多伦多公布“驱逐租户”条例细节，5 个条件限制房东

多伦多市于本周公布了期待已久的“驱逐租户”条例的细节，这对租户倡导者来说是一个巨大胜利。

该条例旨在防止以装修为幌子驱逐租客，导致租房以高得多的价格出租。该条例自 2019 年以来一直在酝酿中。

“我们终于可以微笑了，”加拿大社区改革组织协会 (ACORN) 主席亚历杭德拉·鲁伊斯·巴尔加斯 (Alejandra Ruiz Vargas) 说道。“我们每次来这里都是抗议或争论，但今天我们可以放松了。多伦多市得到了正义的伸张，我认为这座城市各个角落的租户今晚都应该庆祝。他们应该说，‘终于，我们的声音被听到了。’”

6 月，市议会指示多伦多建筑工作人员制定条例，以汉密尔顿制定的条例为指导。整个 9 月都进行了公众咨询，周三发布的报告包含了条例实施的建议和框架。

该报告将于 10 月 30 日由规划和住房委员会审议，然后于 11 月 13 日提交市议会投票。如果获得通过，该报告将于 2025 年 7 月 31 日生效。

市长奥利维亚·周在公告中表示：“那些以装修为借口驱逐居民的房东，现在不能再逍遥法外了。”

“那些说‘我要更换你的浴室，我要更换你的厨房橱柜，你需要一些灯，我需要空出这间房子才能做这些’的人——这应该被视为违反规定，”负责制定该条例的议员 Paula Fletcher 说道。“这就是我们要阻止的，并让人们住在全市范围内负担得起的出租公寓里。所以我们让违反规定的人变得更加困难。”

新条例如何保护租户？

多伦多建筑报告建议，新条例要求房东经过一系列步骤才能进行需要空置房屋的装修。

首先，房东必须获得建筑许可证，然后在发出 N13 通知以终止租赁进行装修后七天内申请住宅租赁装修许可证。

房东还必须在单位内张贴市政府提供的《租户信息通知》，告知租户已申请装修许可证以及如何获取有关其权利的信息。市政府还将向租户提供一本名为“防止多伦多驱逐”的手册。许可证发放后，必须将其张贴在单位门上。

每个单位的许可证费用为 700 加元，为了申请，房东必须提交一套文件，包括：

1. 工程师等合格人员出具的报告，确认装修工程规模过大，租户必须搬离该单位

2. 已批准建筑许可证的确认书

3. 确认租户信息通知已发布

4. N13 通知的副本

5. 租户住宿和补偿计划，为返回的租户提供临时住房或每月“租金差额”支付，以弥补他们在找到自己的临时住所时必须支付的租金差额。“租金差额”支付的金额将是租户当前租金与 2015 年首次入住的类似单元的平均市场租金之间的差额，数据来自加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC)。

房东还必须向租户提供搬家补贴。对于单间或一居室公寓，该补贴为 1,500 元，对于两居室或以上公寓，该补贴为 2,500 元。根据生活成本每年调整。对于选择不返回的租户，房东必须支付一笔相当于三个月“租金差额”的一次性金额。

弗莱彻说，这些措施提供的额外制衡将阻止房东将装修视为驱逐房客的简便途径。

“一旦你必须花费 700 元，一旦你必须聘请建筑师，一旦你必须去建筑部门，一旦你必须获得建筑许可证，那么你真的、真的、真的需要有一个空置的单元。你不会以此为借口，”她说。“这是为了阻止那些只需获得 N13 表格并标记你需要空置单元的人。你不必提供任何需要空置单元的证据。你只需将其交给房东和租户委员会并希望你的租户不会对此提出上诉。所以这现在是一种以前没有的保护层。”

周市长补充道，对因装修而驱逐租户收取费用将对不良行为者起到威慑作用。

“如果他们只是铺地毯……他们不需要租户离开……所以如果你不需要驱逐某人，就不会产生额外的费用，”她说。

增加证明空置占有的要求是为了达到同样的效果。

“如果你在大楼内所做的只是粉刷，而我们收到的通知却说需要空置，请放心，我们会提出更多问题。从多伦多建筑的角度来看，我们有能力审查这些报告并确认在这种情况下颁发许可证是否合适，”多伦多建筑临时首席建筑官兼执行董事卡马尔·戈纳 (Kamal Gogna) 解释道。

鲁伊斯·巴尔加斯补充道：“这样做的目的是打击他们的积极性，告诉那些做坏事的房东‘不要这样做，因为你们不会再因此而得到奖励’。”

执法并让租户知情

在装修期间，安大略省的租户有优先租赁权，允许他们以之前支付的相同租金返回装修后的单位。为了确保租户了解情况并监督装修何时完成，将设立一个公共登记处。

“这样人们就可以在世界任何地方实时在线跟踪装修进度，”多伦多建筑公司项目总监 Ted Van Vliet 解释道。“然后作为租户住宿或补偿计划的一部分，会有文件和某种形式的担保，一份声明，声明房东将与租户保持联系，并在工作完成后通知他们，并安排租户返回。”

此外，多伦多建筑报告称，“多伦多建筑将积极监控已获得装修许可证的单位的建筑许可证，以支持及时完成工作，并方便租户尽快返回其租赁单位。”

戈纳解释说，为了确保租户获得条例规定的全部赔偿，在颁发住宅租赁装修许可证之前，房东和租户都需要确认付款。此外，该条例还包括执行机制。

他说：“该条例中包含了从发布命令到开罚单再到起诉等一系列条款，罚款金额最低为零（视违法行为的严重程度而定），最高可达十万加元。”

唐谷社区法律服务中心的租户权益倡导者和律师卡莉·威尔逊 (Karly Wilson) 对市政府执行该条例的能力充满信心。

“该条例做得非常好的一点是，它将其与许可程序联系起来，这样房东要想获得从事这项工作所需的许可证，就必须证明他们已经向租户进行了补偿，并且他们有一个这样做的计划，”她说。“此外，该市有自己的许可证和条例违规执法计划……我们市内有非常强大的检察机构，我认为他们有能力胜任这项工作。”

此外，该市将以多种语言开展广泛的教育活动，向房东和租户以及倡导团体通报该条例和新的许可标准。该战略将分两个阶段实施 - 首先是初步推广，然后是持续教育计划，让房东和租户了解情况。

漏洞和其他可能的问题

由于该条例将于明年 7 月实施，有人担心，为了赶在该条例实施之前，N13 驱逐通知的发放数量可能会突然增加。

“这是我唯一不喜欢的事情——这项条例今天尚未生效......我认为这可能是一个潜在的问题，”鲁伊斯·巴尔加斯说。

戈格纳表示，他们需要时间来做好所有准备，以有效实施该条例。

“我们只有很短的时间来准备这项条例。还有很多行政工作要做，无论是制定申请表、制定实施框架，还是制定如何实施。资源仍需最终确定。关于如何执行这项条例的员工培训仍需制定。因此，幕后还有很多工作要做。我们将从现在到 7 月完成这项工作，包括开发公共登记处，这是本报告的一个关键要素，”他说。

戈格纳并没有透露该市将如何应对可能出现的 N13 通知激增，或者是否会采取任何可以追溯执行的措施。

另一个令人担忧的问题是紧急修复期间可能出现漏洞。

“条例中规定了一项豁免，允许房东在被要求维修或因安全或健康原因发生紧急情况时绕过许可计划，”威尔逊说。“我可以理解为什么会有这样的规定，但我知道房东很容易滥用这一点。”

尽管如此，她表示对该条例的整体范围感到满意，并仍然希望在 2025 年 7 月之前解决所有问题。

“这基本上就是我们以书面形式要求和倡导的一切，经过这么多年的努力，看到这些真的很棒，”她说。“我感觉很热情，非常积极。今天是租户倡导者的绝佳日子。”