还是相当庞大的。
均价2万，50~70平方的房子，总价不过100~150万，
用环沪的价格就能买在松江，它不香吗？
还有一个预期是，松南这里靠近上海松江站。
长三角通勤是相当便利的。
今年年底，新的松江站就要建成运营了。
上海南站的绿皮车，大部分也要迁到这里了。
上海松江站，将会取代上海南站，成为未来：外地人来上海的第一站。
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为什么是松江？
其实，车墩这个板块是松江楼市的缩影。
松江这里除了莘闵别墅之外，
新桥、车墩、泗泾等板块都是500万以内刚需的集中地。
不出意外的话，929新政之后，带动的成交也会集中在这几个板块里面。
原因主要有二。
第一，松江外来人口一直占比很高。
数据来源：上海统计
上海的外地人群，集中在安徽、江苏、河南。
松江因为火车站和G60长廊的缘故，集中的多是安徽人和浙江人。
莘闵别墅区，吸纳了江浙的老板们，其他板块则吸引着大批的刚需安徽人。
其实，很多人还是低估了松江区的“含晥量”的。
以前写松江的时候，我们经常笑称九亭为“晥亭”。
很多人只知道，松江九亭的安徽人多。
但实际上，除开浦东之外，松江整个区有10%都是安徽人，排名上海第二。
除浦东新区外，数据来源上海七普（图源：真叫卢俊）
从常住人口的对比来看，松江更是以58%的外来常住人口排名第一。
数据来源：上海七普
喜欢定居松江的外来人口，真的很多。
这是新政后，松江楼市一直火爆的最底层因素。
第二个，12号线西延伸的建设，也让横穿的3个板块有了一些底气。
莘闵别墅区，一直苦于没有地铁。
如今有了地铁预期，可以吸引不少市区老破小的置换客群。
一套500多万的老破小卖掉之后，选择800~1200的叠墅联排，还是很香的。
进可享受徐家汇的繁华，退可享受郊区的宁静。
12号线西延伸+金山铁路+松江快线，三条线路的延伸，
也能让洞泾、九亭、泗泾、新桥，导入一些低总价的刚需客群。
最近房东又焦虑了，降价卖房太痛苦了！
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小结
10月17号，住建部会议进一步明确了止跌回稳的信号。
紧接着上海也进一步降低公积金的首付比例。
LPR也在21号再次下调到3.6%，首套商贷利率已经是3.15%了。
这对于200万上下总价的刚需一族，绝对是非常大的吸引力。
按照当前的趋势看，
松江的成交肯定还会继续放量。
今年四季度，松江刚需房源的成交量，肯定还会持续527新政之后的走势。
松江的70平以下，200万左右的房源的成交，大概率还会领先于市场的成交步伐。
这也会进一步加快，置换链条的运转。
我们拭目以待。
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