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在英国房地产市场中有一个非常有趣的现象，名叫“Waitrose效应”（Waitrose
Effect）。意思是说：如果一个地区开设了Waitrose超市，或者有多家分店，就说明这个地区有更高的生活水平和房价，也从侧面说明这是一个富裕、治安较好的地区。甚至，如果Waitrose超市在某一地区新开了店面，那么该地区的房价就会水涨船高。![]()
这听起来有些不可思议，一家超市怎么会带动地区房价，难道它有什么特殊的魔力？事实上，Waitrose对自己门店的选址是非常苛刻的，除了大型商超内的门店，几乎所有的门店都分布在较为富裕的地区。Waitrose在开店前会经过严格的市场调研：仔细研究每一个地区的经济状况、居民生活质量和社区环境。这是Waitrose作为一家高端连锁超市的开店秘诀，当然，能够维系这种“Waitrose 效应”更重要的是其本身品牌力、产品力足够强大，Waitrose也的确深得富裕阶层的喜爱和追捧，甚至很多人在买房和租房时必须要考虑周边是否有Waitrose。近年来，学习Waitrose开店选址的品牌有很多，但并不是所有沿用此套路的品牌都获得了成功和消费者的青睐。最近，英国一家连锁店面包店Gail's
Bakery就在扩张时遇到阻力，尽管这家面包店被视为Waitrose后英国买房选区的“第二指标”，但为何它却遭遇当地居民的反对？作为商家，应当如何与周边社区居民“搞好关系”？![]()
前文提到，Waitrose超市可谓是中产社区的标配，而近些年，面包店Gail's Bakery成为后起之秀，有“取代”Waitrose的态势。这家面包店也同样采取进军中产社区的策略，以高品质的手工面包和咖啡作为卖点，门店外总是大排长龙。随着Gail's
Bakery逐渐俘获人们的味蕾，它也在人们心目中占据了一定的地位。Gail's
Bakery也逐步成为一个新的社会现象，被标记为财富的象征，只要人们一看到某一地区有Gail's
Bakery，就能知道这个区域“不一般”。因此，很多房产投资者也将Gail's
Bakery当作房产投资的新动向，因为它的出现能够推升房价，也是该地区经济正在蓬勃发展的明确指标。![]()
Gail's Bakery扩张等同“入侵”，中产标配遇冷！与Waitrose超市不同的是，Gail's Bakery做的是餐饮生意，在很大程度上来说，可替代性很强。如今，随着Gail's
Bakery受到越来越多人的认可，Waitrose的面包区域也能看到Gail's Bakery的身影。并且，口味这种事情本来就很主观，虽然Gail's
Bakery得到了大多数人的好评和称赞，但是对于一些传统社区来说，Gail's
Bakery更像是一种入侵。在他们眼中，Gail's Bakery和Starbucks（星巴克）一样，都是规模化的连锁餐饮企业，他们依仗自己的品牌、销售量来尽可能地压低生产成本，与其他本地的面包店、咖啡店竞争。而且这些品牌的到来会打破他们高街原本的样貌：他们千篇一律，毫无特色，没有人情味，店门口排满了熙熙攘攘的人群，面包店里根本没有舒适的用餐环境，甚至还会导致其他咖啡店倒闭。对于一些传统社区来说，他们不需要星巴克，也不需要Gail's Bakery，他们更需要一些独立的小众咖啡店和面包房。![]()
过去几个月，抵制Gail's Bakery的声浪不绝于耳：- 伦敦东部沃尔瑟姆斯托（Walthamstow）的居民发起请愿，反对Gail's Bakery在当地开店，即便他们收到了超过1.8万个签名，但Gail's Bakery依旧成功开业。
- 在西萨塞克斯郡的沃辛（Worthing），他们也在反对Gail's Bakery在当地开店。
- 伦敦北部的樱草山（Primrose
hill），他们也同样反对Gail's Bakery在这里接手一家进入清算程序的独立熟食店。
其实当地社区居民的理由很简单，他们不希望高街变得千篇一律，他们所居住的高街需要有自己的特色，格调，需要有独立门店，而不是被连锁企业所霸占。难道这些社区的居民不希望自己的房产借此升级，或是提升租价吗？![]()
就拿伦敦北部樱草山（Primrose
hill）为例，这里居住了很多名人，包括黛西·罗威（Daisy
Lowe）、马特·史密斯（Matt
Smith）、莉莉·詹姆斯（Lily
Jame）、道格拉斯·布斯（Douglas
Booth）和克莱尔·福伊（Claire
Foy）等明星。而这里也有各种各样的独立商店、独立咖啡馆和餐厅，这是樱草山受大家欢迎和追捧的原因，因为这里有自己的特色。并且，Gail's Bakery在这附近已经有两家门店了：一个是位于Camden Market，另一家位于Parkway。因此，当地民众不明白为什么Gail's Bakery还要继续在这里开第三家门店。也正因如此，Gail's Bakery在这里的第三家门店遭遇了疯狂抵制，因为这严重影响了这里的整体氛围。要知道，这个社区曾在2022年击败了美国咖啡连锁巨头：当得知星巴克想要在这里开店时，当地居民非常反对，认为这不符合该地区的氛围。樱草山保护区咨询委员会最后还争取到多个名人的联名抵制，最后筹集了1,300封反对信，最后这家美国咖啡巨头不得不发表公告，表示无法进驻樱草山感到遗憾。可见，当地居民对星巴克这类“咖啡连锁品牌”的唾弃，而这一股火也蔓延到了Gail's Bakery身上。对于当地居民来说，房价涨不涨不是最为重要的，这里是他们的社区，是他们日常生活的地方，他们不希望这里被资本侵蚀，所有的餐厅都是千篇一律毫无个性，他们需要的就是独立咖啡馆，这才是他们的初衷和想法。![]()
事实上，并不是所有人都在反对连锁品牌入驻当地社区的高街。要知道，英国现在的门店生意并不好做，高街店铺正在不断倒闭，高街银行也进一步撤出，一些地区已经没有了昔日的光景。就像本次Gail's
Bakery想要进驻的门店正是一家已经进入破产清算的熟食店，难道当地人眼看着高街一步一步地衰落，也不希望连锁品牌的入驻吗？“如果当地居民支持熟食店，那么就不会有Gail's
Bakery的入驻。”
“其他独立面包店从不提早关门保证商品新鲜，下午3点就关门，然后他们想知道为什么消费者不再光顾。”
“如果当地人执意反对的话，就不要进去购买，也不需要散播这个消息，赚不到钱它自然就不会留下来。”
保护当地高街的氛围能够理解，但是当店铺大面积空置，没有人再来光顾时，那么高街的消亡就指日可待了。并且，也有人表示，即便有了连锁面包店，也不会影响独立面包店的生存。Gail's
Bakery门前总有人排队，这会吸引大量人流，当这些人不想排队时，就有可能会选择附近的门店，让他们进驻并不是一件坏事。最为重要的是，一家新门店意味着新的投资，也会新增劳动力，这对当地经济也有正向积极的作用。因此，商铺要与当地社区融合，成为了很多连锁品牌的痛点。![]()
在这里，丽莎为各位打算进一步在英国各个社区扩张运营的品牌提出以下建议：1. 了解和尊重当地文化：比如商铺的标语、广告等可以根据社区的文化特色调整，以引起居民的共鸣。
2. 参与社区活动：比如，节日庆典、集市和集会，这能增加曝光度并表明对社区的支持。
3. 提供本地特色商品和服务：可以与本地供应商合作，销售一些本地品牌或有地方特色的产品，让居民感觉到亲切感。
4. 友善待客，建立关系：可以利用社交媒体与社区互动，鼓励顾客反馈和建议，提供个性化服务。
5. 创造积极的购物体验：可以在特别节日期间（如圣诞节、复活节等）进行装饰。
6. 回馈社区：举办促销活动、特别折扣，设立特定的“社区日”活动，以回馈社区居民。
7. 保持沟通，及时回应：建立便捷的联系方式，及时解答顾客的疑问，保持良好的互动关系。![]()
上述建议更多是在运营方面，如果您在扩张的过程中真的遇到了阻碍，丽莎建议您从以下方面入手：1.遵守规则：确保执照和规划许可是齐全的；满足营业噪音和环保法规的要求。
2.与社区积极沟通：在遇到阻碍时，首先通过沟通试图解决，争取获得理解，说明商铺对社区的正面影响。
3.加入BID（Business Improvement District）：该组织通常有较好的社区关系，能够帮助商户融入社区。
4.理解居民抵制的理由：当得知理由后，商户可以拿出具体的措施或报告进行回应。
5.寻求调解：可以使用一些调解机构来解决纠纷，作出一定退让以博取更多支持。如果遇到了恶意的阻碍，比如被骚扰或其他极端方式阻碍运营（破坏店铺内设施），这恐怕就涉及到另一个层面了，商铺可以先收集证据，并申请禁制令（Injunction），随后通过法律途径为自己争取相应权益，如您有任何问题，欢迎随时咨询丽莎商法部。![]()
好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。
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