一、引言
今年，在某地区高院，我们代理了某大型施工企业与某房地产企业诉讼案件。因房地产企业资金状况不佳，拖欠工程进度款，故施工企业通过诉讼保全在建工程主张权利。诉讼中，因案涉项目在解除查封后符合“白名单项目”审核条件，故房地产企业主动与施工企业进行谈判。最终双方在诉讼中达成调解，施工企业有望在近期收回大部分被拖欠的工程进度款。这是我们代理的以申请“白名单项目”贷款为契机，助力施工企业合法快速维权的典型案例之一。
在已有施工企业切实获得政策利好的情况下，如何拥抱“白名单政策”，已成为摆在施工企业面前的现实问题。本文围绕政策内容、政策利好、对施工企业建议三部分展开，以帮助施工企业在了解政策内容及其利好的基础上，更好把握政策带来的机遇，争取尽早实现自身合法权益。
二、“白名单政策”介绍
（一）“白名单政策”的起源
2024年1月5日，为更加精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，住房和城乡建设部及国家金融监督管理总局共同发布了《住房城乡建设部金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，“白名单项目”正始于此。
（二）“白名单项目”的“5+5”审核条件
2024年6月7日，金融监管总局与住房和城乡建设部联合发布《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》，其中明确提出“白名单”项目准入关口，“白名单”是合规项目名单，项目要符合金融监管局的5项要求与住建部的5个条件[1]，即“5+5”条件。
前述通知提出，房地产融资协调机制审查后符合五个条件和五项标准的项目形成“白名单”，向主办银行推送。主办银行对“白名单”项目进行信贷评审，对符合贷款条件的项目积极予以支持。对暂不符合贷款条件的项目，列明具体问题，及时反馈协调机制。协调机制要及时提出有针对性的解决方案，相关问题解决后可再次审查并推送。
一图读懂白名单政策主要内容
（三）“白名单政策”落地情况
2024年8月21日，国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，会上公布了相关数据，商业银行已审批房地产“白名单”项目5392个，审批通过融资金额近1.4万亿元。2024年10月17日，中央五部门出席国新办新闻发布会，金融监管总局副局长肖远企在会上答记者问时表示，截至10月16日，经统计，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。
（四）“白名单政策”进一步加码：“4万亿政策”
2024年10月17日，中央五部门出席国新办新闻发布会。会上提出要将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。
三、“白名单政策”对于施工企业的利好
（一）对于项目停缓建且已进入诉讼或仲裁等争议解决程序的施工企业
对于已对房地产公司提起诉讼或仲裁等争议解决程序的施工企业，需要面临的现实问题是房地产公司资信状况不佳带来的回款风险。而“4万亿政策”意味着更多的贷款资金可能流入在建项目，如本文开始介绍的案件一样，不仅为争议解决程序中的施工企业“以打促谈”提供了新的抓手，更为施工企业实现回款带来了新的可能。
（二）对于项目停缓建但尚未进入争议解决程序的施工企业
面对因房地产公司资金问题停缓建、开发计划调整的在建项目，施工企业与房地产公司之间因难以重建信任，导致在建项目迟迟无法完成建设。而“4万亿政策”意味着，在更多贷款资金的支持下，后续建设资金或将得到有力保障，在建项目有望尽早完成建设，实现从在建工程到资金的变现过程，实则形成对房地产企业及施工企业共赢的局面。
（三）对于拟承接续建工程的施工企业
对于那些拟承接未完工程（即续建工程）的施工企业，后续建设资金来源往往是其关注的核心问题。“4万亿政策”意味着项目续建资金来源问题得到了解决，增强了拟承接续建工程的施工企业完成项目建设的信心。
此外，根据最高人民法院颁布的《关于房地产白名单项目采取保全执行措施有关问题的通知》第一条规定，发放白名单贷款的银行账户和资金必须专款专用，只能用于本项目的续建工作。据此，本项目续建工作以外的债权人无法对发放白名单贷款的监管账户采取冻结措施，也不得扣划该账户内的资金，为白名单贷款资金专款专用提供了法律上的保障，进一步增强了施工企业续建的信心。
四、施工企业如何拥抱“4万亿白名单”政策
考虑到“白名单政策”对施工企业有上述利好，建议施工企业从以下几方面拥抱“白名单政策”。
第一，建议施工企业积极与当地政府部门沟通，确认项目是否已纳入“白名单”或拟纳入“白名单”，并了解项目纳入“白名单”后的银行审核、贷款流程。
第二，对纳入“白名单”有现实需求但不符合部分审核条件的项目，建议施工企业可以抓住政策机遇，以促成项目纳入“白名单”为契机，与房地产企业展开沟通、谈判，力争解决拖欠的工程款，以及为工程后续建设提供资金保障。
第三，对于拟承接续建工程的施工企业，建议根据项目所在地政府及商业银行的实际审核情况，评估续建工程纳入“白名单”并获得贷款的可能性，综合考虑贷款资金及工程续建部分价值是否足以覆盖后续建设的成本投入和工程变现可能性等因素，决策是否承接续建工程。
第四，对于已纳入“白名单”并经银行审核通过的项目，施工企业可以考虑与房地产企业及贷款银行协商，通过签订委托代付协议或三方协议等方式，由银行直接将资金拨付至施工企业银行账户，尽早解决拖欠的工程款。对于拟承接续建工程的施工企业，尽可能参与贷款资金的监管，以防止续建过程中项目资金混同、挪作他用的情况出现。
五、结语
“4万亿政策”确实体现了决策层对于房地产市场“筑底”的决心与魄力，对于施工企业而言，面对经济规律及行业周期，充分了解政策，抓住政策红利，方为上策。
王敏
副主任/高级合伙人/业务一部部长
上海律协仲裁专业委员会委员
上海国际仲裁中心、上海仲裁委员会、海南国际仲裁院、南通仲裁委员会等仲裁机构仲裁员
王敏律师致力于建设工程、房地产、金融担保领域法律服务，为多家世界500强企业、国有上市和大型工程总承包单位、房地产公司、金融机构提供诉讼及非诉法律服务。连续荣获2023年、2024年建筑工程领域受推荐律师Band 4（钱伯斯大中华区法律指南）和2022年建筑工程领域"潜质律师"（钱伯斯大中华区法律指南）；并荣获2021年建筑时报"东方建筑之子"（中国建筑业年度人物）以及2017-2021/2013-2016年上海市长宁区十佳律师、长宁区优秀律师等荣誉。
杨洵
业务一部律师助理
华东理工大学 法学学士
华东政法大学 民商法学硕士
执业领域：建设工程、房地产开发、基础设施建设等领域的争议解决及专项法律服务
周吉高
主任/首席合伙人
中国建筑业协会法律服务与纠纷调解工作委员会 副会长
上海市建筑施工行业协会 副会长
上海仲裁协会建设工程与房地产研究委员会 副主任
中国国际经济贸易仲裁委员会/海事仲裁委员会 仲裁员
上海/广州/合肥/海南/南通等仲裁委 仲裁员
华东政法大学国际法学院 校友会副会长兼职硕士生导师
周吉高律师具备律师、造价工程师、注册会计师、英国特许建造师、上海市市管国有企业外部董事、监事资格。周吉高律师曾在某大型外国总承包企业和大型外资房地产公司任职长达五年，积累了丰富的工程造价和工程合同管理经验。此后，周吉高律师专注于建筑房地产领域的专业法律服务，迄今已有二十三年律师执业经历，累计为70余家房地产公司（集团）、70余家施工企业提供建筑房地产专业法律服务。凭借在建设工程领域的高胜诉率、客户满意度和市场口碑，周吉高律师连续多年上榜钱伯斯建筑工程领域受推荐律师Band 1。
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