日本以其稳定的经济环境、优美的自然风光和高品质的生活设施，吸引了众多国际投资者和购房者。对于希望在日本购买房地产的外国人或外国企业，尤其是来自中国的购房者而言，不可不了解和遵守日本的法律法规。本文由日本律师与中国律师共同撰写，旨在介绍在日本购买房地产时需要注意的基本法律问题，为中国的购房者提供清晰的指导和实用的信息，以减少交易过程中的法律风险。
日本对外国人或外国企业购买房地产的限制较少，外国人或外国企业享有与日本公民、企业几乎同等的购房权利。然而，中日两国在房地产法律方面存在诸多差异，中国购房者在日本购买房地产时，可能会遇到许多陌生的法律规定和程序。比如，日本的土地使用权和所有权的区分，以及房屋买卖合同的具体条款等都与中国有所不同，理解这些差异对于顺利完成购房交易至关重要。在这一过程中，聘请一位专业尽责的律师显得尤为关键。律师能够在签订房地产买卖合同、办理产权过户以及处理税务问题等方面为购房者提供宝贵的专业意见和实际操作支持。
本文分上下两期，将从几个关键方面讲解在日本购买房地产的基本法律问题，包括购买的限制、流程、法律文件以及可能遇到的常见问题和解决方法。
中国企业或在中国居住的中国公民可否购买日本的房地产？是否需要取得审批许可？
回答：
中国企业或在中国居住的中国公民可以购买日本的房地产，但购买后必须通过日本银行向财务大臣办理备案手续。
解说：
包含中国企业在内的外国企业或外国人均可以取得日本的土地、建筑物的所有权。虽然根据日本的重要土地利用规制法，对特殊的房地产，例如军事基地的周围土地或有人居住的离岛的部分土地有相关限制，但大部分的土地、建筑物均无须经过审批许可即可依法取得。这一点与中国不同，中国对外国人及外国企业购买房地产有更严格的限制和审批要求。
但是，在进行交易之日（所有权移转日）的次日起20天以内，购房者必须通过日本银行向财务大臣提交交易的报告书。报告内容主要是购买的房地产的内容和取得时间等。提交报告书的方式包含直接向窗口提出、邮寄以及线上提交，或者也可以由房地产中介等代理人代为报告。这种备案手续在中国并没有直接对应的制度，中国更多的是通过审批制度管理外国人的房地产购置。
中日两国在外国企业、个人购买房地产的审批、备案手续方面存在显著差异。中国购房者在日本购买房地产时，应确保在购房后及时完成必要的备案手续，以符合法律要求并合法保护自己的权益。
可否以外国企业或外国人的名义进行不动产登记？
回答：
可以。
解说：
在日本，即使不进行不动产登记也可以取得所有权，但因无法对抗第三人致使所有权处于不安定的状态。办理了不动产登记，即推定登记人拥有所有权，是防止一房二卖非常重要的措施。但在中国，不动产的权利变动原则上应当以登记作为要件，未经登记不发生物权变动的效力。
包含中国企业在内的外国企业，即使在日本没有分公司等据点，也可以进行不动产登记。但是，外国企业必须在其本国（中国）具有法人资格。这主要是为了确保外国企业在法律上具备独立的主体资格，能够承担相应的法律责任。
外国企业登记时，其本公司所在地或公司名称将以片假名的方式标记，但中国企业登记时，可以将在中国使用的汉字替换成在日本使用的汉字后进行标记。此外，中国公民登记时，除汉字标记外，还需一并记载其护照上姓名的罗马字母。这与中国的登记制度有所不同，中国的登记系统通常不涉及多语言标记。
关于不动产登记，是否有针对外国企业或外国人的特别制度？
回答：
由于法律的修改，2024年4月之后，海外居住者在日本购入不动产，必须登记在日本国内的联系人。
解说：
在日本国内没有住所的自然人或法人（即海外居住者），必须指定在日本国内的联系人，并登记其姓名与住所。
现在，房地产相关业者担任纳税管理人的情况较为常见（在此之前，为了缴纳房地产相关税金，房产所有权人必须向市役所与税务署指定日本国内的住民作为“纳税管理人”），所以我们推荐将其同时指定为日本国内的联系人。这些人具备处理房地产事务的专业知识和经验，可以有效地协助外国购房者履行法律义务。
购买房地产时是否需要提交特别的文件？
回答：
因是否在日本拥有住所（据点）而有所不同，具体请参考解说内容。此外，以外文制作的文件必须附上日文译本。
解说：
一般而言，必须具备以下的文件。但也有例外情况，具体内容需要向司法书士等进行确认。
1. 买方
（1）在日本拥有住所（分公司等据点）的中国企业的情形
企业登记注册证明
资格证明书
印章证明书（若有借贷的情形）
公司印章
公司代表人的身份证明书
（2）在日本没有住所的中国企业的情形
宣誓书（记载了公司的总公司、商号以及代表人等内容，经中国国内的公证员公证的文件）以及中国政府核发的公司营业执照的复印件
公司印章
法定代表人的身份证明书
登记日本国内联系人所需的文件（国内联系人的承诺书与印鉴证明等）
※ 在日本没有住所的中国公民（个人）的情形
宣誓书（包含姓名和出生日期等信息，由中国公证员公证）
护照复印件
印章
身份证
登记日本国内联系人所需的文件（国内联系人的承诺书与印章证明等）
2. 应从卖方日本公司取得的资料
公司登记事项证明书
登记完成权利证书或登记识别信息通知书
印鉴证明书
公司印章（注：系由卖方带来现场后盖章）
代表人或负责人的身份证明书（注：文件为复印件，但由卖方提供原件予以核对）
房地产交易的一般流程是什么？
回答：
中日两国在房地产交易流程上的法律规定存在差异。中国购房者在日本进行房地产交易时，应充分了解并遵循日本的相关法律程序，确保交易合法和顺利进行。一般的交易流程如以下所述：
【合同签订日】
（1）由不动产业者进行重要事项的说明。在日本，由房地产业者进行重要事项的说明是交易流程的一个关键环节。买方必须仔细听取并理解这些说明，以确保对所购房产的全面了解。具体内容将在下期进行说明。
（2）签订房地产买卖合同。
（3）支付定金。在日本，定金的支付通常在合同签订时进行，并且定金具有解约定金的功能。这与中国的定金制度类似，但具体操作和法律效力可能有所不同。具体内容将在下期进行说明。
【付款日】
（4）支付款项。
（5）交付登记文书。
（6）完成房地产的移转。
【付款后】
（7）向法务局提出所有权移转登记的申请。付款后，买方需向法务局提出所有权移转登记的申请。这一过程在日本通常需要几周时间完成。
（8）向财务大臣提交报告书。
特别声明：
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供稿：游庭华
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复核：王显峰
