新柔地铁工程按时推进，让快速往来长堤两岸指日可待，两地买家纷纷入手新山武吉查卡站周边房产，进而推高房价。市场人士提醒，新加坡人以汇率优势在新山购房不能只看价格，也须多了解法规和发展商业务表现，才能买得安心，住得开心，租得放心。
新柔地铁在新山市区的高架轨道和武吉查卡站已衔接，周边也盖起了许多高楼公寓。（邝启聪摄）
新柔地铁2021年动工后，明显带动新山武吉查卡终站周边地区的房地产发展，让这一带成为房地产投资热区，吸引许多新加坡民众以及在新加坡工作的马国民众投资置产。
房地产中介与市场分析师认为，新柔地铁可说是改变了新山，甚至柔南地区房地产发展的局面。不过业者提醒民众，入手房地产除了考虑价格，也必须注意相关法规和发展商的过往记录等因素，以免遇到法律问题和货不对办等困扰。
2021年动工的新柔地铁是新加坡与柔佛极具战略意义的基础建设，预计2026年12月底通车后，新加坡乘客可从汤申—东海岸地铁线的兀兰北站，搭乘地铁到柔佛新山的武吉查卡站（Bukit Chagar）。
两站之间的车程约五分钟，每小时单向可接载1万人次。兀兰北站和武吉查卡站都采用“一地两检”概念，乘客出发时可一次过办理出发地出境和目的地入境手续，下车后无须再通关。
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新柔地铁因此有望大幅缓和长堤的交通拥堵，加速两地人员与各种资源的流动，发挥拉抬经济发展的效应。柔南的房地产是其中一个受益的领域。
武吉查卡站周边 房价赶上吉隆坡
新柔地铁武吉查卡站工程如火如荼施工中，图右上角是新山关卡，与地铁站近在咫尺。（苏俊翔摄）
马国兴业银行8月份发布的研究报告指出，武吉查卡站周边的房地产项目，平均每平方英尺的价格已达1000令吉至1300令吉（约300新元至390新元），相当于吉隆坡市中心许多公寓的价格。
马国房地产发展商公会（REDHA）柔佛分会主席陈伶俐告诉《联合早报》，新柔地铁将缩短新山与新加坡之间的通勤时间，让马国与外国民众对地铁沿线的房地产项目都非常有兴趣，尤其是武吉查卡站附近的项目。随着新柔地铁完工日期日益靠近，柔佛州尤其新山的房地产需求与价格不断上升。
ERA产业柔佛州首席执行官戴于放告诉《联合早报》，基础设施项目可以改变房地产市场，对柔佛来说也是如此。
“人们认为，新山交通更便利后，房价会上涨。发展商肯定看到这种潜力，并准备新的住宅和商业项目来满足不断增长的需求。”
戴于放指出，人们预计这些地区的房地产价值会上涨，因为它们对日常通勤者和投资者都有吸引力。新柔地铁使通勤更方便，对正在考虑在新加坡租房或在柔佛买房的马国民众非常有吸引力。“对许多在新加坡工作的马国人来说，柔佛是他们的‘大本营’，他们可以在这里扎根而不必花很多钱。”
橄榄树房地产顾问公司执行董事陈徽添受访时说，许多新加坡人了解并体验到地铁与轻快铁等公共交通对房地产增值的积极影响，这或许是最近武吉查卡站附近推出的高端房产销售良好的原因。
武吉查卡站附近的服务型公寓项目，除了碧桂园金海湾距离超过六公里，其他包括富力公主湾、御庭阁（The Astaka）、实达天空88（Setia Sky 88）、佳乐喜（Twin Galaxy）、TriTower Residence、SKS Pavilion Residence、V@Summerplace、Skysuites、Suasana Iskandar、Sky Habitat Residence和Paragon Residences，距离都在五公里左右。
碧桂园金海湾成交量最多
毗邻长堤的富力公主湾目前有超过7000个公寓单位，以“走路就能到新山关卡”作为主要卖点。发展商预计明年陆续推出另外3000多个单位，让单位总数超过1万个。（苏俊翔摄）
根据PropertyGuru网站的“马国房产第二季市场研究报告”，富力公主湾、御庭阁、TriTower Residence和实达天空88都登上马国公寓10大热搜排行榜。根据iProperty网站，成交量最多的项目是碧桂园金海湾。
其中，碧桂园金海湾与富力公主湾两个项目的转售价格，去年以来不断上涨。
富力公主湾项目就在地铁轨道旁。（苏俊翔摄）
34岁的应用工程师冼裕泉去年花了约63万令吉，在碧桂园金海湾买了一套三卧房式单位。他说，现在64万令吉只能买两卧房的单位。
冼裕泉来自森美兰，目前在新加坡马西岭租房。他受访时说，新加坡的房租越来越高，因此预计接下来会有更多像他那样在新加坡工作的马国民众搬到新山。
“新加坡租金一直涨。现在一个小房间700元到800元，主人房也要1000元到1200元。碧桂园金海湾一个房间租金800令吉到1000令吉，明年应该也会有很多人搬回新山，因为可以省很多钱，（省下的钱）可以供另一套屋子。”
碧桂园金海湾距离新柔地铁武吉查卡站约六公里，仍吸引许多新加坡人和在新加坡工作的马国人购买。（苏俊翔摄）
房价与生活费相对低 吸引新加坡人柔佛置产
据陈伶俐分析，在新加坡工作的马国人是柔佛房地产市场的重要买家群体，其他群体还包括柔佛居民。他们买房大多为了自住，原因包括家庭成员增加、生活方式升级，有些则是希望拥有更好的生活环境。
许多外国人和马国人也买房作为投资，尤其是新山和依斯干达布蒂里等具有高增长潜力的地区。
她说，对于想在国外置产的新加坡人来说，柔佛是有吸引力的选择。“一些新加坡人将柔佛房产视为长期投资或养老房。”
富力公主湾旁还有大片空地，日后可能发展更多房地产满足需求。（苏俊翔摄）
新加坡永久居民吕树兰就在新山享受退休生活。吕树兰来自台湾，今年64岁，原本住在文庆地铁站附近的自购房子。新加坡与马国2022年4月因冠病疫情限制措施松绑而开放边境后，她以约30万元在碧桂园金海湾买了一个单位。
她告诉《联合早报》，在新加坡的房子其实还不错，但如果要在购买像碧桂园金海湾的海景公寓，要付出约10倍的价格。
她也看过号称东南亚最高和马国最贵公寓之一的御庭阁。“那里尺价约2000令吉，材质、设计与公共区域设施都不错，但景观不符合我的要求，巴士交通也不方便。”
吕树兰目前每周搭公共交通往来新山和新加坡。她说，新山的巴士服务其实相当完善，尤其是在市区一带，是理想的退休地点。她接下来打算卖掉在新加坡的房子，准备申请马国的第二家园计划。
据柔佛Hingst Research地产咨询公司总经理邢伟杰分析，新加坡人和在新加坡工作的马国人在柔佛置产，有推拉因素同时起作用。
推力因素是指新加坡的住房成本和整体生活费越来越昂贵，推动原本住在新加坡的考虑在柔佛置产。拉力因素则是柔佛房地产价格和生活费相对较低，加上近10年来的道路等基础设施不断改善、生活设施和新购物中心的出现，使新山成为一个可行的居住地。
陈徽添认为，许多新加坡人去年开始购买柔佛州的房产，可能与新加坡政府去年4月提高额外买方印花税（ABSD）有关。“但我们认为，新加坡人热衷于柔佛尤其是新山房产还有其他原因，包括分散投资、退休或拥有周末住宅，实现投资和退休的双重目标。”
新加坡政府自去年4月27日起，调高购买住宅房地产的ABSD三至30个百分点，外国买家须支付的ABSD则从30％调高至60％，为蓬勃的房地产市场降温。
陈伶俐则认为，额外买方印花税对新山房地产市场的影响是复杂和多方面的。马国经济增长、基础设施发展和政策等其他因素，也对新山房地产市场发挥重要的作用。
地点优越但不便利
森林城市须改善交通
市场人士建议森林城市改善往来新山的交通，甚至最终连接新柔地铁。（苏俊翔摄）
新柔地铁对房地产市场的带动作用仅限方圆五六公里范围，对距离新山约40公里的森林城市则作用有限。
戴于放认为，森林城市是独特的案例。“它的地理位置优越，也靠近新加坡，但距离新加坡这么近，并不意味着人们就想住在那里，因此维持当地人口一直很困难。”他指出，森林城市的主要挑战是对外交通。“森林城市的连通性，并不像人们想象的那么好。虽然靠近新加坡，但前往新山主要地区或新柔地铁的交通选择并不方便。对那些想在新加坡工作并住在新山的人来说，它还不是日常通勤最方便的选择。”
他呼吁森林城市改善与新山的交通，甚至最终连接新柔地铁。
邢伟杰指出，森林城市的发展有远大的愿景，却面临周边成熟地区如新山市中心、依斯干达布蒂里和茂奥斯丁（Mount Austin）的其他房产项目的激烈竞争。
房产顾问：不能只看价格 置产须考虑多因素
房地产热销也改善了柔佛房地产滞销的问题。
新柔地铁临近完工，有望大幅缓和新柔长堤的交通情况。随着新加坡的房租越来越高，预计接下来会有更多在新加坡工作的马国民众搬到新山。（陈渊庄摄）
据国家房地产资讯中心的数据，柔佛2022年是全国房地产滞销数量最多的州，有多达5258个单位。这个数字去年减至4228个，减幅19.6%。
负责房屋和地方政府事务的柔佛州部长嘉福尼去年11月告诉媒体，州政府有信心在未来三年内解决柔佛房地产过剩的问题。
他说，政府去年宣布柔新经济特区的消息后，柔佛已有超过2000套未售出的服务式公寓被抢购一空。
他指出，柔新经济特区推动柔佛房产需求，房产过剩的问题自今年初以来一直在稳步改善。“柔佛其他类型的房屋问题不大，唯一比较难售出的房产是价值50万令吉以上的服务式公寓。”
新加坡人到新山置产，价格固然是最重要的考虑因素，但市场人士提醒，不能只看价格。
陈徽添说，通常重要的考虑因素包括如房子位置、发展商业绩纪录、地契期限、地方政策和土地法等。“外国买家应该做好功课，实地考察，与专业人士和当地朋友交流，尽量多了解想买的房产。”
人口密度与商业文化不同
勿以“新加坡心态”看柔佛
另一个非常重要的考虑因素是个人对风险的承受能力。“房地产是中长期投资，不要希望在短时间内快速转手，也千万别因为折扣、赠品或营销策略而购买。”
邢伟杰提醒，新加坡买家应避免以“新加坡心态”看待柔佛房地产市场，因为柔佛的人口密度和商业文化与新加坡不同，“在马来西亚投资房地产应该是个长期的决定，因为投机行为往往会损害投资者的利益”。
根据马国法律，外国买家可自由购买独立式洋房、排屋和公寓等各类房产。不过，有三类房产不对外国买家开放，即州政府指定的廉价住宅、建在马来保留地的房产，以及被政府指定为土著单位的房产。
马国政府自2014年起调高外国买家的购房价格门槛，规定至少要购买价格100万令吉的房产。不过，每个州有各自的限制和最低门槛。外国买家在柔佛和吉隆坡购买公寓或有地房产，价格从100万令吉起跳。
如果是根据马国第二家园计划（MM2H）买房，也只能在柔佛和吉隆坡购房100万令吉以上的房产
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