才发现一个悲伤的故事
财富
2024-11-18 15:01
天津
今天一早，上海住建局官号发布红头文件，引得房产中介小哥们一阵骚动，朋友圈刷屏。这么多部门盖章，具体说了什么事，对房价有什么影响？简单来讲，就是降低了二手房交易税费，对于刚需的朋友是个大红包。
这个《通知》其实是响应11月13日傍晚，财政部、税务总局和住建部的那个更大的红头文件。
高层先是对交易契税、非普通住宅增值税进行调整，北上广深现在一个一个跟上。
像上海，之前是按照建筑层数和结构、建筑面积和成交价格来划分。成交价格还区分内环内、内环外环之间、外环外。可大家都晓得，过去十几年里，房产行业发生了天翻地覆的变化。这个本想为了控制豪宅的，但总是拖后腿。地产牛市里面，两类住宅的划分标准跟不上房价上涨的速度；而熊市来了，又跟不上调整的步伐。所以，我一直觉得这个东西差点意思。这次直接取消了普通住房和非普通住房标准，说实话早该做了。跟随着这一动作，相关的税费也进行了调整。我搜了一遍网上，加上中介小哥的朋友圈，都没有比较好的总结。从12月1日开始，在上海只要满2年的房子就没有增值税了。满5年唯一也没有个税。换句话说，交易140平以内满2年的房子，只有1%的契税。满5年，如果不唯一，大多估计也不用交个税了。因为按照卖出-买进的差价来计算，在房价大幅调整的情况下都是亏本卖房，都没所得了，个人所得税从何而来？
像我朋友，看到新闻后让我算算现在交易房子要交多少税费，我本想找现成的税费计算器。这计算器默认卖房应该是赚钱的，直接设定“原价不应该比总价高”，摔！但是有一点要注意，即使亏本卖房，仍可能要交增值税！大家应该从字面认为增值税、增值税，肯定是增值了才要交税。实际上，增值税和是否赚钱并没有关系。
从上面的表格我们可以看到，如果你房子买了不到2年就卖出，是需要按照5%的征收率全额缴纳增值税。所以，我们会看到这样的新闻，深圳一个业主，在2021年顶峰以1050万元买了一套房，在2023年由于经济压力不得不卖出变现。卖房时，亏了279万，但依然交了39.37万增值税。在政策一次又一次的调整下，3%的中介费就显得比较突兀，好久没买房，不知道现在有没有打折。这段时间，国家又陆陆续续出了一系列房地产政策——中央支持地方专项债用于收地，优化契税、土增税、增值税等政策，城中村改造扩容。这些组合拳的目标，还是想让房地产尽早“止跌回稳”。像上海今天的红头文件，对于二手房来说会是个小利好，有助于活跃市场。用媒体的话来说“买1000万元房子，契税最高可减20万元啦！”但是想要扭转中长期的预期效果有限。旧改扩容也是同样，不能与当年的棚改相比，不管是地方政府还是居民，都不敢或者不能加杠杆。
总的来说，一个个政策出来，会像心电图那样，有一波波脉冲，最近各个城市的交易量都开始回落了，和“517”新政比较像。想要逆转房地产的趋势，还需要花更大的力气。这么大的体量，这么多的窟窿，比股市难多了。当然，A股也没好到哪里去。这些日子，明显人气下降，成交额下滑，连续3天没破2万亿了。目前又处于空窗期，连小作文都没了，不知道还有啥惊喜等着咱们。
