新房得房率140%，楼市翻天覆地，二手房主崩了
财富
财经
2024-12-09 21:25
北京
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现在，随着房产的产品迭代，公摊正在成为过去时。买房人的得房率越来越高，甚至最高可达140%。这样的变化是由两股力量推动的：一是各大城市推出的建筑计容新规；二是产品进化到第四代住房标准。去年11月份，广州公布了最新的《容积率办法》，将住宅套内半开敞空间半计容的比例从不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台。半开敞空间指的就是阳台、入户花园、设备平台这些，半开敞空间赠送一半面积，这就给开发商在户型设计上留出了尺度。在下行周期中，房地产市场正从“卖家时代”到了“买家时代”。为了讨好消费者，开发商必须要“让利”。如果新房“加量不加价”，就等于是变相降价。所以开发商们猛卷户型设计，使得得房率越来越高，不仅消灭了公摊，甚至出现了100平的建筑面积，实际使用140平的局面。不仅是广州，今年以来，全国多个城市都在计容新规上做了调整。比如今年5月份，济南出了新的计容细则，对第四代住宅试点项目和普宅都做了计容方面的全方位调整。再比如合肥7月发布计容的新通知，放宽阳台、露台计容规则，如投影面积小于套内面积比20%的正常标准阳台，不管封闭与否，均只计一半容积率。在计容新规调整之后，各地的新规后产品就大量涌现，第四代住宅的概念逐渐在全国范围内得到了普及。第四代住宅，又称城市森林花园住宅，主打把地面的庭院放到高层上，让每个高层住户都拥有空中花园。在实际落地上，第四代住宅最大的特点就是高得房率和拥有大露台。以公摊面积“消失”为标志，国内商品房很可能再次掀起一次“换代”的大潮，这对房地产行业影响深远。因为在新产品和以前的二手房旧产品之间会形成明显的价格差距。以前得房率70-90%的二手房，房价会是一个梯队，100%以上得房率的新产品会形成另一个梯队。这个态势下，买房人一定是买新不买旧，如果在新规产品和二手次新之间做选择，即使新规产品价格比二手次新略高一点，也要坚定地选择新规产品。二手房本来想靠“性价比”能够好卖一点，但如今在得房率上直接被新房吊打，再加上楼龄老、产品又过时，房子还怎么卖？当然，优质成熟稀缺地块的二手住宅不用担心，在房地产的价值判断里，地段依然是核心。但随着公摊面积的消失，买房人必须要意识到：房子也是商品，而商品是有“保质期”、会过时的。房子是居民家庭财富最重要的组成部分，房子产品的迭代潮更印证了那一句老话——选择大于努力。█谁都感受到了，世界正在发生巨变。洪流之下，趋势就是命运。所以强烈建议您加入我们的【趋势局|大势研判】，每周一期，一年有效。主理人曾在中央学府和部委为数千干部和企业家授课。团队见识一流，每期涵盖最新政策、经济、财富、就业等重要趋势和机会，物超所值。真心说一句，巨变时代，一定要让自己多看一步。欢迎加入→我是马江博，大变局时代，关注我，看懂趋势，看到财富。
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