冯仑：进入 ICU 的房企，老板选择如何「死」至关重要

财富 2024-12-02 08:16

演讲：冯仑（微信公众号：风马牛地产研究院）

全文共 3106 字，预计阅读时间 8 分钟

大家好，今天我想和大家分享一些最近的观察和体会。我们都知道，自 2019 年以来，房地产行业经历了诸多变化。

就目前观察，我们的房地产市场明显收缩，交易量大幅下降，约为 2019 年成交量的三分之一，也就是 6 万亿人民币左右的新房和二手房交易额。

美国现在又是什么情况呢？美国拥有 3 亿人口，人均 GDP 超过 7 万美元。与我们相反，美国现在市场的年交易量大约是我们 2019 年市场成交的水平，约 20 万亿人民币。也就是说我们的市场交易量现在萎缩了。市场萎缩意味着企业竞争更加激烈，有些企业将面临困境或倒闭，而少数能适应时代变化的公司可能会笑到最后。

过去有句歌词，叫「由来只有新人笑，有谁听到旧人哭」。房地产行业现在是只听旧人哭，但却不见新人笑。现在没有新人，大部分都是旧人。所以我今天代表这一拨「旧人」，来聊聊现在「旧人」的情况。

约 90%的住宅开发类公司被淘汰

过去，中国有超过 7 万多家房地产公司，其中 90%是住宅开发公司。与中国相反，美国房地产公司约 30 万家，其中住宅开发公司不到 10%，剩余都是服务类公司，比如说物业管理和机电管理等等。随着经济发展，美国房地产市场的变化尤其明显，房地产 AI 技术公司逐渐增多，传统开发公司逐渐减少，而中国仍以住宅开发公司为主，服务类公司较少。

目前中国房地产市场收缩，这意味着有大量公司将倒闭。根据过去亚洲国家韩国和日本的发展规律，房地产行业在经历这一阶段后，约 90%的住宅开发类公司将被淘汰。如果我们按照 8 万家房企计算，预计只会有约 8000 家企业活下来，这个数量对三十几个省来说依然不少。

那么这些房企现在是什么情况？

第一种「生」

现在有两类房地产企业活得不错。比如说，大家都知道的央企中海、华润，他们一直过着「小康生活」。虽然现在万科过得比原来紧一些，但也还过得去，反正日子能过下去。

这一类企业，在过去的开发时代，公司的发展模式、治理结构和管理体系都比较好，所以现在在市场收缩的情况下依然能够保持稳定的「小康」水平。

为了适应当前市场环境，他们的调整策略也比较简单，主要是通过出售重资产和企业转型来保持财务稳定，确保公司的持续发展。就像一个大户人家，过去吃喝不愁，床底下随便搁着一张齐白石的画。如今日子不容易了，把那张画拿出来一卖，就能渡过难关。

比如说，万科现在只保留了住宅、公寓、物业服务业务，其余的资产都在出售。而中海一直专注于住宅开发，其他领域涉足较少。相反，华润自 2015 年起就开始加大对商业地产的投入，特别是以万象城为代表的购物中心项目，发展成为其住宅之外的核心业务，也取得了一些很好的业绩。

所以现在华润的市值高于我们以前熟悉的恒大、融创等企业，其多元化业务模式和商业地产布局，使得公司在当前市场中依然保持强劲的竞争力。相比之下，许多传统住宅开发公司则面临着更大的困境。

除此之外，另外一类活下来的企业也很有意思，是一些深耕三四线城市的小而美企业。这些小型企业通常在一个较小的地域范围内经营。

最近，我也到这些企业去交流学习，发现他们公司老板没有扩张的野心，也没有想过要上市，始终坚持做本地化的小规模业务。公司也没有负债，做完一个项目就休息一段时间，市场不好时也不急于继续开发，赚的钱还能支撑他们渡过难关。

这一类小而美的企业，规模较小，但依然能够在房地产行业中活得很好。他们不追求特斯拉、万科这样的行业标准，而是根据自己的实际情况选择适合自己的发展路径。并非每个企业都必须追求上市、规模扩张或者追逐虚幻的「恒大标准」，有时候，踏实稳健、做适合自己的生意才是最好的选择。

总之，在企业经营中，盲目过度追求大都市、大规模、快节奏的扩张，往往会带来巨大的压力。相比之下，从小城镇起步，逐步向县城、省会城市发展，最后稳定经营，也可能是比较实际、稳妥的路径。

第二种「死」

这类企业现在大多处于「ICU」状态，或者已经被送去「火葬场」。当一个企业出现爆雷或者负面问题，往往意味着公司已经陷入困境。这时候，老板的决策非常重要。为什么？

就像家里有位病人，你给他花了很多钱，卖房卖车、倾尽全力，最终却没能挽回他的生命，全家人也一起陷入困境。这种决策是情感驱动的决策，充满了希望与无奈。

而另一种决策则是「安乐死」。比如说，前段时间，有一位上海姑娘为了避免身体疼痛、节省医药费，而且也能以一种相对「高贵」的方式结束生命，选择去瑞士安乐死。

在某些文化中，甚至有家族信念认为，虽然不能选择如何出生，但死法必须自己掌控。比如南斯拉夫有个家族信仰，认为「死要死得体面」，即使不能决定如何生，也要决定如何死，避免被人看作屈辱地垂死。

同样，企业在面临亏损时，也有两种选择：一种是「生死未卜」，慢慢沉沦，最终拖垮所有资源，导致企业彻底崩溃；另一种是「猝死」，直接选择破产清算，解决所有问题，给公司一个体面的结局。这种直接、果断的破产决策，类似于「安乐死」，虽然痛苦，但至少能以一种相对干净的方式结束。

所以大家不要把死认为是一件丢人的事情。亏损也并不丢人，毕竟哪家世界 500 强企业没经历过亏损呢？亏损本身并不可怕，关键是选择如何应对的方式。

房企破产重整：从 ICU 到重生

对于一些房地产企业来说，进入「ICU」状态也并非死路一条。

当前，许多房地产企业也开始寻求司法机关的援助或政府的优惠政策。不过，这些措施并非万能，有时并不能从根本上解决问题。即使得到了政府的援助，企业仍承受着巨大的压力，难以彻底摆脱困境。就像一位病人被紧急送入医院，虽然得到了及时的救治，但如果出院后缺乏专业的照料，其身体状况依然不容乐观。

所以，房地产企业如何在 ICU 中找到出路，顺利「康复」，是我们需要思考的问题。

最后，再给大家讲一个我身边发生的真实案例。三年前，一家企业遭遇了严重的危机。面对公司困境，老板没有选择逃避，也没有寻求政府的直接援助，而是果断决定要求司法重整。为了获得司法重整的批准，他花费上千万聘请了最好的投行和律师事务所、会计师事务所担任重整顾问。

可以说，在企业「办喜事」的时候，他都未曾依赖大型投资银行；然而，在企业「办丧事」的时候，他却毫不犹豫地花巨资，选择最好的专业团队。因为他明白，要将一个背负千亿债务的企业送入法院进行司法重整，不仅需要决断，更需要最专业的团队来确保过程顺利进行。结果这家公司在 2024 年 4 月成功获得最高人民法院的裁定，进入破产重组程序，展现出重生的机会。

结语

过去我们可能都不太理解「办喜事需要请专家，为何办丧事也需要专家」？其实当企业面临严峻挑战时，需要投入资金来确保其生存和发展时，在这种关键时刻，专业的知识和经验变得尤为宝贵。

当前，房地产企业面临的困境反映了整个行业的一种普遍问题。在困境中，企业该如何选择生存道路？是按照原有模式继续挣扎，还是选择清算破产重组？这两种选择结果截然不同，一种是痛快地自我结束，开启新一轮发展，另一种则可能是长期挣扎、最终导致无法挽回的衰败。

所以，在行业出现危机时，企业如何摆脱困境、做出关键决策，将直接影响公司命运和未来的发展方向。

-- 往期海内外特训营回顾 --

美国一期班｜美国三期班 | 美国六期班

新加坡一期班｜新加坡二期班｜新加坡三期班 | 身心悦活之旅

日本一期班｜日本二期班｜日本三期班｜日本四期班

地产Plus赋能营7月课程｜地产Plus赋能营5月课程

地产Plus赋能营8月课程｜地产Plus赋能营10月课程

地产Plus赋能营结业典礼

东南亚一期班

-- 往期社群活动回顾 --

移动房企教室·西安站｜移动房企教室·上海站

中秋同学会

冯仑风马牛

“冯仑风马牛”是以冯仑为核心的自媒体品牌。我们倡导自由与创造的价值观，从商人视角出发，为你浅入深出讲故事，带你似非而是观世界。

最新文章

山东人，正在全国种大棚

一瓶难求！入口就是千元口感！荣获国际5大金奖，西班牙原瓶半甜白，今天几十块带走！

一年吃掉上万吨！俄罗斯进口糖果是如何抢占中国市场的？

85后东莞老板卖潮玩：赚了以前100年赚不到的钱

一条裤子过冬！？浪莎90白鸭羽绒裤，防风抗寒超抗打，保暖又有型！

着火！爆炸！烧坏电路！？「暖风机」到底该怎么选？

退休老人卖金属罐，年入百亿

泸州老窖疯了？！把自家「亲儿子」找来了，国窖1573同源，现1折抢！

脚踩「电热毯」出门是什么感觉？羊毛鞋垫一暖暖全身，高弹缓震，透气舒爽！

冯仑：机会只留给有准备的人

冯仑：房地产新机会

黄仁勋怎么解决内斗？

中式美学，为什么能领先世界1000年！

干裂克星！一抹吸收，6味中草药，秋冬手脚干裂全靠它

张维迎：中国经济的一阶问题和二阶问题

这本大尺度的历史杂志，果然有点猛料！

别再吃路边摊了！黑猪肉老面小笼包！滴滴头道酱油，皮薄馅多！

代购胖东来，有人赚了几百万

五粮液终于对飞天下手了…

矩阵升温黑科技！银离子远红外热能裤，寒风守护者！

红包界的「劳斯*斯」！把「118国118张外币」塞进红包，隔壁小孩都羡慕哭了！

年底就带这抹红！79元入手高品质紫金朱砂手串，愿你「朱」事顺利！

还是那个马云

太离谱！欧美重奢𝙐𝙎𝙋𝘼老牌打底衫，限时百元多入手！

起泡酒这种东西，50元和500元的差别有多大！

冯仑：人生最大的恐惧是没有方向

冯仑：爱情的胜利

一瓶一码，全球限量！法国原瓶进口AOP级葡萄酒，今天几十块带走！还赠电动开瓶器！

膝盖发凉、怕冷？试试这个暖膝宝，老中医妙招，逼走骨缝寒湿气！

历史性态度转折，特朗普将遭遇一个更陌生的中国

真的只花100多元？就穿上大牌同款的自发热石墨烯黑金棉服！

冬天的第一缕「香」，你选好了吗？青海公雅藏香，天然舒适，有人8次复购

催收班里坐满了老板

89岁乾隆长寿秘诀：最好的养生，不是运动，不是睡觉，而是…

男人的格调，就这么「简单」

广东富豪卖饮料，身家大涨190亿

老颈椎终于「有救」了，每天躺上10分钟，舒服一整天！

失3年，李子柒官宣复出：中式审美的巅峰，暴击3亿人！

豪捐300亿，他从穷小子拼到中国首善

喝茶养生，我只服广东人！

一年只卖三个月，法国松露巧克力，上架即断货！

冯仑：你不能自己过俗人生活，却总拿圣人标准要求别人

冯仑：进入 ICU 的房企，老板选择如何「死」至关重要

芒格：如果你做到这一点，就能在生活的竞争中拥有巨大优势

如何培养富足的心态？

断崖式降温！电热毯也开始内卷！？AB双面、同床异温！

脚往水里一伸，5分钟解乏，养生必备~

隐退的首富，一直有个「野心」

冯叔亲推！这杯酒，一喝难忘！

我只花一杯奶茶钱，摆脱了困扰父母十年的烦恼！

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉