来源：上海高院
作者：郑重 上海市高级人民法院民事审判庭（环境资源审判庭、执行裁判庭）三级高级法官
根据法律规定，承包人享有的建设工程价款优先权属于法定担保物权，依法优先于抵押权和其他债权。
但是否在任何情况下，建设工程价款优先权都能够优先于抵押权受偿呢？如果人民法院执行机构作出以物抵债裁定，其他抵押权人该如何维护自己的权益呢？
近日，上海市高级人民法院审结了一起涉及建设工程价款优先受偿权的执行复议案件。
案情回顾
上海仲裁委员会就甲公司与乙公司建设工程施工合同纠纷一案，裁决乙公司支付甲公司工程款、违约金等。后，甲公司向人民法院申请执行，执行机构查封了乙公司名下案涉房产并委托评估公司进行市场价值评估。
2022年3月15日和同年5月13日，执行机构分别经淘宝网以一拍起拍价9236万元和二拍起拍价7394万元拍卖案涉房产，两次均因无人应拍而流拍。后甲公司愿意以二拍流拍价抵偿相应债务，执行机构遂作出以物抵债裁定：将乙公司名下案涉房产作价7394万元，交付甲公司抵偿债务7394万元。
另查明，乙公司将案涉房产作为抵押物，用于担保丙银行提供的借款。2021年8月20日，上海金融法院就丙银行与乙公司等金融借款合同纠纷一案，作出民事判决：乙公司归还丙银行借款本金1.54亿余元及逾期利息、律师费等；如乙公司届期不履行上述付款义务，丙银行可与乙公司协议，以案涉房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
在执行过程中，丙银行提出书面执行异议，请求撤销执行机构作出的以物抵债裁定。
丙银行异议称，请求撤销以物抵债执行裁定，确认丙银行对乙公司名下案涉房产的土地使用权享有优先受偿权。丙银行对案涉房产已设定抵押权，并经生效民事判决确认，丙银行对案涉房产占地范围的土地使用权享有优先受偿权。而甲公司就其建设工程的价款仅享有该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，其建设工程价款优先受偿权并不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分。故案涉房产以物抵债价款中属于土地使用权的部分，应由丙银行优先受偿。
甲公司辩称，请求驳回丙银行的异议请求。执行机构已作出终本裁定，丙银行提出的执行异议，实质是参与财产分配的请求，应在执行程序终结之前提出。根据丙银行提供的证据材料，乙公司将在建工程抵押给丙银行，在案涉房产项目竣工后，丙银行与乙公司仍确认“原项目在建工程抵押转为现房抵押”，并不包含土地使用权抵押。
案件审查期间，上海市第三中级人民法院（上海知识产权法院、上海铁路运输中级法院）裁定受理乙公司的重整申请。
人民法院裁判
一审法院认为，丙银行请求撤销以物抵债裁定，具有法律依据，予以支持。乙公司已进入破产程序，案涉房产所涉建筑物价值及建设用地使用权价值的可由破产程序一并处置。故裁定撤销以物抵债裁定。
甲公司不服，向上海市高级人民法院申请复议。上海市高级人民法院经审查认为，本案的主要争议焦点是案涉以物抵债裁定是否符合法律规定。建设工程价款优先权效力范围应限于施工者的劳动及投入的材料结合形成的建筑部分，并不及于该建筑占用范围内的建设用地使用权，亦即承包人对建设用地使用权价值并不享有优先受偿权。执行机构将案涉房产整体交与甲公司抵偿债务，实质上损害了抵押权人丙银行的合法利益，依法应予撤销。
上海市高级人民法院驳回甲公司的复议申请，维持异议裁定，现已发生法律效力。
法官说法
郑重 上海市高级人民法院民事审判庭（环境资源审判庭、执行裁判庭）三级高级法官
本案争议主要涉及执行程序中的优先受偿顺位和效力范围问题。
承包人享有的建设工程价款优先权属于法定担保物权，但其效力范围应限于施工者的劳动及投入的材料结合形成的建筑部分，并不及于该建筑占用范围内的建设用地使用权。
如果案涉房产既负担建设工程价款优先受偿权，又有抵押权，案涉房产进行整体拍卖后，对拍卖款应当作出区分并由建设工程价款优先权人和抵押权人分别优先受偿。执行中一般不宜直接将案涉房产交承包人抵债，如以物抵债应由承包人支付建设用地使用权对应的价款用于实现抵押权。
因乙公司已进入破产重整程序，以物抵债裁定撤销后，可以在破产程序中对案涉房产建筑物部分与建设用地使用权部分价值的合理区分和清偿进行一并处理，以依法维护各方债权人的合法权益。
一、建筑物抵押时遵循“房地一体”原则
《中华人民共和国民法典》第三百九十七条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。因此，我国法律采取的是“地随房走、房随地走”的立法模式，房、地一并抵押是一种法定的物权变动，既不需要当事人约定，也不需要当事人分别办理抵押登记。
换言之，即便抵押权人仅办理了建筑物抵押登记，对应的建设用地使用权也一并抵押。在实现抵押权时，建筑物及对应建设用地使用权也应一并拍卖、变卖，抵押权人能够就全部价款优先受偿。此时，建筑物和占用范围内的建设用地使用权视为同一财产，对于担保物权依照登记先后顺序受偿。
在本案中，甲公司辩称，乙公司仅将在建工程抵押给丙银行，故丙银行无权就建设用地使用权优先受偿，与“房地一体”的法律规定不符，无法得到支持。
二、建设工程价款优先权的效力范围不及于建设用地使用权
《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。
依此规定，承包人建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，且属于法定担保物权，建设工程价款优先于抵押权和其他债权。但其优先权效力范围仅限于施工者的劳动及投入的材料结合形成的建筑部分，并不及于该建筑物占用范围内的建设用地使用权，其对建设用地使用权的价值部分并不享有优于其他债权人的利益。
在本案中，对案涉房产进行整体拍卖后，拍卖价款事实上包含建筑物及土地使用权价值，应当对两者的价值作出合理区分，并依据优先权顺位及优先权效力范围由甲公司和丙银行分别依法受偿。
三、以物抵债协议不能损害其他债权人合法利益
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十条规定，被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该财产作价后交付申请执行人抵偿债务。由此可知，以物抵债协议不能损害其他债权人的合法权益和社会公共利益。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第一款规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿人的债权，但当事人另有约定的除外。查封时已经存在的担保物权和优先受偿权，在案涉房产拍卖后消灭，买受人因此取得无负担的财产。在执行机构裁定以物抵债的情况下，应当认为担保物权和优先受偿权亦同时消灭。
本案中，案涉房产经过两轮司法拍卖均流拍。后执行机构出具裁定以案涉房产作价7394万元，抵偿甲公司相应债务。在案涉房产上同时负担有建设工程价款优先权和抵押权的情况下，执行机构的以物抵债行为赋予甲公司对建设用地使用权价值优先受偿利益，实质上消灭了丙银行享有的抵押权，损害了丙银行的利益，与法律规定相悖，应予撤销。
法条链接
一、《中华人民共和国民法典》第八百零七条
发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条
当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条（现二百三十六条）规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；……
三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条
拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
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