中金研究
行业近况
本周(2024年10月8日至10月11日)中证REITs全收益指数上涨0.25%,价格指数上涨0.21%。C-REITs市场总市值收于1248亿元,环比下降0.16%。
评论
市场震荡运行,成交活跃度有所提升。本周产权REITs流通市值加权总回报为+0.15%,张江产业园REIT领涨2.16%,华润有巢REIT、物美消费REIT跌超2%。经营权REITs流通市值加权总回报为+0.04%,山东高速REIT、安徽交控REIT分别收涨3.88%、2.10%,河北高速下跌2.32%。板块层面,各板块总回报指数涨跌幅分别为+0.91%(产业园)、+0.62%(能源)、+0.25%(仓储)、-0.07%(环保)、-0.20%(高速公路)、-0.66%(消费)、-1.43%(保租房)。成交方面,周内日均成交额、日均换手率分别为4.70亿元、0.78%,相对节前两周共6个交易日的日均环比上升34%、0.19ppt。市场情绪指数本周均运行于20以上。
估值方面,我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.91%,与中证红利指数股息率(TTM)4.86%的息差为5bps,主要受到近期中证红利指数随股票市场大幅上涨影响。历史上该利差为正仅出现在2024年2月初和7月下旬,均为一轮阶段性上涨行情不久之前。经营权REITs市值加权中债IRR为7.02%,与10月11日收盘中债十年期国债到期收益率的利差为488bps。
关注三季度业绩信息。节后各大类资产市场波动率仍维持较高水平,但边际有趋于稳定迹象,比如REITs市场中保租房板块短线下跌后周五有所修复。我们认为随着短期资金扰动渐缓、三季报业绩期临近,REITs市场后续走势仍将依循基本面情况形成分化。10月9-10日,国家电投新能源REIT、张江产业园REIT、中关村REIT均发布关于2024年第3季度经营情况的临时公告,分别披露单季度不含税收入同比上涨38.47%、出租率同比上升26.04ppt、主营业务收入同比下降25.67%等。10月中下旬各项目3季报亦将出炉,关注2024年前3季度累计业绩的稳定性。
风险
项目经营波动超预期;利率波动超预期;市场情绪波动超预期。
C-REITs一周市场回顾
图表1:10月8日至10月11日C-REITs市场情况
注:1)2024年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算;24H1实际可供分派率(年化)基于各REITs2024年二季报披露的本年累计可供分配金额(易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分)计算,按实际运营天数年化;年化可供分派率(近4个季度实际或管理人2024年预期)的计算中,有历史季报的REITs基于各REITs23Q3至24Q2累计可供分配金额(中金山东高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分)计算,没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算,均按实际运营天数年化;C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算;2)未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV,已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为(期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉(如有))/发行份额,除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外,已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算;3)C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率,单个REIT的收益率则基于前复权价格计算;4)数据截至2024年10月11日
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表2:C-REITs市场走势
注:1)为方便对比,我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理;2)数据截至2024年10月11日
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表3:各板块REITs总回报走势
注:数据截至2024年10月11日
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表4:C-REITs与股债指数走势对比
注:1)为方便对比,对各指数进行起始日期标准化调整,均以2024年9月30日收盘价作为基准100;2)数据截至2024年10月11日
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表5:C-REITs与股市换手率对比
注:1)数据截至2024年10月11日;2)基于自由流通份额计算
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表6:C-REITs日度成交情况
注:1)数据截至2024年10月11日
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表7:各资产类型REITs现金分派率对比
注:1)数据截至2024年10月11日;2)按市值加权;3)已上市的两单环保REITs无管理人2024年可供分配金额预测值,故没有2024年年度管理人预期可供分派率
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表8:C-REITs P/NAV情况
注:1)数据截至2024年10月11日;2)按市值加权
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表9:C-REITs市值变化情况(10月11日相对9月30日)
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表10:近期部分REITs相关政策与动态跟踪
注:以上动态来源于http://www.scio.gov.cn/live/2024/34923/index_m.html;http://jrjgj.gz.gov.cn/zcgh/content/post_9908829.html;http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/5476562/index.html。
资料来源:国务院新闻办公室,广州市地方金融管理局,中国人民银行,中金公司研究部
图表11:近期部分潜在REITs项目动态跟踪
注:以上动态来源于http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=49865;http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=49603。
资料来源:上海证券交易所,中金公司研究部
图表12:产业园REITs日度涨跌幅
注:1)数据截至2024年10月11日;2)采用前复权收盘价
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表13:仓储物流REITs日度涨跌幅
注:1)数据截至2024年10月11日;2)采用前复权收盘价
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表14:保障性租赁住房REITs日度涨跌幅
注:1)数据截至2024年10月11日;2)采用前复权收盘价
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表15:高速公路REITs日度涨跌幅
注:1)数据截至2024年10月11日;2)采用前复权收盘价
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表16:环保和能源REITs日度涨跌幅
Source
文章来源
本文摘自:2024年10月14日已经发布的《公募REITs周报(10.8-10.11):市场活跃度有所上升,关注三季度业绩情况》
张星星 分析员 SAC执证编号:S0080524020008
裴佳敏 分析员 SAC执证编号:S0080523050004 SFC CE Ref:BRY581
谭钦元 分析员 SAC执证编号:S0080524020010
孙元祺 分析员 SAC执证编号:S0080521050008 SFC CE Ref:BOW951
顾袁璠 分析员 SAC执证编号:S0080523080008
张文杰 分析员 SAC执证编号:S0080520120003 SFC CE Ref:BRC259
张宇 分析员 SAC执证编号:S0080512070004 SFC CE Ref:AZB713
杨 鑫 分析员 SAC执证编号:S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA
陈健恒 分析员 SAC执证编号:S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220
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