中金研究
行业近况
截至9月30日,中国公募REITs45只上市标的总市值为1250亿元,中证REITs全收益指数本月下跌1.27%,价格指数下跌1.77%;美国、新加坡和中国香港REITs总回报指数本月分别上涨2.99%、4.16%、12.54%。
评论
市场短线回调后企稳,成交活跃度有待进一步修复。本月日均换手率0.57%,环比下降0.20ppt,剔除新发项目后全市场日均成交额为3.26亿元,环比下降24%。本月C-REITs全市场流通市值加权总回报为-1.33%,产权类(-0.99%)再次跑赢经营权类(-1.62%)。节奏上来看,本轮回调自8月7日收盘九连阳结束后开始,在估值比价效应、止盈及流动性需求影响下REITs市场震荡并缩量回落,直至9月24日国新办发布会当日开始企稳反弹,且成交量有所修复。我们跟踪的C-REITs市场情绪指数在9月前16个交易日连续收于20以下的低迷区间,月末修复至31.2。
估值比价压力已有所缓解。我们统计9月底产权REITs市值加权远期分派率为4.96%、经营权REITs市值加权中债IRR为7.02%,与十年期国债收益率利差分别走阔5bps、36bps。产权REITs市值加权TTM分派率与中证红利指数TTM股息率利差转正为5bps,历史上该利差为正出现在今年2月初以及7月23日,均为一轮阶段性上涨行情之前。250日历史分位数来看,C-REITs市值加权P/NAV位于65.4%,低于沪深300指数P/E(TTM)的100%,但高于可转债市场百元溢价率的13.2%分位数。
短期资金面扰动或提供配置良机。受9月24日国新办发布会“新政”[1] 影响,金融市场风险偏好迅速升温,9月最后一周权益市场较快升温,债市则出现较为明显调整。我们认为上述变化对REITs市场的影响或在于:1)资金面:部分REITs市场活跃资金或受权益市场吸引,对REITs市场形成扰动,但长线资金仍是市场压舱石;2)估值面:风险偏好快速提升或推动REITs估值出现分化,受益于宏观经济修复的相关项目(如货运占比较高的高速、消费、产业园及物流仓储)估值有望阶段性修复;3)基本面:“新政”影响或在四季度开始显现,若宏观经济数据出现修复,REITs经营基本面或有望循序改善。综上,我们认为REITs市场短期或有一定波动,建议关注消费、货运占比较高的高速、产业园和物流仓储项目的估值修复机会,以及现金流稳定项目(如保障房和公用事业)估值回调后的配置机会。
风险
市场情绪波动超预期;项目运营业绩不及预期;无风险利率大幅上行。
[1] https://www.gov.cn/lianbo/fabu/202409/content_6976186.htm
C-REITs月度市场回顾
市场规模与收益情况
图表1:截至9月30日,C-REITs总市值为1250亿元
注:数据截至每月底
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表2:已上市公募REITs限售解禁情况
注:1)数据截至2024年9月30日;2)蓝色为已解禁份额
资料来源:REITs基金发售公告,中金公司研究部
图表3:C-REITs市场9月收益情况
注:数据截至2024年9月30日
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表4:C-REITs加权平均总回报与C-REITs市场情绪指标走势
注:1)为了方便对比,我们对中证REITs价格指数及中证REITs全收益指数进行起始日期标准化调整;2)数据截至2024年9月30日;3)C-REITs市场情绪指标根据我们2023年3月24日发布的《公募REITs市场情绪指标初探》中描述的模型计算,并剔除了所有项目上市首日的换手数据
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表5:C-REITs市场收益波动率
注:数据截至2024年9月30日
资料来源:Wind,中金公司研究部
流动性与资金面
图表6:C-REITs市场成交额及换手率
注:1)数据截至2024年9月30日;2)换手率基于自由流通份额计算
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表7:C-REITs市场月度大宗交易金额
注:数据截至2024年9月30日
资料来源:Wind,上海交易所,深圳交易所,中金公司研究部
图表8:9月资金价格波动上升
注:数据截至2024年9月30日
资料来源:Wind,中金公司研究部:
图表9:9月底十年期国债利率相对8月底上升2bps
注:数据截至2024年9月30日
资料来源:Wind,中金公司研究部
相对价值与相关性
图表10:C-REITs市场及其他大类资产风险收益对比
注:数据统计区间为2021年6月至2024年9月
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表11:各大类资产价格指数动量与估值分位数对比
注:1)数据截至2024年9月30日;2)C-REITs估值为市值加权P/NAV,股指估值为P/E(TTM),可转债估值为百元溢价率
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表12:C-REITs与债券到期收益率走势对比
注:1)数据截至2024年9月30日;2)中债IRR数据起始日为2021年8月13日
资料来源:Wind,REITs招募书,中金公司研究部
图表13:产权REITs分派率(TTM)与股指股息率(TTM)对比
注:1)分派率(TTM)= 最近4个季报披露的单位可供分配金额之和除以市值,少于4个季报的项目的可供分配金额按天数年化;2)新上市项目从第一个季报发布日期起纳入计算;3)数据截至2024年9月30日
资料来源:Wind,REITs季报,中金公司研究部
图表14:C-REITs市场表现与其他大类资产相关性(上市至今)
注:1)数据截至2024年9月30日;2)相关性系数基于日收益率计算
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表15:C-REITs与股债收益率60日滚动相关系数
注:1)REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算;2)数据截至2024年9月30日
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表16:产权类及经营权类REITs与股债收益率60日滚动相关系数
注:1)REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算;2)数据截至2024年9月30日
资料来源:Wind,中金公司研究部
P/NAV、现金分派率与IRR
图表17:C-REITs全市场P/NAV走势
注:1)数据取自2021年6月21日至2024年9月30日;2)按市值加权
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表18:产权REITs历史P/NAV走势
注:1)数据取自2021年6月21日至2024年9月30日;2)按市值加权
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表19:经营权REITs历史P/NAV走势
注:1)数据取自2021年6月21日至2024年9月30日;2)按市值加权
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表20:C-REITs 9月交投及估值情况
注:1)数据截至2024年9月30日;2)2024年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算;24H1实际可供分派率(年化)基于各REITs2024年二季报披露的本年累计可供分配金额(易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分)计算,按实际运营天数年化;年化可供分派率(近4个季度实际或管理人2024年预期)的计算中,有历史季报的REITs基于各REITs23Q3至24Q2累计可供分配金额(中金山东高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分)计算,没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算,均按实际运营天数年化;C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算;3)未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV,已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为(期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉(如有))/发行份额,除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外,已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算;4)NAV均剔除分红
近期政策跟踪
图表21:部分近期REITs相关政策与动态
资料来源:天津市人民政府,辽宁省人民政府,中国证监会,国家发改委,北京市文化和旅游局,北京市委,深圳市住房和建设局,中金公司研究部
境外REITs市场回顾
图表22:美国REITs市场走势
注:1)以2010年1月数据为基准,基准=100;2)数据频率为月度;3)数据截至2024年9月30日
资料来源:Wind,彭博资讯,中金公司研究部
图表23:美国REITs股息率与美国十年期国债收益率对比
注:1)数据截至2024年9月30日,数据频率为月度;2)股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源:Wind,NAREIT,中金公司研究部
图表24:美国权益型REITs P/FFO情况
注:NAREIT最新数据截至2024年二季度, 数据频率为季度
资料来源:NAREIT,中金公司研究部
图表25:美国权益型REITs同店NOI同比增速
注:NAREIT最新数据截至2024年二季度, 数据频率为季度
资料来源:NAREIT,中金公司研究部
图表26:中国香港REITs市场走势
注:1)以2010年1月数据为基准,基准=100;2)数据频率为月度;3)数据截至2024年9月30日
资料来源:Wind,彭博资讯,中金公司研究部
图表27:中国香港REITs股息率与香港政府十年期债券收益率对比
注:1)数据截至2024年9月30日, 数据频率为月度;2)股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表28:新加坡REITs市场走势
注:1)以2011年1月数据为基准,基准=100;2)数据频率为月度;3)数据截至2024年9月30日
资料来源:Wind,彭博资讯,中金公司研究部
图表29:新加坡REITs股息率与新加坡政府十年期债券收益率对比
注:1)数据截至2024年9月30日, 数据频率为月度;2)股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源:Wind,彭博资讯,中金公司研究部
图表30:中国香港REITs P/B
注:1)数据截至2024年9月30日,数据频率为月度;2)取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源:彭博资讯,中金公司研究部
图表31:新加坡REITs P/B
注:1)数据截至2024年9月30日,数据频率为月度;2)取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源:彭博资讯,中金公司研究部
图表32:美国各板块REITs总回报情况
注:1)2018-2023年数据为年度总回报率,2024年9月数据为月度总回报率;2)数据截至2024年9月30日
资料来源:NAREIT,中金公司研究部
Source
文章来源
本文摘自:2024年10月8日已经发布的《
裴佳敏 分析员 SAC执证编号:S0080523050004 SFC CE Ref:BRY581
张星星 分析员 SAC执证编号:S0080524020008
顾袁璠 分析员 SAC执证编号:S0080523080008
谭钦元 分析员 SAC执证编号:S0080524020010
孙元祺 分析员 SAC执证编号:S0080521050008 SFC CE Ref:BOW951
张宇 分析员 SAC执证编号:S0080512070004 SFC CE Ref:AZB713
杨 鑫 分析员 SAC执证编号:S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA
陈健恒 分析员 SAC执证编号:S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220
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