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来源：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）
天越来越冷了，我们运营小伙伴提醒我尽量早点交稿，不然深夜码字冻手越来越多的购房者却异常热情的涌入这个二手市场.....![]()
©上海二手中介微信聊天内容但就是这样的数据它几乎是市场活跃度的晴雨表，如果说资本市场的人用二手来判断市场的需求量那这份数据难在什么地方，首先这几乎是无法统计的数据维度，哪怕是问遍全市近万家中介门店，也难免遇到重客其次哪怕有机构站出来统计，但单机构数据又怎么能说明全部市场呢我们想到最有资格、有能力输出这类数据的可能就是链家这类头部平台链家在上海的挂牌市占达到70%、成交市占达到25%相当于每10位房东就有7位选择链家、相当于每10位购房者就有2.5位跟链家看房并交易肯定不能全覆盖，但链家的看房人数一定是最能说明情况的样本![]()
这天是12月1日没错，但再往前的整个11月它的看房人数都呈现从未有过的火热因为这类看房数据最好的看法是拆分来看，就是分工作日和周六日来看如果工作日还是抽空看看，那周六日一定是诚意度更高的携家带口的看房人群你会发现来到看房大头的部分，市场的真实温度就出来了换句话说进入11月上海二手市场的看房热度不仅没有衰减，反而来到全年最高值，同时也是近两年的最高看房人数因为链家在挂牌和成交的高市占，所以它的看房人数波动可以反应市场因为看房人数/成交量维持在高度正相关，差不多39/1（这个数据后面会提），所以链家的成交市占也是可以用在看房人数市占的
那么你也可以用这个市占，通过链家看房人数去推全市看房人数你会看到每个我们吃喝玩乐的周六日里二手市场都活跃着近四五万的看房人群当然这里只是预估数据，不过最重要的不是绝对量的多少，而是相对量的波动这件事让我诧异的地方在于你会发现今年6月的看房热情都不及这个11月这个冬月里的看房热情居然高过天气宜人的5·27新政首月我们常说链家的转定单是跑在网签前的数据，现在看房人数其实又是跑在转定单前面的数据，而这种看房数据也是我觉得接下来12月数据值得期待的地方![]()
这里我们使用的是每月的新增房源量，不同于库存房源量，新增房源量是市场流动性房源看新增的变化是可以看到一些趋势的，比如接下来房东卖房的难易程度可以看到10月哪怕去化较快，但新增房源更快，房子反而不好卖但11月新增房源速度明显降下来了，同时看房人数又猛增来到全年数据低点，这类数据越低意味着市场房源竞争激烈程度降低可以说11月乃至接下来12月前期都是房源去化较快的时候连接的第二个维度，是将看房人数/成交量（类似带看成交比）你会发现客户在9月是最观望的、进入10月就开始快速成交进入到11月又开始放缓脚步，意味着客户成交走量的同时，客户相对于10月变得犹豫![]()
既然选择的链家看房人数，这里的成交也选择的当月链家成交套数但整体还处于2024年低位，也就是客户购房意愿度较高![]()
为什么10月-11月可以走出这两年新政调控后的极致看房数据其实10月我是理解的，毕竟包含了外环外单身1年就能购房这样的硬核政策这点在2023年9月和12月、2024年1月和5月都是如此9·29新政后第1个月链家日均看房人数7627人，相当于全市每天3.05万人在看房在10月26-27日这个双休日，链家看房人数又回到1万出头的状态也就是说10月末，二手市场的看房人数数据原本是要回落的11月补丁密集我是知道的，然后我就开始比对政策和看房人数
结果这一比对才发现，看房人数确实会在每次新政补丁之后维持高位甚至这两年最好的周六日看房人数数据，而这也让我们看到了政策也跟吃饭有点像![]()
截至今天我们为各位输出过的看房人数、议价空间、市占率等等数据，都来自链家接近十年前的数据布局就当我今天看到各路媒体还在为一个成交数据打架的时候，链家的数据已经从体系层面提出了类似今天这样的全局性数据，并且最为可贵的是，真实就是要让购房者和房东能够在一片嘈杂中还能听到一丝真实
