最高法改判：施工方以冲抵工程款的方式购买的房屋系工程款债权的物化载体，法定期限内的工程款优先受偿权优于抵押债权，其可排除强制执行

民生 2024-11-13 10:12 福建

点击关键词进入专题汇编

点击阅读➤2001-2023年司法解释汇编

裁判要旨：

承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利,承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式,承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的,应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,在发包人逾期不支付工程价款的情形下,承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿,也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。,建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款,符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权,而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权,建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿,案涉房屋系工程款债权的物化载体,本案不适用执行异议和复议规定第二十八条,建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。

参考案例：四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉再审民事判决书，（2020）最高法民再352号

裁判文书主文：

一、建机工程公司在法定期限内向大邑银都公司就案涉建设工程价款主张了工程价款优先受偿权。

建机工程公司再审中提交了第一组证据:《协议书》《工程造价结算书》《竣工验收报告》。拟证明:(1)2006年5月31日,建机工程公司与大邑银都公司签订协议书,约定由建机工程公司承包邑都上城二期的土建施工水电安装工程。(2)建机工程公司按约施工后,双方于2009年4月25日办理了邑都上城二期A1B1区工程竣工验收,2009年9月29日对上述工程办理了结算。第二组证据:《建设工程施工合同》《补充协议》《竣工验收报告》《工程造价结算书》。拟证明:(1)2009年9月2日建机工程公司与大邑银都公司签订建设工程施工合同,约定由建机工程公司承包邑都上城三期A-2区工程的土建、水电及装饰工程。(2)2009年12月15日建机工程公司与大邑银都公司签订了补充协议,约定由建机工程公司承包邑都上城三期B-2区工程的土建、水电及装饰工程。(3)2011年1月8日、2011年2月28日建机工程公司与大邑银都公司分别办理了邑都上城二期A2、B2区工程的竣工验收。(4)建机工程公司按约施工后,2011年3月28日,双方办理了邑都上城三期A2、B2区工程的结算。第三组证据:2020年9月4日向最高院出具的《关于我司向大邑银都房地产开发有限公司交付工程有关情况的说明》。拟证明:(1)2009年4月25日建机工程公司向大邑银都公司交付了邑都上城二期工程。(2)2011年1月8日省建机公司向大邑银都公司交付了邑都上城三期A2区工程。(3)2011年3月28日建机工程公司向大邑银都公司交付了邑都上城三期B2区工程。第四组证据:《询问笔录》、四川省大邑县人民法院(2020)川0129破申3号民事裁定书。拟证明:上述两份证据中载明的200户左右房屋未过户,原因与大邑银都公司在本案一审中出具的情况说明以及二审中出具的《四川省建筑机械化工程有限公司抵偿房屋办理过户登记有关情况的说明》,以及大邑银都公司在一审、二审庭审中关于未能过户的原因说法是相一致的。

紫杰投资公司质证称:对第一组证据、第二组证据的真实性、合法性无异议,对关联性有异议;《建设工程造价结算书》的出具时间是2011年3月28日,证明建机工程公司超过了六个月的优先权行使期限。对第三组证据的真实性、合法性不予认可。对第四组证据大邑法院《询问笔录》的真实性、合法性无异议,对证明内容与关联性有异议。

本院认定: 2006年5月31日,大邑银都公司(发包人)与建机工程公司(承包人)签订《协议书》,约定由建机工程公司承包大邑银都公司位于大邑县晋原镇斜江村的“大邑‘邑都上城’二期工程”,工程内容为:土建及安装工程、总平工程(绿化除外)建筑面积约12万平方米,合同价款7200万元。还对工程承保范围、合同工期、组成合同文件等作了约定

2009年4月25日,大邑银都公司、建机工程公司以及勘查单位、设计单位、监理单位等五方主体分别对邑都上城二期工程2-1#楼、2-2#楼、2-3#楼、2-4#楼、2-5#楼、2-6#楼、2-7#楼、2-8#楼、2-9#楼作出9份《竣工验收报告》,质量验收均为合格

2009年9月29日,大邑银都公司与建机工程公司签订《建设工程造价结算书》,对“大邑‘邑都上城’二期工程B1区(13#-14#、11#-12#、21#-22#、26#-27#楼)”进行结算,工程造价为30498538.22元。同日,大邑银都公司与建机工程公司签订《建设工程造价结算书》,对“大邑‘邑都上城’二期工程A1区(1#-9#楼)部分进行结算,工程造价为34468223.65元

2009年9月2日,大邑银都公司与建机工程公司签订《建设工程施工合同》,大邑银都公司将其位于大邑县大邑大道458#的“邑都上城”住宅小区三期A-2工程承包给建机工程公司,工程内容为“施工图内的土建、安装、装饰”。还对承包范围、工期、质量标准、价款等进行了约定。

2011年1月8日,大邑银都公司、建机工程公司以及勘查单位、设计单位、监理单位等五方主体分别对邑都上城二期工程2-10#楼、2-19#楼、2-20#楼、2-25#楼作出4份《竣工验收报告》,质量验收均为合格。2011年2月28日,大邑银都公司、建机工程公司以及勘查单位、设计单位、监理单位等五方主体分别对邑都上城二期工程2-15#楼(29#楼)、2-16#楼(30#楼)、2-28#楼(38#楼)、2-30#楼(40#楼)、2-17#楼(31#楼)、2-18#楼(32#楼)、2-31#楼(42#楼)作出7份《竣工验收报告》,质量验收均为合格。

2011年3月28日,大邑银都公司与建机工程公司签订《建设工程造价结算书》载明:“工程名称:邑都上城二期A2、B2区工程。工程规模:56301.47㎡。工程造价:61692938.71元。”

本院认为,承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利,承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式,承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的,应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。建机工程公司再审中举示的《关于我司向大邑银都房地产开发有限公司交付工程有关情况的说明》明确载明案涉工程竣工验收并交付的时间分别为2009年4月25日、2011年1月8日、2011年2月28日。而建机工程公司再审中提交的大邑银都公司与建机工程公司分别签订结算书的时间为2009年9月29日、2011年3月28日。大邑银都公司出具的《关于我司为四川省建筑机械化工程有限公司抵偿房屋办理过户登记有关情况的说明》载明:“鉴于我司因位于大邑县大邑大道458#邑都上城项目欠付省建机公司工程款6830778元,且省建机公司享有该工程价款优先受偿权,经多次磋商,我司于2013年7月11日与省建机公司签订《协议书》,约定将我司房源中价值7330778元的15套房屋用以抵扣欠付建机公司的工程款6830778元……。”原审中建机工程公司已将该份说明作为证据提交,大邑银都公司原审代理人对该份说明的真实性无异议,故该份说明可以证明建机工程公司在案涉工程价款优先受偿权行使的六个月法定期限内通过磋商的方式向大邑银都公司主张过工程价款优先受偿权,故建机工程公司与大邑银都公司于2013年7月11日签订案涉《协议书》时并未超过建设工程价款优先受偿权行使的法定期限。

二、建机工程公司以与大邑银都公司签订的以房抵债《协议书》方式行使建设工程价款优先受偿权。

根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,在发包人逾期不支付工程价款的情形下,承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿,也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机工程公司承建了大邑银都公司开发的“邑都上城”项目土建、水电安装工程。大邑银都公司欠付建机工程公司该工程项目的工程款6830778元。双方于2013年7月11日签订《协议书》,约定以案涉位于“邑都上城”项目的13套房屋在内的共15套房屋作价7330778元抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款,后建机工程公司与大邑银都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》,建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋,其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权,建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款,符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

三、建机工程公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰投资公司的强制执行。

本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权,而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权,建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿,案涉房屋系工程款债权的物化载体,本案不适用执行异议和复议规定第二十八条,建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。

综上所述,建机工程公司的再审理由成立,其再审请求应予支持。原审判决认定事实不清,适用法律不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项规定,判决如下:

一、撤销四川省高级人民法院(2019)川民终1009号民事判决和四川省成都市中级人民法院(2018)川01民初3248号民事判决;

二、驳回成都紫杰投资管理有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费55807.24元,由成都紫杰投资管理有限公司负担。

二审案件受理费55807.24元,由成都紫杰投资管理有限公司负担。

- END -

❖ 欢迎分享到朋友圈 ❖

推荐阅读：

点击阅读➤刑法法律法规汇编353件

点击阅读➤公司法律法规完整梳理版

点击阅读➤招标投标、政府采购法律汇编215件

点击阅读➤房地产纠纷案件司法解释及实务意见汇编

点击阅读➤建设工程合同法律法规、司法文件、公报判例汇编

点击领取➤民法典及122个司法解释汇编（完整梳理版，共921页）

法律微信公号联盟
↓↓点击下方，选你喜欢↓↓
法律读品
ID：lawread
民法典实务
ID：minfalaw
实用法律法规
ID：gpslaw
法律实务手册
ID：quduzhi
住建法律
ID：buildlaw
法律权威解读
ID：lawzyk
最高审判研究
ID：needlaw
写作小助手
ID：lawbef
当代法律评论
ID：legallegal
刑事法律事务
ID：crilaw
民法典权威解读
ID：civlaw
法律人诗社
ID：WePoets
民商法律事务
ID：mshlaw
法律读者
ID：law-read
法律干货部
ID：lawjour
民商法律网
ID：lawcnc
两高权威解读
ID：lawdna
最新法律适用
ID：lawfit
民法典帝国
ID:minfadiandiguo
人事任免
ID:gwzldq2020
自然资源法律
ID：ziranla

点“原文”，共进步！

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg5NDAwMzQ4Nw==&mid=2247529288&idx=4&sn=a9be3575a764d6eb429c1cb74ecdb291

最高审判研究

系统整理解读最高人民法院、最高人民检察院的政策文件、司法判例和案例分析，已汇总“刑法”、“指导案例”、“征地拆迁”多个专题！关注后获取【民法典司法解释（完整梳理版）】【1000+合同范本】等海量资源！

2024，律师最有价值的投资出现了

全国人民法院：关于审理民间借贷事实认定的指导意见（2024.11修订）

欠债不还，只有微信号怎么查对方身份证号和住址？法院给出模板

明确了！法院判决：重新鉴定意见仍然认定受害人的伤残等级为十级的，应当以受害人首次伤残鉴定出具报告的时间作为定残日！

刑法法律法规汇编353件

高院再审明确：将非营运车辆长期用于从事“滴滴”营运活动，即使交通事故发生时并未从事运营，保险公司也无须承担商业三者险的赔偿责任！

刑事案件中，按这12点做证据辩护，杀伤力极大！（20年经验总结）

最高院：支持社保部门直接确认劳动关系，简化流程

最高院：未穷尽财产调查、强制管理、强制执行、执行制裁等一切执行措施前，严禁终本！

最高院民一庭：不应将律师费用、诉讼保全费用等归入《民间借贷规定》第二十九条“其他费用”之范畴

人民法院案例库：夫妻一方在离婚后半年内又与他人生育出子女的，原配偶有权请求离婚损害赔偿

法律人必备！3大高频场景、6个关键技巧，学会成为AI高手！（必须收藏）

最高院民一庭：关于涉合同类案件 10 类问题的实务解答

最高人民法院：关于建设工程施工合同纠纷的19则法官会议纪要

最高院：车位虽不属于住宅，但具有保障居住权益的属性，即便车位被抵押，亦可排除强制执行！

最高人民法院及各地法院关于民间借贷、夫妻共同债务司法解释和实务意见汇编

朱树英、袁华之、韩如波：当下工程索赔12大关键，一次讲清！（附策略）

2024年11月20日贷款市场报价利率（LPR）

出差期间在宾馆睡觉突发疾病死亡是工伤吗？（高院再审）

最高院：当事人有能力核实对方提交的微信聊天记录而未提供反证的，应采纳该微信聊天记录作为定案依据！

最高院：纪委向人民法院发函要求中止案件审理，法院应否中止？

200多份实用法律文书示范模板汇总

刚刚！最新LPR发布！民间借贷利率法定上限最高为12.4%，利率超出可以不还！

朱树英：10万亿化债，都在说利好“工程回款”，但没几个说到点子上！

最高法、人社部：员工诉请补缴社保怎么办？(彻底搞明白)

【2024】危险驾驶罪(醉驾)立案定罪量刑最新标准（一览表）

最高院民一庭：原告胜诉，法院应将预收的诉讼费用退还原告，再直接向被告收取！而不是在执行程序中一并解决！

公司法律法规汇编166件

一法院书记员拒绝加班：若本人不能在经济方面给予家庭生活补助，那也应该在生活上给予家庭成员更多的陪伴！

1.8万拍下1.3亿厂房？网络法拍新规下，这9条影响最大！

最高院民一庭：开发商逾期交房，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决违约责任?

法律人必备尽职调查实用网站最新汇总（16种类型100多个网站）

最高法：无论承租人是否与出租人（被执行人）签订有房屋租赁合同并实际占用，其均无权阻却对该房屋的评估拍卖

最高人民法院发布的37批211件指导性案例汇编

刚刚！法释〔2024〕13号司法解释来了！2024年12月1日起施行！

干货！查找财产线索的5类105种方法，亲测好用！（必须收藏）

最高法二巡法官会议纪要：人防车位的归属与利用

最高法：年利率转换为日利率按360天还是365天换算

经济补偿中N、N+1、2N、2N+1、2(N+1)的61种情形和标准（2024）

招标投标、政府采购法律法规汇编215件

14家仲裁机构全年案件标的额破100亿！仲裁业务，律师的“真香”赛道！

最高人民法院：离婚案件判决标准（2024版）

最高院民一庭：离婚案件中有贷款及增值房产的分割方法

高院再审明确：受害人以务农为生且已超过70周岁的，应证明事发前仍在劳动且因伤造成收入减少，否则对其主张的误工费不予支持！

最高人民检察院发布的41批166件指导性案例汇编

最高法：大额借款（注明现金），没有转账凭证，能否获得支持的裁判标准

最高院：以律师费发票在官方网站查询不到或以案件简单为由，辩称对方无需聘请律师并发生律师费缺乏法律依据，法院不予支持

一审开庭这32个问题，90%的刑辩律师不会妥善处理！（附策略）

法院判决：认为邻居搭建侵犯相邻权而擅自损毁的，不属自力救济，属违反治安管理行为，应受到处罚！

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉