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近期，受官方政策影响，地产股一飞冲天！
如国庆假期第二天，港股地产股便出现了史无前例的暴涨，融信股价涨幅达到397%，中梁涨幅达202%，世茂涨幅达153%，正荣涨133%，奥园、远洋涨幅超100%。
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而在地产股估值大幅回归的背后，还有一个非常重磅的好消息：此前暴雷的一批民营房企，开始有望复活了！目前已经都快完成债务重组。
9月27日盘前，旭辉控股就境外债务全面解决方案的重大进展发布公告，目前已与债券持有人小组（AHG）成员签订正式重组支持协议（RSA），债券持有人小组合计占境外票据未偿还本金总额的46.9%，占境外总债务本金总额的31.1%。另外值得注意的是，自2022年底启动境外债务重组以来，旭辉已累计完成了24.8万套住宅的交付。据半年报资料显示，2024年初至今，旭辉合计完成交付约3.5万套物业单位；截至8月，在全国41个城市的69个项目中交付项目已超过超过3.81万套。此外，旭辉目前于全国范围内已有72个项目入围房地产项目“白名单”，45个项目通过融资置换、展期降息等方式，缓解了项目当前现金流压力。9月23日，早已跌成“仙股”的中国奥园（03833.HK），突然上演一出绝地翻身的戏码，盘中一度大涨近150%，收盘仍涨近127%，市值升至10.18亿港元。这令人振奋的走势，源于中国奥园9月20日宣告引入战投。根据公告，一家有中东背景的投资方Multi Gold Group Limited，获得创始人郭梓文售出的约6.22亿股普通股，由此成为公司的单一最大股东。作为已经成立28年的老牌房企，中国奥园一度跻身“粤港澳四小龙”。2015年，中国奥园的销售额为150亿元，但2019年就站上千亿，2020年更是攀升至1330亿的巅峰。但高速扩张之下，中国奥园债台高筑。2015年时，中国奥园的负债为约370亿，但2020年已经大幅扩张至逾2700亿。2022年1月，资金危机再也掩藏不住了，中国奥园宣布债务违约，表示不会兑付或支付即将到期的逾10亿美元债和利息。如今，中国奥园已经完成境外债重组，这次又有中东资本入局，似乎又让人看到了新的希望。9月22日，远洋集团控股有限公司发布公告，宣布其境外债务重组取得重要进展。远洋占A组债务超过75%的持有人已加入重组支持协议，基本同意费截至时间延长到10月18日。远洋英国重组计划和香港协议安排分别将于10月18日和10月31日召开聆讯，清盘呈请聆讯延期至12月23日。9月25日，碧桂园服务控股有限公司（06098.HK，以下简称“碧桂园服务”）公告称，下属子公司将以约31.42亿元的价格出售珠海万达商业管理集团股份有限公司1.49%的股权。在出售事项完成后，碧桂园服务方仍将持有珠海万达方面约2210.94万股，持股比例约为0.31%，按照目前成本价计算，这部分市值约为6.4亿元。此次交易的买方为珠海万赢企业管理有限公司和大连万达商业管理集团股份有限公司。实际上，这是万达方面履行此前的珠海万达pre-IPO的回购承诺。2021年7月6日，碧桂园服务斥资32.3亿元，碧桂园方投资32.3亿元，获得珠海万达约1.79%的股权。该笔投资万达方面立有对赌协议，承诺2023年底前珠海万达商管如未能上市，履行回购义务。碧桂园服务公告称，此次出售股权是集团战略聚焦和财务性投资规模收缩的一部分，有助于集团回笼资金，聚焦核心业务。9月20日，冠城大通股份有限公司发布公告，宣布已全额偿还东方资产的债务。公告显示，冠城大通股份有限公司于2020年7月发行“冠城大通股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”（简称“20冠城01”）。2022年9月，公司就“20冠城01”债券与中国东方资产管理股份有限公司上海市分公司（简称“东方资产”）开展业务合作，由东方资产为公司代为偿付“20冠城01”债券17.3亿元本金。此后，冠城大通与东方资产形成新的债权债务关系，即公司对东方资产债务金额为17.3亿元，偿还标的债务期限不超过1年，经东方资产同意后可延长期限，公司以持有的北京太阳宫房地产开发有限公司（简称“太阳宫公司”）95%股权、大通（福建）新材料股份有限公司（简称“大通新材”）79.08%股权、北京海淀科技园建设股份有限公司69%股权及富滇银行股份有限公司31,188.1万股股份为前述债务提供质押担保；太阳宫公司以其受托进行一级开发的北京市朝阳区太阳宫新区D区地块竞价出让后返还的土地建设补偿款应收账款提供质押担保，同时太阳宫公司为前述债务的共同债务人；大通新材提供连带责任保证担保。2023年9月，经东方资产同意，前述债务还款期限延长不超过12个月。截至2024年6月30日，上述债务余额为8.58亿元。2024年9月20日，冠城大通已全额偿还上述对东方资产的债务及相应资金占用费，公司相应的担保责任随之解除，后续将办理质押解除手续。华夏幸福9月14日公布的关于债务重组进展等事项最新公告称，截至2024年8月31日，华夏幸福《债务重组计划》中金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为1900.29亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券及境外间接全资子公司发行的境外美元债券重组）；截至2024年8月31日，公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿金融及经营债务合计金额约为人民币169.35亿元。华夏幸福在公告中表示，自2024年8月1日至2024年8月31日期间，公司及下属子公司未发生新增违约债务。截至2024年8月31日，公司累计未能如期偿还债务金额合计为245.55亿元。9月禹洲集团公司公告披露境外债务重组计划会议结果，公司境外债债务重组计划，已经获得法定大多数计划债权人支持。按照相关程序，计划债权人会议后，债务重组计划还需获得香港法院及开曼法院的批准和裁决。如果一切顺利，禹洲集团将成为又一家成功债务重组的民营房企。9月16日，据佳兆业集团控股有限公司（佳兆业集团，1638.HK）公告宣布，经信息代理人重新计算及确认，于本公告日期，佳兆业范围内债务未偿还本金总额约75.11%及瑞景范围内债务未偿还本金总额约81.07%的持有人已加入重组支持协议。此外，影响债务重组的清盘呈请方面也延期。9月3日，佳兆业集团发布清盘呈请聆讯延期公告称，佳兆业和呈请人共同提出延期申请后，高等法院取消了原定于2024年9月9日进行的（经修订的）呈请聆讯，并将聆讯延期至2025年3月31日。对他们来说，这波20年难得一遇的大行情，可能是他们能够转危为安的最后一次机会。但至于是不是真的能“活下来”，并且“走下去”，其实还需要画一个问号。
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