今年上海中考有争议的学校并不少；
除了一直以来被诟病市招班的闵华二和晶城中学以外；
浦东的前滩华二和张集也因为今年都是第一届纯地段生参加中考而备受争议；
张集虽然今年自招仍在浦东称霸，但和去年比较自招少了近50人，并且在到校阶段均分排位直接被甩到了83名；
反倒是前滩华二，到校均分竟然占榜第一。
然后在对口张集的张江汤臣豪园二期8月成交14套，对口建平地杰的京浦小区8月成交16套，纷纷占榜浦东8月成交TOP10榜单；
这刚刚自证实力，甚至常常发挥的前滩华二，整个板块8月仅2套成交，可以说是直接降到冰点。
不难发现，前滩房子10万＋的成交单价有，但实属个例，要么房子有硬伤，房东急售；
要么就是指向了特定不受待见的产品，全年成交寥寥。
但是前滩内部的分化依然明显；
从今年1-8月的前滩成交来看，3房以上的大户型，仍能基本稳定在14-17万的成交单价；
而一室户和两室户的小户型，大多已经回落到11万＋，总体成交单价在11-14万之间。
但反观晶耀名邸的刚需小三房产品，却是坚挺异常；
今年4月成交单价在16.9万/㎡，对比20年高峰期的成交竟然还微涨了几千。
这种分化早在前滩规划建造之时就埋下了伏笔：
前滩已交付小区中，四五十平的小户型占比33%。
100平以下的小户型，占到了80%。
从近年整个市场环境来看，挂户口的房子因为缺乏自住属性下滑最猛；
反倒是大宁、御桥、古美这样的中产自住板块的房源都比较受市场认可，前滩的刚需三房能兼顾自住和学区，依然是有市场的。
相反挂户口的小户型却有点错配。
诸如以尚峰名邸、东方悦耀、锦绣臻品为代表的一众小区，多的是50-70平左右的小户型，向来被贴上了“鸽子笼”的标签。
挂牌总价却拉到了6、700万＋，这个上车门槛又有多少家长能接受呢？
也无怪乎，链家上尚峰名邸挂牌的16套47平的一室户，8套一年前发布，实在是去化慢呀！
上海楼市哪些房子已经到位了？
怕买在山腰上？怕踩坑？
免费一对一咨询（每日仅限前5名）
尴里尴尬的存在
前滩今年的中考成绩甚至与张集争起了一哥的位置，但为啥成交降至冰点呢？
我们先来看成绩：
从自招来看，张集24年四校自招共21个名额，虽然相比于24年减少了47个，但依然坐稳了浦东公办一哥席位。
而华二前滩24年四校自招共7个名额，虽然仅张集的三分之一，但是从趋势上看，相比去年是明显增加的。
换言之，张集头部的实力虽然大打折扣，但依然是浦东桂冠，而华二前滩在头部生源上依然与张集有一定差距，但是上升势头很好。
当然，之所以说张集输给了华二前滩，主要还是在于到校均分的比拼。
从到校均分来看，华二前滩确实遥遥领先。
张江集团中学的到校分，只有建平中学和复旦附中2所市重点高中到校分高于平行志愿分数；
而华二前滩则是除了进才中学和川沙中学以外的6所市重点高中到校分都高于平行志愿分数。
这确实能在一定程度上说明，华二前滩中部的学生储量更加丰富，但是差距绝对没有到校均分排位体现的这样大。
因为今年的名额分配到校填报有个很大的变数：
浦东新增的两所普通高中建平筠溪和进才根林，平行志愿甚至超过了还远远超出上中东、洋泾、川沙、南汇、高桥这5所区属市重点。
这个结果反推的话，就可以发现部分学校学生在填报志愿时，可能会放弃市重点的到校机会，而选择到平行志愿阶段竞争；
这也是为什么这两所浦东高中分数被冲击的如此高的原因。
所以我们可以看到，张集8所市重一共获得14个名额，而南汇中学的名额是最多的，有4个；
但是南汇中学的到校均分却只有642分，比平行志愿都低了近30分，在浦东所有初中中倒数；
这个绝对的低分捡漏，极大的拉低了张集的到校均分排位。
为了规避掉填报志愿顺序的影响，我们仅计算建平中学、进才中学、复旦附中分校三所市重的加权均分。
如果想要满足家庭自住的小三房，门槛价又高达1400万起步，这个预算极大的缩小了客群，这也是为什么前滩的小三房价格更稳，但是成交堪忧的原因。
加我微信私聊
前滩的成交降至冰点是否意味着华二前滩成绩的陨落呢？
非也。
那是前滩不行吗？也不是。
哪怕今天来看前滩：
地段和交通上，前滩紧邻滨江，浦东腹地。三轨交汇，两条高架，三隧道。
从学区来说，除了前滩华二名声在外，这里还有公办冰厂田、外籍学校惠灵顿和一众名校加持。
从商业环境来说，太古里、晶耀前滩、香格里拉、L MALL和信德广场等等，尽显奢靡之风。
从生态环境上来说，除了将建设的筠溪小镇。还有各种滨江公园、三大生态中心和三林楔形绿地等等，群绿环绕......
这些条件想要同时满足，恐怕整个上海都难找到竞品吧。
前滩的成交遇冷，只是在当下经济下行周期，哪怕是刚需的xq房大家也更加注重稳妥性和性价比。
前滩的贵就像是一把双刃剑。
能天然的筛选买房群体，划定生源质量底线；但同时也缩小了购房受众群体。
而如今的前滩不管是房价还是学区的认可度还没完全企稳，再次的崛起也只是时间的问题。
只是风雨过后，内部的产品结构问题依然会让不同的产品分化，回归到市场定价。
如今一直被炒作的热度回温，投资客也开始转换阵地。
那必然会引发一个阵痛期。
你觉得这个阵痛期会持续多久呢？
欢迎在评论区留言，或者有与教育路径规划、择区买房、升学择校的有关问题，都可以加我咨询。
2024年，想买上海学区房的家长必读
上海的教育政策动态，这里都有
上海的实时楼市走势，这里也有
现在免费送你，加我领取
明明是顶级学区，我却不敢买！
