中金研究
行业近况
本周(2024年9月9日至9月13日)中证REITs全收益指数下跌1.13%,价格指数下跌1.25%。C-REITs市场总市值收于1191亿元,环比下降1.07%。
评论
市场延续回调,日均成交额缩量至3亿元以下。本周产权REITs流通市值加权总回报为-0.55%,苏园REIT领涨1.40%,临港REIT、中关村REIT、北京保障房REIT跌超2%。经营权REITs流通市值加权总回报为-1.46%,仅明阳智能REIT、中国电建REIT分别收涨0.56%、0.52%,上周领涨的富国首创水务REIT本周领跌3.28%。板块层面,各板块总回报指数涨跌幅分别为-0.15%(仓储物流)、-0.46%(消费)、-0.52%(产业园)、-1.11%(能源)、-1.39%(保租房)、-1.59%(高速公路)、-1.66%(环保),上周有所反弹的保租房、环保、消费板块本周恢复下跌。成交方面,周内日均成交额、日均换手率分别为2.99亿元、0.51%,均连续第5周有所下降。截至9月13日收盘,市场情绪指数已连续10个交易日收于20以下。
估值方面,我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.85%,与中证红利指数股息率(TTM)5.43%的息差为-58bps,主要受到近期中证红利指数股息率(TTM)上升影响。经营权REITs市值加权中债IRR为6.93%,与9月14日收盘中债十年期国债到期收益率的利差为489bps。
一级询价再现百倍认购,二级市场有待企稳。9月14日,招商基金蛇口租赁住房REIT发布发售公告,披露网下询价阶段有效认购倍数为初始网下发售份额数量的103.66倍,基金份额发行价定为2.727元/份,相比拟募集金额高出9.21%,发行价对应2025年招募书预计现金分派率为4.05%,相比拟募集金额对应的分派率低37bps,但仍高出全部5单存量保租房REITs项目截至9月13日收盘市值隐含的分派率。二级市场方面,由于缩量回调的延续,我们认为可关注中证REITs全收益指数4-7月震荡盘整区间的支撑效果,以及产权REITs各板块分派率与中证红利指数股息率息差情况来判断回调企稳情况,今年2月反弹上涨前仓储、产业园板块分派率曾阶段性高于中证红利指数股息率,而截至9月13日,中证红利指数股息率运行于全部产权REITs各板块分派率上方。
后续关注:利率波动情况;红利/高股息市场情况;新发和扩募推进情况。
风险
利率波动超预期;市场情绪波动超预期;新发与扩募进度慢于预期。
C-REITs一周市场回顾
图表1:产权REITs各板块市值加权分派率(TTM)与中证红利指数股息率(TTM)走势对比
注:1)中证红利指数股息率采用指数发布方提供的股息率(近12个月);2)数据截至2024年9月13日
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表2:9月9日至9月13日C-REITs市场情况
注:1)2024年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算;24H1实际可供分派率(年化)基于各REITs2024年二季报披露的本年累计可供分配金额(易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分)计算,按实际运营天数年化;年化可供分派率(近4个季度实际或管理人2024年预期)的计算中,有历史季报的REITs基于各REITs23Q3至24Q2累计可供分配金额(中金山东高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分)计算,没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算,均按实际运营天数年化;C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算;2)未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV,已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为(期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉(如有))/发行份额,除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外,已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算;3)C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率,单个REIT的收益率则基于前复权价格计算;4)数据截至2024年9月13日
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表3:C-REITs市场走势
注:1)为方便对比,我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理;2)数据截至2024年9月13日
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表4:各板块REITs总回报走势
注:数据截至2024年9月13日
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表5:C-REITs与股债指数走势对比
注:1)为方便对比,对各指数进行起始日期标准化调整,均以2024年9月6日收盘价作为基准100;2)数据截至2024年9月13日
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表6:C-REITs与股市换手率对比
注:1)数据截至2024年9月13日;2)基于自由流通份额计算
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表7:C-REITs日度成交情况
注:1)数据截至2024年9月13日
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表8:各资产类型REITs现金分派率对比
注:1)数据截至2024年9月13日;2)按市值加权;3)已上市的两单环保REITs无管理人2024年可供分配金额预测值,故没有2024年年度管理人预期可供分派率
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表9:C-REITs P/NAV情况
注:1)数据截至2024年9月13日;2)按市值加权
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表10:C-REITs市值变化情况(9月13日相对9月6日)
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表11:近期部分REITs相关政策与动态跟踪
注:以上动态来源于https://www.tj.gov.cn/zwgk/szfwj/tjsrmzfbgt/202409/t20240906_6720093.html;https://www.ln.gov.cn/web/zwgkx/zfwj/szfbgtwj/2024n/2024091208482697566/index.shtml。
资料来源:天津市人民政府,辽宁省人民政府,中金公司研究部
图表12:近期部分潜在REITs项目动态跟踪
注:以上动态来源于http://www.lnggzy.gov.cn/lnggzy/ZtbInfo/Zfcg.aspx?InfoID=1c29751d-4b39-41e9-b708-9ff352e2b955&CategoryNum=005004001001;http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=45292;http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=42815;https://www.qianlima.com/bid-447119536.html;http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=49865;http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=49646;http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=49494;http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=49603;http://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000033。
资料来源:全国公告资源交易平台(辽宁省),千里马招标网,上海证券交易所,深圳证券交易所,中金公司研究部
图表13:产业园REITs日度涨跌幅
注:1)数据截至2024年9月13日;2)采用前复权收盘价
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表14:仓储物流REITs日度涨跌幅
注:1)数据截至2024年9月13日;2)采用前复权收盘价
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表15:保障性租赁住房REITs日度涨跌幅
注:1)数据截至2024年9月13日;2)采用前复权收盘价
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表16:高速公路REITs日度涨跌幅
注:1)数据截至2024年9月13日;2)采用前复权收盘价
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表17:环保和能源REITs日度涨跌幅
注:1)数据截至2024年9月13日;2)采用前复权收盘价
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表18:消费基础设施REITs日度涨跌幅
注:1)数据截至2024年9月13日;2)采用前复权收盘价
资料来源:Wind,中金公司研究部
Source
文章来源
本文摘自:2024年9月18日已经发布的《公募REITs周报(9.9-9.13):一级询价再现百倍认购,二级市场仍待企稳》
张星星 分析员 SAC执证编号:S0080524020008
裴佳敏 分析员 SAC执证编号:S0080523050004 SFC CE Ref:BRY581
谭钦元 分析员 SAC执证编号:S0080524020010
孙元祺 分析员 SAC执证编号:S0080521050008 SFC CE Ref:BOW951
顾袁璠 分析员 SAC执证编号:S0080523080008
张文杰 分析员 SAC执证编号:S0080520120003 SFC CE Ref:BRC259
张宇 分析员 SAC执证编号:S0080512070004 SFC CE Ref:AZB713
杨 鑫 分析员 SAC执证编号:S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA
陈健恒 分析员 SAC执证编号:S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220
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