如今，
电梯已经是生活中不可或缺的公共设施。
但随着时间的流逝，
电梯这种消耗品慢慢也会出现
老化、故障等问题。
这时，
是选择“缝缝补补又三年”，
还是选择换个新电梯一劳永逸，
往往会掀起一阵风波……
2021年7月，光明小区选举产生第三届业委会，任期为3年，刘先生任业委会主任。年底，因光明小区的电梯设备老旧，刘先生开始组织电梯更换项目的招标采购工作。12月，层层高电梯公司成功中标，包括刘先生在内的5名业委会委员在《中标结果通知书》的评委处签字。
谁知，因第三届业委会内部分歧，多名委员陆续辞去职务，导致业委会成员人数不足正式委员人数的二分之一。光明小区所在街道办出具《指导函》，现场送达给刘先生，并张贴于小区公告栏，告知小区应重新选举新一届业主委员会；其间需上交业委会公章，并将任期内经手的合同、账目等材料封存，待新一届业主委员会选举完成后进行移交。后该街道办分别两次致电层层高电梯公司，告知其第三届业委会变更及指导函情况，提示存在法律风险。
在此情况下，刘先生依然代表光明小区第三届业委会与层层高电梯公司签订《设备买卖合同》。
又过了三个月，光明小区重新选举产生第四届业委会。
因第四届业委会不同意继续履行该《设备买卖合同》，层层高电梯公司诉至法院要求解除合同，还要求第四届业委会支付相应违约金。
层层高电梯公司诉称：
虽然和我们签合同的是第三届业委会，但是第四届业委会也是这个小区的业委会，应该受合同约束。我司多次催告第四届业委会履行付款义务，但他们始终拒不支付设备款，他们这是违约！
第四届业委会辩称：
第三届业委会从来没有就电梯供应商和定价方案征询过小区业主的意见，也没有进行公示，并且在合同签订时，第三届业委会和刘先生已不再具备相应职能，层层高电梯公司对此也是知情的。况且我们小区的旧电梯维修后还能用，业主都不同意更换，所以这个合同属于无效合同，我们不同意继续履行，也无需赔偿违约金。
法院经审理认为，光明小区第三届业委会因成员人数不符合《业主大会和业主委员会指导规则》的要求，其职责已由居委会代行，刘先生不再具有代表第三届业委会对外签订合同的资格。
在收到街道办《指导函》、小区公告栏也已公示的情况下，刘先生仍与电梯公司签订合同，属于代理权终止后仍然实施的代理行为。现第四届业委会对该合同不予追认，故该合同对小区全体业主不发生效力。另外，合同签订前，街道办已多次电话提醒电梯公司，其应当知道刘先生已无权代表第三届业委会，故电梯公司并非善意相对人。因此，刘先生的签字行为不构成表见代理，签字无效。
小区业委会是全体业主实现共有物业管理权的业主自治管理组织，也是业主大会的执行机构，承担着维护业主权益、管理小区事务的职责，业委会主任在其中更是扮演着极为重要的角色。生活中，可能会有种种原因导致现有业委会人数不过半，从而陷入运行瘫痪。此时，就需要及时启动换届改选程序，让业委会尽早恢复正常的运转。
本案中，刘先生作为第三届业委会主任，明知其已无权代表业委会履行职权，却仍然与电梯公司签订电梯采购合同，不仅违背了全体小区业主的意志、损害了业主权益，还让小区陷入一场违约诉讼风波，难谓善意。电梯公司明知刘先生的代理权终止，却仍与其签订合同，亦不属于善意相对人，不享有被法律保护的信赖利益。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百七十一条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。
相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。
第一百七十二条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
（本文名称均为化名）
END
来源：厦门市思明区法院
