新会“别墅村”是怎样建成的？

奇榜共富广场，是江门新会首个村级综合商业体，总建筑面积达13万平方米，计划投资5亿元。这个规格，对比城区商业体也不遑多让。事实上，奇榜村创造的“威水史”不少——

奇榜共富广场效果图。圭峰会城供图

坐拥新会水果批发市场、奇榜五金机电商贸城、奇榜竹木建材市场、奇榜花木盆景市场、奇兴路商业街以及地苑、探坑两个工业区等七大产业，是名副其实的“物业村”。

按照园林小区模式整体规划，奇榜新村分三期建成农民别墅402幢，每户只需花费不到14万元，即可住上两层半别墅式洋房，是人人羡慕的“别墅村”。

2023年村集体收入达6096万元，发放长者津贴952万元、医疗补助150万元，人均年底分红约3万元，是村民称赞的“福利村”。

从经济相对落后的城郊村，到有望成为江门首个“亿元村”……见证这一切的陆晓燕觉得，外人或许只看见奇榜发展之快、变化之大，但只有奇榜人才知道，为了“发围”自己有多努力。

奇榜新村分三期建成农民别墅402幢。黄绍侦 摄

第一步：建强班子“火车头”

20年前的奇榜村，全村只有一条硬底化主干道，不太宽敞，巷道都是泥路，着实难走。至于村集体经济，是“左邻右里”中最差的一个，大家都期待改变。

1999年，奇榜村公布将通过民主选举选出村委会班子。村内不少有志青年闻讯，纷纷报名。

“国家有这么好的政策，我也希望为家乡做点事。”彼时的黎炳雄相信，奇榜村条件不差，地处新会、蓬江、江海三区交界处，若发展得好，“方寸地”可变“聚宝盆”。

在乡亲们眼中，黎炳雄是个“特别”的人——村民普遍务农，他却外出经商，明明忙得分身乏术，仍热衷于村里公益事业……他们觉得，如此思想超前、特立独行的人或能带领奇榜更好地投身市场经济浪潮，实现发展。

同年，黎炳雄当选为奇榜村的村委会主任。他与区伟雄、冯永伟、黎国良等组成村委会班子，开启了奇榜村长达20余年的改革之路。

奇榜村委会。受访者供图

黎炳雄的得票率不高，他认为这不是坏事，还成立了村务监督委员会，邀请对村委会有期望、敢反对的村民参与，“哪怕他不支持我，我也欢迎他来监督”。

在众多村务中，村民对集体资产的收支情况最为关注。然而，当时还没有农村集体“三资”管理平台、“四议两公开”制度等，如何做实“三资”监督、兜牢集体家底？

黎炳雄认为，“早一步规范好过迟一步规范”。他召集了班子成员进行头脑风暴，决定以后对所有会议和决议进行全程录音录像，从年初预算到年尾结算，全部公开详细列支，超支的部分必须进行解释说明。

这招效果很显著，既亮了集体“家底”，又明了群众“心底”，还让村干部工作起来更“有底”。至今，奇榜村已保存了600多G的会议记录文件。

事实上，黎炳雄刚上任便给班子下了狠话：“3年任期其实很短，只有1000个日夜，必须尽快以优良作风凝聚人民力量实现发展。若前怕狼后怕虎，就什么都干不成，到下一届即使村民还选我们，我们也没脸再当。”

为立竿见影地提升村民的幸福感，2000年，一场村容改造工程在奇榜村铺开。

在清拆过程中，村干部发现，不少丢荒的生产队队址或祠堂庙宇，要么成了污水横流的牛舍和猪栏，要么出租给生产拖把、胶鞋的小作坊，不仅租金极低，对环境也不友好。

丢荒的生产队队址。受访者供图

奇榜旧村村貌。受访者供图

但凡涉及利益，必然会有阻力。“那就先拆公家的。”黎炳雄认为，由村集体带头牺牲眼前的小利益，既消除安全隐患，又美化人居环境，村民也会喜闻乐见。

“我们每天出出入入，都看到了新变化。”一个个小而美的公园，为村干部带来了广大村民的正向反馈。

而最让黎炳雄意外的是，清拆祠堂庙宇非常顺利。

实施前，村干部已为众人打好心理“预防针”：“我们生长在中国，我们的信仰就是信共产党，而不是某个姓氏。”“新时代，我们要有乡愁、有记忆，但不能将经济发展的资源白白浪费。”“要用科学的发展观念，将村集体资源发挥更大效益，才能实现共同富裕的理想。”

或许是理解，或许是信任，在村“两委”的带动下，奇榜村25个姓氏做到了同心、同力、同向行。

一年后，奇榜村组织了一场主题为“明天会更好”的晚会。不少在村内经营的商户工厂捐款支持奇榜发展，而村民普遍因囊中羞涩而有心无力。

黎炳雄说，举行晚会是为了让大家体悟“人人为我，我为人人”的团结精神，以及激发进一步思考：扮靓村庄的同时，该如何发展？

第二步：大胆博“第一桶金”

当选村委会主任时，黎炳雄算过一笔账：

村集体年收入约80万元，主要来源于水果商户和工业用地的租金，但其中赊账不少，实际到账仅50万元左右。支出方面，主要包括长者津贴约10万元/年、村民分红约30万元/年、村干部工资共10余万元/年，此外还有购买社会服务等开销。

收支都难以平衡，村集体“钱包”亦空空如也，开源节流迫在眉睫。

于是，奇榜村一边聘请律师依法合规催收历史欠款，一边用好此前商户工厂的捐款，同时实践出一套极致化的成本管理。

对于小型工程、零星工程，奇榜村设立零工工程基建部，灵活聘用村内的村民工匠，按日计算工薪，同时成立集中采购部门，所有物料都公开采购，先线上查价比价，再线下货比三家，最后选用质优价廉的。同时，村“两委”监督但不参与采购部门的运作。

“这种模式一举多得，一来村民工匠能发挥所长，二来建设自家村庄也更用心，三来不少工程还可节省近1/3支出。”冯永伟是奇榜村的“工头”，巷道村道硬底化、水网电网、桥梁涵洞和小公园建设等都有他的手笔。

“节流可以稳住当前，开源才能赢得未来。”黎炳雄认为，无论是发展农业、工业或商业，土地始终是农村发展最重要的资源。他一次又一次地细“盘”村里的资源，包括林地、山地、耕地、丢荒地，以及未使用的政府征地。

终于，机会来了。

2002年，奇榜村有两块政府征地处于丢荒或转制状态。村委会主动出击，拟定收购方案，欲以征地成本外加利息和利润赎回土地。当时的会城镇政府通过了这一方案。

紧接着，村委会按每人3分地的标准、1500元/亩的价格，从村民手上将180亩耕地悉数租回。这是全村的耕地，量少且分布零散。

两项操作下来，几乎掏空家底，但奇榜村决心把这条路走到底：不再从事农业生产，集中力量整合水果批发集散地，同时为“三农”提供服务。

此前，奇榜村附近已自发形成水果批发集散地，且呈现“三足鼎立”的局面。若放任其无序扩张，将导致恶性竞争、多方俱伤。

这是“一肩挑”后，黎炳雄面临的大难题。多少个晚上，他凝视着指尖忽明忽暗的香烟，各种设想与办法在脑海过了一遍又一遍。

最后，他提议“与‘对家’共同成立管理公司，联手发展水果市场”，村“两委”经过多次会议研究，决定实行这个方案。

昔日“对家”相见都分外眼红，怎样才能让竞争关系的三方坐下来谈合作？这个艰巨的任务落在了黎炳雄身上。

他相信，只要利益一致，便能化敌为友。‌记不清洽谈了多少轮，三方最终握手为盟——2003年，奇榜村委会与义安公司、永盛公司，按照4∶3∶3的比例，共同成立江门市新会区水果食品批发市场有限公司（下称“水果批发市场”）。

“成本优势也是核心竞争力。”黎炳雄认为，控制好工程成本，租金才能更优惠，商家就有更多让利空间，为消费者提供高性价比的产品与服务。

在水果批发市场建设过程中，奇榜村深化了成本管理模式：对于大型工程、专业工程，按需聘用“周末炒更”的工程师、规划师、技术咨询师等，参考图纸，做好预算，再核算价格送审。同时，剔除工程中可“自行啃下”的项目，分解各项可分包的项目，在过审价格上适当压减10%至20%，拟定“最高限价”，通过“低价中标”的方式，杜绝违标串标。

奠定成本优势，水果批发市场的效益不负众望：从年交易量不到3万吨、交易额不到1亿元的基数上，逐年大幅增长，现今年交易量已超80万吨，交易额逾20亿元，成为辐射珠三角乃至全国的水果物流枢纽。

奇榜村不仅因此赚得盆满钵满，还解决了耕地回收后村民的就业问题。水果批发市场所需的搬运、安保、后勤、运营等岗位，吸收了不少奇榜村的剩余劳动力。

村集体和村民都赚到了“第一桶金”，黎炳雄觉得，是时候实现下一个理想。

第三步：造村钱不够？全村凑！

早在2000年，奇榜村就开始限制新增自建房的数量。

如此“留一手”的原因是，在推进村容改造工程中，村干部发现村子的空间已不能满足日益增长的人口与需求。

加上村内草屋、泥屋、砖瓦屋等“握手楼”并存，黎炳雄认为，即使经济发展得再好，若还是按这种模式拆旧建新，不甚科学。

他想了很多办法，比如建设公寓楼。他预测，未来会进入汽车时代，公寓楼必须配套地下车库，但车库大概率面临长达十余年的空置，村里的财政难以支撑这笔沉睡资产……此外，村民普遍不喜欢“上楼”，那么建设村屋？

村屋的想法得到其他村干部、党员代表和村民代表的认同。他们前往江苏华西村、河南南街村、深圳南岭村、佛山紫南村等先进村实地考察，还参观研究蓬江灏景园、顺德碧桂园等独栋别墅的建筑规划、工程造价等。

一个升级版的想法产生了：农村别墅。

地从何而来？奇榜村抓住了五邑路、西环路等基础设施建设机遇，将赎回的土地进行整体规划，重新编制居住、商业、工业等区域。其中，大胆谋划将以前养山猪的丢荒地打造成为新的居住地——奇榜新村。

钱从何而来？村干部计算，别墅的土地成本由村集体承担，且不存在买卖成本、利润空间，再以奇榜极致化成本管理控制建设和配套成本，一间独栋别墅成本约在14万元以内。村集体出资300万元，村委会为主体向银行贷款1100万元，即可启动第一期131幢别墅建设。

村“两委”随即派发民意调查表，内容包括新村的具体位置、承诺价格等。根据统计，90%以上村民同意方案实施，于是奇榜村开足马力推进新村建设。

2005年，奇榜新村动工那天，黎炳雄、冯永伟等都穿上喜欢的蓝色衬衫，村委会还准备了大烧猪、大炮仗在工地祈福，现场虽沙尘滚滚，众人却难掩笑意。

2005年，奇榜新村动工。受访者供图

黎炳雄。受访者供图

然而好事多磨。在贷款累计发放700万元时，由于银行政策收紧，剩余400万元贷款需由村内所有18岁以上村民签名申请才能发放。

奇榜村马上召开村民大会，并邀请银行工作人员集中办理。当贷款合同摆到面前，不少村民觉得就如“天文数字”，担心负债累累，有的退缩拒签，有的签了又撕掉。

“既然如此，我们不贷款了。”但项目已经在建，村“两委”向村民承诺绝不烂尾，并紧急召开会议谋求解决办法。

奇榜新村第一期别墅建设中。受访者供图

“能否由村民预交一部分房款，交房之前由村委会支付利息？”有党员代表提出。黎炳雄随即向银行咨询，确认做法是否合法可行。

通过商讨与调整，最终确定：村民可预交房款，最高限额为10万元/户，交房前由村委会按0.4%的月利息向村民支付利息。

此举一推出，村委会便收到约2000万元的预交房款。有了这笔钱，奇榜村不仅还清之前的700万元银行贷款，项目也得以顺利推进。

回忆起第一次分房，区伟雄用了三个“超”：超紧张、超刺激、超热闹。

“我们去区住建局借来了摇珠机。满足条件的村民先抓阄再摇珠，纸上的数字是摇珠顺序，而摇出来的数字就是房屋号数，然后就可以去找自己房子。”区伟雄补充，军烈属无需参与，可直接选房。此外，旧住房有安全隐患、人口过多的家庭可优先参与。

2007年，奇榜新村第一期别墅分房现场。受访者供图

“双随机”的抽法，拉满了众人情绪。村民边呼喊着心仪的号码，边紧盯着滚动的小球，有些人抽中“心水”房子后，激动地拥吻了爱人。冯永伟说，他永远记得那天是2007年10月12日，村里还大摆筵席，举村同庆。

分房当天，奇榜村大摆筵席。受访者供图

启动第二期建设时，难题又来了——由于用地指标不足，需耗费数百万元向其他乡镇购买。但彼时，奇榜村已不需村民预交房款周转，因为在建设家园的同时，它一直在扩大自身产业版图……

锚定专业市场“新蓝海”，奇榜村探索出“党建+公司化合作”新模式，实施集体经济公司化运营，打造了水果批发市场、五金机电市场、竹木市场、花木市场、物流公司、餐饮公司等，村集体经济创造了一个又一个“千万”奇迹。

几年后，奇榜新村完成400多亩、402幢农民别墅建设。但作为整村搬迁，黎炳雄希望为下一代留下更多文化底蕴。带着这样的思考，“同心湖公园”的概念萌生了。

奇榜新村完成400多亩、402幢农民别墅建设。受访者供图

下一步：同心共富“做股东”

“奇榜”之名，源于明成化年间，村人谢榜等进京考试，一榜两举人，村名因此改为“奇榜村”，寓意两举人奇迹才华，以此为榜样，流芳百世。

作为新村配套，同心湖公园预计造价约300万元，按照当时奇榜村的经济条件，这笔支出压力不大。但新建的奇榜新村，亟须再创一段历史佳话。

于是，奇榜村“两委”发起同心湖公园全民捐款倡议，由村干部带头捐、党员积极捐，进而带动村民踊跃捐。为增加村民参与的积极性，个人捐款500元以上，可刻石留名，500元以下可记名写入村史。

黎炳雄清楚记得，捐款名录上超90%村民留名，共筹得100多万元。后来，这个芳名录与曾经捐资捐物支持奇榜村发展的企业名录，都铭刻在同心湖公园入口左侧的大型卷轴形石刻上。

奇榜村建设捐赠芳名录石刻。黄绍侦 摄

2021年，奇榜新村完成同心湖公园、新村入口广场建设，如今已建成老人活动中心、球场、儿童活动公园、湖景园林、运动场、古玩仿古街等。

奇榜新村同心湖公园。受访者供图

由全村“同心”打造的同心湖公园，既处处可赏园林盆景艺术，又事事可见成本管理的艺术。

冯永伟是同心湖公园的“总设计师”。在村容改造工程中，他就有意收集起旧村的石柱、青砖、瓦片、旧物品等，用于打造园内的特色景致。

同心湖公园景致：奇榜村的记忆。黄绍侦 摄

此外，奇榜村还在上级部门单位的支持下，从市政工程施工现场回收了不少花木和石料。其中，有几百棵树冠超10厘米的花木，冯永伟觉得如获至宝。

同心湖公园景致。黄绍侦 摄

同心湖公园更乘奇榜花木场基地搬迁之机，或低价买入或携手合作，在园内“植入”各式花木。“公园免费开放，村内外群众都可进来欣赏绿美景致，又可购买心仪苗木。公园植被也有花木场专业人士定期施肥管养，可谓一举多得。”黎炳雄说。

2019年，奇榜村与新会蒲公英社工中心合作，推出“雏鹰成长计划”，成立“星期六日义工站”，为村内年轻人搭建锻炼平台。

“农村就是一个小社会。”黎炳雄介绍，之所以聚焦社工领域，目的是学习城市管理，强化基层治理，为村民提供更专业、更精准的服务。

如今，奇榜新村实行“门前三包”政策，公共场所不设置垃圾桶，村民和进村群众自觉带走垃圾。辖区面积400多亩，且入住率达90%，只需聘用一名保洁员。

奇榜新村村道宽敞整洁。黄绍侦 摄

而村“两委”班子中，既有和黎炳雄共事8届的老同事，又有新加入的大学生李家活、退役军人李美钦等。全村已有5人获取《社会工作者国家职业资格证书》，其中，土生土长的区家鸿和外来媳妇李慕芳成为专职网格员。此外，还有专职负责文旅项目的退役女兵陆晓燕。

2023年，奇榜村集体收入达6096万元，并入选广东省“百千万工程”首批典型村。共富路上，他们也有了新目标——冲刺“亿元村”。

如何实现？黎炳雄拿出了奇榜村“二次创业”的项目介绍。其中，奇榜共富广场、奇榜创意小镇、奇榜现代农业产业郊野公园、冈州车城等重点项目，都将成为村集体经济发展的新增长极。

黎炳雄介绍奇榜共富广场项目。黄绍侦 摄

立足项目开发与经营，奇榜村还探索股份制进一步整合资产资源，以村民自愿入股的方式，鼓励村民深度参与村集体经济发展，更直观地共享发展红利。

冈州车城项目就采用了这种模式。“现在大家都是股东，自然更关心项目的效益、奇榜的发展。”黎炳雄透露，今年初，村民已收到项目的第一期分红。

在同心湖公园一隅，还有一块空白的大型卷轴形石刻。奇榜创业事迹和共富故事，依然未完待续。