墨尔本租房全攻略
文章大纲
Part 01
租房市场
Part 02
租房流程
⬇️攻略第一篇指路⬇️
租房攻略第二篇来啦！
本篇主要是分享澳洲这边的租房经验
比如租房渠道、租房陷阱、找室友的tips、
bill生活费模块和如何讨价还价～
新生小伙伴必备！
首先先来了解一下澳洲租房的常见术语：
1.租期：一般租社会公寓都是6个月、12个月的租期，也有少数因为特殊原因会放出来的低于半年的租期；普遍半年及以上租期的是长租，半年以下是短租。
2.押金/租金：通常是4周房租的Bond+2周的Rental。Bond即押金或保证金，是在租房时租客被要求支付的作为经济担保的款项，待租期结束的时候退还。在维州，法律规定，一般租赁的Bond最高金额为4周租金，高于4周是需要警惕的哟！但如果每周租金高于900澳元，房东/中介可以要求多于4周租金的Bond，没有最高金额限制。同时，Bond也会作为租赁协议开始的支持款项，一旦房东/中介接受申请并收到Bond，他们不可以再寻找其他租客。所以，在租房时，如果大家遇到各方面都还满意的房子，建议尽快支付押金，如果犹豫很久，很可能就被别人订下了。另外，Bond通常是在退租后，房东/中介确认没有违反租约规定或损害房屋的请款下，全额退还。
注：这里有一类形式需要警惕，即你是通过非官方渠道租赁，并且没有任何担保的前提下，你需要通过国际转账，把6周的钱（即4周bond+2周rental）转到国外的话一定要当心，每学期都有被“假房东”骗钱的案件发生，这类事件很难杜绝。只能找一个线下的同学去代看房，看看所罗列的情况和信息是否一致。这里一定要警惕房价明显低于市场价的情形，很有可能是个圈套。而且这类交易是不受保护的，且大概率没法追回。
3.Bill：一般公寓是包水的，包Bill也就是意味着是否包电网的费用，需要和房东/中介了解清楚是包含在租金内，还是需要自付。如果是自付就意味着需要自己找能源公司，如果住所有指定供应商，那只需要通过管理/中介注册账号就行了，如果没有，同学们最好提前10天在官网上开始注册，一般当天就能注册成功，最多3-5天。步骤都很简单，选择正确的入住时间即可。
OK！进入正题！
1.租房市场
墨尔本的租房市场目前面临严重的供应不足，空置率接近历史最低水平，租金长期来看仍然呈现上升的趋势，留学生租房难度也在不断增加。
房子根据不同归属分为以下3种情况：
A.华人房东
华人房东一般是跟着留学潮走的，也就是开学的周期。2月开学，6月放假；7月开学，11月放假。因此在1、2、6、7四个月份是房屋更替的旺季，基本是一户进一户出。
一般华人房东都喜欢租1年的lease，半年的情况都很少。所以如果租半年的话，记得计算好时间，给自己找一个比较方便找到下家和换房的租期（有时候房东会要求你找到下家才同意你半年的lease）。
B.本土市场
大量有关租房系统的本土网站和APP是针对所有租客的，这里的租房系统相对成熟，所以整个体系很完备，涉及到租期，看房，打包，维权（这里说法不是很专业，但是便于理解）。
这里值得注意的几点是：
1. 本土市场储备的房源是最多的，也就是大量的房源都可以在本土网站找到。
2. 本土的房子并不随着留学潮走，而是随着本土人口的迁徙走，但是这种情况对于留学生市场冲突并不大（因为很少有留学生有闲心在这部分市场拿房子）。
怎么理解呢？比如澳洲过完圣诞节后会有大的用工潮，所以1月份房源会相对多，但是如果是留学生市场的话，根据毕业季和入学季，六月份是小毕业季，十二月份是大毕业季，这两个月房源会空出来。所以整体房源应该是十二月到一月房源多（十二月是留学生房源市场，一月是本土房源市场），十二月份学生公寓便宜，一月份社会房源多。
3. 本土市场的房源比较透明，包括看房、合同、维护和签订合同以后履行的职责。所以，locals的房子大多是没有家具且不包bill的，这样操作比较干净。但这部分市场对于新生的亲和力并不高，因为大部分要求看房和签合同必须是本人，房东也会优先考虑有本地身份和过来工作的人，在国内的新生很难拿到这部分房子。
4. Local基本上每家都有车，所以房子可能不会在学生理想的交通位置，不在公交站边上，或者离超市比较远。
C.学生公寓
学生公寓是个比较独特的存在，因为除了留学生潮，还有平台竞争和公寓之间的竞争。
学生公寓具体周期也是遵循开学潮的，但是因为每个公寓落成的时间和开放的时间不同，每一波公寓开张，都会引起一阵血雨腥风：联动型的降价或者打包出售。
另外，学生公寓的特价并不一定会出现在开学前，而是会大批量出现在上一次特价的最畅销lease前。比如某个学生公寓发起一批全面促销，租期在44-52周，那理应就是在44周以后开始陆陆续续有特价出现，但是幅度和力度应该都不会有最初的大。
墨尔本的学生公寓连锁品牌有Scape、Y Suites、Unilodge、Student Housing Australia，各个学校也有自己校内的学生公寓。
⚪墨大
Little Hall
Lisa Bellear House
University Apartments
The Loft（仅向研究生开放）
⚪莫纳什
Clayton Urban Community
Clayton Residential Village
学校宿舍房间和提供的设施都差不多，水电网全包，且有公共空间和设施。总而言之安全性和便捷性比较有保障，也有不少不错的选择，大家可以去官网查看配套设施和价格。
不同地区的公寓，在房型和布局安排上各有不同，大家在订房的时候可以多甄别比较，视野、通风情况和活动安排也可以作为附加的参考条件。总之，大家可以从多方面思考，毕竟这是个最短也会住上半年的小家，更建议选择一个各方面都和自己需求更契合的地方。
学生公寓可以通过中介（记得要多比较服务和售后，推荐找澳洲本地的中介）或者自己在官网预约和排队。
学生公寓预约网址：
墨大
https://study.unimelb.edu.au/accommodation/how-to-apply
莫纳什
https://www.monash.edu/accommodation/accommodation/on-campus-options
2.租房流程
租房渠道
租房的渠道根据来源不同主要分为以下四种：
1.本土的租房网
类似于Realestate、Domain、Gumtree(二手网站)、Flatmates、Homestay（寄宿家庭的网站），这类网站都需要你去和locals或中介打交道。
2.华人租房平台
可以关注土澳羊毛君、悉尼羊毛君、墨尔本羊毛君等免费公布平台的公众号和相应的小红书。
澳洲系列羊毛君，炸油条自主打造。
官网直订无信息差，多项好礼等你来拿；
免费转租一键直达，电子图书无偿赠发；
解放双手一键上车！
3.论坛/社交媒体
澳洲本地类似于Ozyoyo、Yeeyi，以及国内的微博超话、小红书、豆瓣小组等平台以及各类新生群、租房群、二手群可以找房子或者合租室友，但要注意分辨信息真实性，不要被骗了！
其实在租房季，基本上租房网站和各类群聊就够用了，而且难租房这块只限于新生朋友，主要是三大问题：
1. 新生来的时间正好是开学前，没有充足的时间看房，好房子不一定抢得到。举个例子：我是在读学生，6月份不回国，正好7月初我要换房子，我在流量号上看到中意的房子，同时远在国内的你也相中了，那我可以直接看房签合同交钱，为了止损，房东也愿意把房子租给更早入住的住户。
2. 很多新生朋友没办法确认房东本人的信息，所以不敢一次性把6周的租金，甚至是3个人的6周的租金给一个不认识的人，并且在澳洲房东不会把房产证和其他证明身份的证件给你看。
3. 因为信息不透明，所以很多misunderstanding和cheating会存在，比如假房东骗钱、或是房东没合同或者恶意抬高租金的事每学期都会发生。很多新生都会遭殃，甚至被不良中介圈进去，所以租房这件事大家尽可能亲力亲为，确定好自己能掌握的每一个信息。
租房选择
羊毛君给新生朋友的建议是这样的：
安全>便利性>预算
为什么要这样排，因为新生uu们没办法具体了解这边的区位、环境、学习压力和室友具体的作息，所以先不要把预算控制的太低，一定要把安全放第一位，其次是周围购物和交通的便利性，以保证自己的生活为首要。如果你预算不允许，可以先选择短租，等熟悉周围生活环境和确定更喜欢哪个区域的生活氛围时再做调换，也不会被合同套住（在澳洲break合同和转租很麻烦，也有不小的损失）。
墨尔本租房的切入价大概是270刀上下，波动不会太大，Local市场会略低，主卧的话在这个基础上加30-50刀，公寓的话在这个基础上加50+刀。Bill的价格一般包括水、热水、电、煤气、网。大多数房子是包水的，但是不包热水，电和煤气一般是放在一起算的。水+电+煤气的bill一季度大概是300-400刀，网一般根据你的套餐和供应商不同，每月大概是69-99刀。
一年租房的费用再高也就六七万，比起二十多万的学费，你更需要一个更加舒适安全的环境，才能更好地学习，切勿因小失大。
当然，澳洲所有东西，包括租金租期水电网，都是可以还价的，因为这里的水电网都是国家卖给能源供应公司和通信运营商的，而通信运营商和能源公司根据不同的家庭类型和商住类型，给出不同的package offer，所以你只要证明其他公司可以在同类型的套餐里给的更低，他们就可以调整rate。
总之，大家一定先确认好自己能预留出来的最大预算，然后在上述的几种渠道去比较，找到最适合自己的房子。
室友选择
这个比较复杂也比较难给大家一个标准，但是必须得说，找一个背景、习惯、观念差不多的人，相处起来会更舒服。
大家在决定室友之前提前根据自己的生活习惯准备一些问题，相互了解清楚后再做决定！
租房流程
1.学生公寓
学生公寓可以直接在官网预订，也可以通过授权的中文中介（价格会高一些），选中自己心仪的房型，就可以开始申请了。
在申请页面，学生需要提供基础信息，例如：姓名、手机号和邮箱。在需求栏填写租房需求，例如租期或者其他的偏好（高层/底层）等。
如果公寓接受申请，学生会收到一封Offer letter邮件，需要提供你的护照、学校CoE、有效签证，并在规定时间内支付2周的租金，用于预留房间。并且，这些材料会作为入住时的check in确认材料。另外，大家一定要在规定时间内完成操作，否则会取消申请。
公寓确认材料后会给同学们发送租房成功的邮件。同学们只需要落地后，带上护照和学校CoE去前台办理入住，并支付4周租金作为Bond就可以了。
如果大家通过中介租房，也会需要一些个人信息和证明材料。总而言之，在资料准备方面同学们不要偷懒，准备的越充分审核通过的可能性就越高。
2.本地租房
这里以Realestate为例。
第一步，根据自己的个人情况确定要租的房子的细节，比如几房几卫，是否带家具（Furnished），是否接受宠物（Pet allowed）和入住时间（Avaliable date），这样能更好的在网站上设置筛选条件找到适配房源。
搜索房子的同时，大家可以开始准备个人的Renter Profile：
a. Personal details
这里填的就是一些你的个人信息，名字电话邮箱之类的很简单，如实填就好啦。
b. About me
这一栏就是Cover Letter，向房东介绍你的情况，最主要就是向房东表明你是个靠谱的租客，你可以在这里尽量表达出你的优势，比如爱干净不聚会不抽烟不养宠物之类的。这一栏底下可以传附件，你可以上传任何你觉得能让房东觉得你稳妥的文件，比如签证、存款、交水电房租的截图都可以。
c. Address history
这一栏填写你过去两年的居住历史，如果你之前也是租房子的话可以在经过你前任房东的同意后写上他的联系方式，Realestate会给他发邮件询问你作为租客表现怎么样，如果你的房东愿意为你背书的话租房也会相对容易些。之前在国内住没有租房可以填自己家的地址，房东联系方式就写你的父母然后自己填写调查表。
d. Employment
如果你有工作的话可以在这里填你的工作明细，房东肯定更愿意租给有稳定工作的人，但是我们留学生就老实选没有就行了，如果怕房东担心你付不起房租的话可以把你的存款证明或者把父母给你转钱的记录放在about me或者income那里。
e.Income
可以上传你父母给你转生活费的截图，只要向房东证明你有稳定支付房租的能力就好了。
f. Identify document
这一栏是上传一些有你id的文件，护照、驾照、保险卡都可以。
g. Emergency contact
填写一位紧急联系人，可以填你觉得靠谱的朋友或者家人。
第二步，找到心仪的房子后联系Owner /Agent，预约Inspection。
大部分中介会选择集中看房，大家可以先申请房源，等待中介安排集中看房的时间。如果还在国内，可以找找在当地的学生/朋友代替看房。
第三步，看完房觉得不错就可以递交租房申请，可以在租房网站上申请，如果找中介的话就按照要求通过邮件或其他方式进行申请。
第四步，和房东/中介交流一些租房的细则，签租房合同，交租金和押金，就是我们前面说的4周bond+2周Rental。
但是这几个简单流程却有一大堆需要注意的细节：
1. 有一些房子是由二房东整租下来再分租出去的，还有一些二房东把价格控“很高”，利用信息差来赚钱。这里记住，转租的房子，一定一定要落实好合同（虽然没法律效应），但是起码有一定的约束力（口头和心理），钱不要一次性付清，留好bank statement。
2. 一般来说，短租价格会比长租价格高很多（周租），且整租比租单间要便宜一些。另外一定要计算好你放假的时间，算好转租的节点，不要到时候脱不出手。
3. 一定一定要走RTBA（住宅租赁押金管理局），如果房东上传RTBA，你是会收到回执的，RTBA会维护你作为租客的权益（RTBA的具体内容我们在下一篇介绍）。
4. 做好入住检查，油条给大家一个检查流程作为参考：
· 第一时间确定所有的电器、灯具能够正常运行
· 房屋的家具数量及是否有破损
· 门窗是否可以关牢
· 墙面、地面、门面是否有明显破损或物资
· 地毯、墙纸的破损和污迹一定要注意（更换非常贵）
下面给大家一个表格，对比一下house/unit、apartment和学生公寓，大家可以做个参考～
以上就是墨尔本租房攻略第二篇的全部内容啦
下期会给大家带来RTBA的相关内容！
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