昨日（5月17日），中央围绕房地产市场送出了金融政策“大礼包”，保交房，需求端的降首付、降利率，供给端的新工具、新机制等各类政策接踵而至。
同日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，就支持国企收购已建成未出售商品房、盘活存量土地、保交楼等方面作出部署。国务院副总理何立峰在会上强调，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。人民银行、金融监管总局接连发布三项政策，明确降低贷款首付比、取消房贷利率下限、下调个人住房公积金贷款利率。
降首付、降利率，刺激消费
首付最低至15%。人民银行、金融监管总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，明确对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
这是在2023年8月《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》的基础上，再对首套房和二套房商业性个人住房贷款最低首付比例下限下调5个百分点。这也是商业性个人住房贷款首付比例的历史低点。
取消房贷利率下限。人民银行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，明确取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
自2022年12月人民银行建立首套房贷利率动态调整机制以来，越来越多城市因城施策，下调或取消首套房贷利率下限。截至2024年3月底，全国343个地级及以上城市中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了首套房贷利率下限。
业内人士认为，本次人民银行取消全国层面房贷利率下限，且将政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率。后续房贷利率有望降至历史最低水平，居民购房贷款成本将进一步下滑。
下调公积金贷款利率0.25个百分点。人民银行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，决定自2024年5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%；5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
政策调整后，首付比例、房贷利率均处于历史低点，将进一步降低居民购房的首付门槛及成本，有望提振居民购房意愿。
新工具、新机制，促进发展
设立保障性住房再贷款。人民银行副行长陶玲5月17日在国务院政策例行吹风会上表示，设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
其核心逻辑是：人民银行提供低成本的再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。
作为新创设的结构性货币政策工具，保障性住房再贷款有利于实现多重目标：一是加快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下，市场化参与收购已建成未出售商品房，可以推动商品房市场去库存。二是加快保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够更好满足工薪收入群体的住房需求。三是助力保交楼和“白名单”机制。房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。
城市房地产融资协调机制。2024年1月，金融监管总局、住房城乡建设部联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，根据房地产项目开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，向本行政区域内金融机构推送，经金融机构评估后满足其合理融资需求。截至5月16日，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿元。
金融监管总局副局长肖远企在国务院政策例行吹风会上表示，金融监管总局近期将发布《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用 满足房地产项目合理融资需求的通知》，建立健全城市房地产融资协调机制，以城市为主体、以项目为中心，全力支持应续建项目融资和竣工交付。
业内专家认为，人民银行新设立的保障性住房再贷款将与城市房地产融资协调机制形成合力。房企出售商品房后，回笼资金可用于在建项目续建。房企回笼资金能力增强后，也有利于其更多项目满足“白名单”条件，从而形成良性循环。
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保障性住房再贷款：规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。
