日本以其稳定的经济环境、优美的自然风光和高品质的生活设施，吸引了众多国际投资者和购房者。对于希望在日本购买房地产的外国人或外国企业，尤其是来自中国的购房者而言，不可不了解和遵守日本的法律法规。本文由日本律师与中国律师共同撰写，旨在介绍在日本购买房地产时需要注意的基本法律问题，为中国的购房者提供清晰的指导和实用的信息，以减少交易过程中的法律风险。
日本对外国人或外国企业购买房地产的限制较少，外国人或外国企业享有与日本公民、企业几乎同等的购房权利。然而，中日两国在房地产法律方面存在诸多差异，中国购房者在日本购买房地产时，可能会遇到许多陌生的法律规定和程序。比如，日本的土地使用权和所有权的区分，以及房屋买卖合同的具体条款等都与中国有所不同，理解这些差异对于顺利完成购房交易至关重要。在这一过程中，聘请一位专业尽责的律师显得尤为关键。律师能够在签订房地产买卖合同、办理产权过户以及处理税务问题等方面为购房者提供宝贵的专业意见和实际操作支持。
本文分上下两期（点击查看上期：大成研究 | 游庭华等：在日本购买房地产的基本法律问题【上】），将从几个关键方面讲解在日本购买房地产的基本法律问题，包括购买的限制、流程、法律文件以及可能遇到的常见问题和解决方法。
重要事项说明是什么？
回答：
重要事项说明是指房地产中介（宅建取引士）在调查法令上的限制等之后，制作重要事项说明书并向当事人进行说明的一种保护买方的制度。
解说：
重要事项说明，虽然在个别情况下可予以省略，但原则上必须要进行，且在说明重要事项时，应当向买方交付书面文件。这一制度对于中国购房者来说较为陌生，在中国，房地产交易中的信息披露主要由卖方负责，但在日本，法律要求房地产中介必须进行调查并进行重要事项说明，以书面形式向买方说明、提供相应的信息。
重要事项说明将记载登记上的权利关系、私法和公法上的利用限制、交易条件等重要事项。相比之下，中国的房地产信息披露制度可能不如日本详细和严格。相关信息披露确保了买方在交易前对房产有充分的了解，从而减少了纠纷的发生。
但与此同时，由于买方接受重要事项说明书面文件所记载的事项并购买房地产之后，很难再以“不知悉”“与卖方的说明不同”等理由提出异议，因此买方必须认真听取房地产中介的说明并确认相关书面文件，以确保自己的合法权益不受侵害。
房地产买卖合同中会要求买方支付定金，定金的作用是什么？此外，支付定金的方式是？
回答：
日本的房地产买卖合同中规定的定金，若无特别的规定，通常应理解为解约定金。另外，定金大多是在签订合同时，买方以现金方式向卖方支付。
解说：
解约定金是指，买方可以放弃定金以解除买卖合同；而卖方也可以双倍返还定金以解除买卖合同。这与中国的定金制度一致。
在日本，定金大多是以现金的方式支付，这与中国常见的银行转账或其他非现金支付方式略有不同。同时，买方对卖方的财务状况有不安时，可以要求采取担保措施，例如让卖方设立特定的存款帐户，并为买方设置质押等。这个措施旨在保护买方的权益，减少因卖方财务问题而导致的风险。在中国，虽然也可以采取类似的担保措施，但这种做法较为少见，更多的是依赖法律和合同条款来保障买方权益。
支付买卖款项时，卖方提供的收据是什么？
回答：
与中国的“发票”不同，在日本的商业交易中使用的正式的收据（也可以作为会计和税务申报使用）并无统一格式，且有各种形式。但是，一般而言，必须记载付款人名称、金额、收款（卖方）名称及盖章、日期等，并且在收据上贴有印花。
解说：
在中国，发票在商业交易中是标准化和强制性的，具有统一的格式和内容，必须由税务机关统一印制和管理。而在日本，虽然收据也可用于会计和税务申报，但没有统一的格式要求，各公司可以根据自身情况制定收据格式。
在日本，收据上通常需要贴有印花，以表明已缴纳印花税。这一要求在中国的商业交易中较为少见，除了一些特定的高额交易外，中国一般不需要在发票上贴印花。
在中国，发票是交易合法性的重要凭证，买方通常通过发票核验交易的真实性和合法性。而在日本，虽然收据也具有法律效力，但由于形式多样，买方需要特别注意核对收据上的信息是否齐全和准确。中国购房者在日本支付买卖款项时，必须了解和适应日本的收据制度，确保所获取的收据包含所有必要信息，并妥善保存以备会计和税务申报之用。
日本法律上的瑕疵担保(合同不符合)的内容是什么？
回答：
买方可以根据特别约定的内容，在知悉购买的房地产在种类或品质上有不符合合同内容的情形之日（合同不符合）起1年以内通知卖方，并有权要求卖方（1）修补、（2）减少价款、（3）损害赔偿或（4）解除合同。
解说：
购买的房地产在品质等方面不符合合同内容的，买方可依照日本民法的规定提出以下请求：（1）要求卖方修补以履行完毕、（2）要求减少价款、（3）要求损害赔偿以及（4）解除合同。这与中国的瑕疵担保责任制度类似，但具体规定和时效要求有所不同。
在日本，买方需要在知悉购买的房地产不符合合同内容之日起1年以内通知卖方。卖方和买方都是公司的，基于日本商法的适用，买方必须在购买房地产后及时检查，且在发现有不符合合同内容时立即通知卖方。日本民法上，买方可以行使权利的期间为交付后10年。此外，即使在知悉有不符合合同内容的情形起1年内已经通知卖方，若没有在通知后5年内行使权利，则依照时效规定权利失效。
不过，由于上述日本民法或商法的规定均不是强制性规定，实务上，经常通过特别约定变更房地产买卖合同中的相关内容，例如缩短通知的期间，中国购房者应当特别留意。在中国，合同双方也可以通过约定来调整瑕疵担保责任的具体内容，但通常不超出法律的框架。
另外，对于新建住宅，依照特别法（住宅品质确保法）的规定，在交付起10年内，屋顶或墙壁等住宅结构耐力主要部分有隐藏的瑕疵的（种类或品质上有不符合合同内容的状况），卖方需承担民法上的瑕疵担保责任。
以上均为原则性内容，也有例外规定，详细内容应另外进行确认。中日两国在瑕疵担保责任上的法律规定存在显著差异。中国购房者在日本进行房地产交易时，应充分了解并适应日本的相关法律制度，确保在发现瑕疵时能够及时行使权利，保护自身合法权益。
所有权转移登记需要多长时间？
回答：
申请后约3周到5周的时间。
解说：
新冠疫情前，所有权转移登记提交申请之后，大约1-2周时间即可完成登记；疫情期间延长至大约5周时间。现在新冠疫情虽然结束，但由于房地产买卖市场活跃，都市地区登记所需的平均时间为申请后3-5周。
日本的所有权转移登记过程受严格的法律监管，且需要经过多道手续，包括申请、审核和登记等，这些程序确保了交易的合法性和透明性。但与中国的登记速度相比显然过慢。因此，中国购房者在日本进行房地产交易时，应了解和适应日本所有权转移登记所需的时间，提前做好规划，以确保交易过程顺利进行。
特别声明：
大成律师事务所严格遵守对客户的信息保护义务，本篇所涉客户项目内容均取自公开信息或取得客户同意。全文内容、观点仅供参考，不代表大成律师事务所任何立场，亦不应当被视为出具任何形式的法律意见或建议。如需转载或引用该文章的任何内容，请私信沟通授权事宜，并于转载时在文章开头处注明来源。未经授权，不得转载或使用该等文章中的任何内容。
供稿：游庭华
审核：游庭华
复核：王显峰
