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封面图｜冯叔11 月 20-21 日，运河私董会运河首期成都站行程圆满进行。风马牛地产研究院整理了冯叔在课程上的部分演讲内容，分享给大家。
演讲：冯仑（微信公众号：风马牛地产研究院
全文共 2538 字，预计阅读时间 8 分钟
大家好，在当前房地产行业的严峻形势下，除了那些「生」（运营良好）和「死」（破产倒闭）的房企外，还有一部分房企处于「半死不活」的状态。这些房企看似尚未倒闭，但实际运营情况十分困难。那么，对于这些企业来说，接下来该如何发展呢？
01
转型做服务公司
在当前房地产行业的变革中，我们注意到部分企业开始转变经营策略，不再直接涉足房地产开发，而是转型为房地产企业提供专业服务。其中一类较为特殊的服务就是处理破产房企的不良资产，俗称「收尸」业务。这类业务最近成为不少房地产企业转型的主要方向。比如说，活下来的融创，在债务重整之后，专门组建了一个团队来开展此类业务。什么是「收尸」公司呢？官方称这些公司为 AMC（资产管理公司），专门从事不良资产的买卖和管理。在美国，这类企业被称为「秃鹫资本」。大家都知道，秃鹫喜欢在尸体上找肉吃，而 AMC 就像秃鹫一样专注从破产企业的「残骸」中寻找价值，通过资产重组等手段获利。
秃鹫资本是怎么「吃肉」的呢？秃鹫资本在处理不良资产时，主要从几个层面切入。
首先在上游阶段，通过协商减债获利。一些秃鹫资本通过司法拍卖、政府渠道等方式，与银行和债务企业协商减免债务。比如说，企业欠银行 100 亿元，秃鹫资本通过各种手段让债务降至 20 亿元，并从中收取高额服务费。
其次在中下游阶段，通过资产收购与重组获利。在这一阶段，秃鹫资本直接出资收购企业的不良资产。比如说，企业的资产经处理后价值降至 20 亿元，秃鹫资本以低价买入，通过进一步整合重组，将资产价值提升至 30 亿元，然后以更高的价格出售，从中赚取差价。这一环节需要较大的资本投入，但利润空间也相对可观。
除了资产管理公司，还有一类服务公司也很赚钱。
比如说，如果你能创办一家专业擦窗户、擦玻璃的公司，并且成为某个城市所有写字楼的指定服务商，你也能赚得盆满钵满。即便是像洗手间这样的基础服务，管理得好，也能成为公司管理水平的重要标志。洗手间的卫生状况往往反映了写字楼整体管理的品质，这也正是「公司看洗手间」说法的由来。
总的来说，时代的车轮滚滚向前，服务行业的快速发展正是这一时代变革的鲜明标志。
企业拓展海外市场，也是一种发展方向，但不是所有的企业转型都必须走向国际化。出海只是一种选择，并非必然之路。
在谈到房地产企业出海时，许多老板本能地认为企业出海比较困难。原因有两点，一是资金无法自由流动，二是对当地市场不熟悉。最近我们也在研究如何解决这些困难，发现仅仅把中国的房地产经验搬到海外是行不通的。企业出海需要做好三件事。
第一创新。
今年上半年，我们在泰国曼谷做了一个项目，其核心理念是通过创新来解决关键问题。项目涉及两个主要创新领域：一是针对超高层建筑的技术创新，二是在跨境房地产领域的品牌创新。如果没有这些创新，仅仅把传统的中国房地产经验复制到国外，那出海确实有点困难。比如说，我们通过技术创新，实现了住宅、公寓、酒店等不同类型产品的标准化生产，并将其带到海外市场，在当地进行生产和销售。此外，我们还发现，出海并不需要巨额的资本投入。实际上，我们可以通过「品牌出海、信用出海、人才出海、经验出海、产品出海」的多元化策略来实现。通过创新的模式、丰富的经验和优质的资源，推动企业走向国际市场。在海外市场，房地产开发面临的市场环境和制度与国内不同。比如说，中国土地是公有制，土地成本占房屋建筑成本的 40%到 60%，而在实行土地私有制的泰国，土地成本通常只占房屋建筑成本的 10%以内。相比之下，泰国土地成本较低，交易简单，开发商的利润空间更大。然而，泰国的房屋销售速度和本地住宅需求与中国市场存在差异。在泰国，房屋销售速度相对较慢，居民住房需求比较少，所以我们在市场策略上需要做出相应的调整，以更好地适应当地市场的特点。另外由于房地产开发具有本土性特点，无论是在泰国还是其他国家，企业若不能妥善处理报规报建、环境要求、施工规范等制度性障碍，以及当地的文化差异，比如当地部族关系、土地产权等问题，其开发成本可能会大幅增加。这与中国 20 年前的传统开发市场相似，制度不完善且风险较高，企业需充分评估并制定应对措施。企业在出海过程中，合作伙伴的选择至关重要。选择本地靠谱的合作伙伴，可以帮助企业更好地理解市场、融入当地环境。比如说，近年来，中国企业在印尼、泰国等国家，通过买地、规划、招商等方式，迅速赚取了项目利润。这些国家的市场相对自由，政府干预较少，为企业提供了灵活操作的空间，从而降低了开发风险。但如果你不了解当地法律法规，可能你挣的钱，他们有 100 种方法让你还回去。为了有效规避这些潜在风险，最理想的做法是与当地顶尖的公司合作，通过利用本地的经验与资源，企业可以减少盲目进入市场的风险，克服陌生市场带来的恐惧和困难。无论未来如何发展，房地产行业仍将扮演着经济支柱的角色。然而，当前市场环境的挑战意味着未来许多企业将面临淘汰。对于我们这些还坚守在房地产行业的民营企业来说，探索新的发展道路变得非常重要，这可能包括转型服务业、拓展海外市场，或是逐步转型至其他领域，但有三个核心属性是不能动摇的。首先，我们经营的是自己的企业，这不仅是我们的责任，也是我们的使命。其次，我们的业务核心依然是房地产，这一定位始终未变。第三，作为民营企业，我们的灵活性和创新精神是我们的核心竞争力。在这样的大背景下，我们需继续坚持自身的企业特色、行业背景，以及民营企业的独特优势，深入探讨如何在现有基础上实现转型，以谋求长远的发展。我们必须立足现实，同时放眼未来，以创新和适应性为驱动力，确保在不断变化的市场环境中保持竞争力和生命力。未来之路全球 CEO 创变者加速营
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