Q:
我们手里有一套老破小，想要置换一下。夫妻俩工作地点在国贸、和平西桥，孩子26年上学。目前想要看海淀兼顾学区和居住属性，且保值较好的房子，预算1000以内。目前面临的情况是自己的房子楼层不好，卖不上价，如果要尽快出售的话只能接受大幅降价。
有以下问题想请教一下：
1、 您对目前和未来北京房价走势如何看？我们这种情况换房的最佳时点大概是什么时候？今年下半年还是说等到25年录取情况出来之后再考虑？我们刚好卡在26年拐点时入学，不知道何时置换比较好。手上的房子目前挂牌看房情况也不理想。
2、目前选筹有两个方向：一个是换去海淀南边羊坊店、万寿路、紫竹院一带，优点是这些片区从目前来看小升初学区派位较好。缺点是这些片区品质好的盘数量较少，品质好的够不上，老破小溢价较高，等26年以后孩子少了担心不保值。这一带您是否有对我们来说比较合适的盘推荐？另一个是换去海淀北部清河、西三旗一带，那边有几个品质较好的盘，能保障居住品质，缺点是学区一般，且离单位较远。您对上述方案怎么看？
A：
1、北京目前就是横盘，未来大概率是不会再下跌，否则这次救市就算失败了，整个经济都受拖累。但我也不认为能涨多少，北京的均价能跟上M2货币走势就算成功。
最佳时间点我不知道，这除了骗子没人敢预测。2026年入学，那就甭赌录取情况了，到时候未必还是这两年的政策。如果到时候政策变了呢？那按照今年或明年的录取情况买了更吃亏，两头儿不占便宜。所以还是看具体的房子吧，越宜居的越保值，就算学区功能减弱也有居住功能的支撑。
2、以羊坊店为主吧，57中的成绩这几年很突出，如果能坚持住成为小强校，那对口的房子就支持更大了。再或者看9年制的，如果真的阳光招生了那也是支持大，至少更稳妥。
如果买老破小那就是典型的占坑儿房，溢价高的就用完了看行情，觉得不踏实卖掉不就得了，反正海淀小升初的时候也不再重新审核房籍户籍，只看学籍。
3、五环外就是这情况，但方案只能家长定。一边是以孩子教育为主，一边是以房子为主溢价低，看自己更重视哪方面吧，外人不敢建议。要不就看看世纪城的，算相对稳妥还各项兼顾，人大附学区+房子保值肯定不落后大盘。另外也可以看青龙桥马连洼一带的，保值也有挺好的，学区强于清河西三旗，就是溢价率也不算低，海淀平均值。
仅供参考。
Q:
朋友推荐我这来咨询您的，我现在纠结的不行不行了，希望可以听一下您的宝贵意见。愁的好几天晚上都休息不好。我和我老公一直在石景山工作，孩子7岁回密云老家上学跟爷爷奶奶，今年9.1密云上高中，现在孩子叛逆期奶奶也管不了，所以我就辞去了工作回密云陪读，目前还没有工作。
我老公目前自己在石景山那工作边扣完社保也不太够一个月的开销，我需要上班才可以勉强够一个月开销，他也需要从新租房，我们目前密云孩子上学也是刚租房，一年4万。（手里目前有140左右，不知道是老公辞职回来创业，还是两地分居，他的工作一个月也就能休息2天，更照顾不了家里。如果他再租房，我们再分居总觉得啥也不占呢，到头来挣点钱都给房租了，不甘心，又不知道咋办了。）
我之前河北买房赔了五六十万，现在一个月还要还5千房贷每月，还有5年还清，也想过一次还清，可是利息没有多少了，就想着还不如拿出二三十万创业（又拿不定主意）。
现在是纠结啥：不知道让孩子他爸回来还是继续呆那边，回来自己创业他说想投资二十多个开个自动洗车店，我又怕这样没有社保，俩人都这样一点保障没有。我想密云买房，比租房划算，又不知道该不该买。要不然一个月房贷他租房+密云租房1万没了。
密云买哪块的也是纠结，手里那点小钱也够凑合买一套，关键又怕以后想卖不好出手。说到底还是没钱，一头雾水了。
A：
1、这就是140万是创业还是买房的选择对吧？那如果真要是2/30万就能创业成功就划算啊，就算不多挣钱，只要能达到在石景山上班的工资，那就等于是省下了房租，一年怎么也得3万左右吧，和本金相比就是10%的回报率了。另外的收益是一家人在一起住，比分居强多了，而且还有利于孩子教育。
但这是确保创业成功的情况，我对自动洗车这行业不懂，是否能成功只能自己评价了。
2、河北的房贷问题，既然还有五年还清，那就肯定没必要提前还了。如果是等额本息，那前几年还的月供里大多数都是利息，后几年就是以本金为主了，只要能确保稳定还款就没必要提前，不划算。
3、社保问题，如果创业就自己交呗，4050政策应该没多少钱，中年男人千万不能断。
4、密云是否买房？确定以后长期在密云居住生活了就买，但如果不确定就买不买的意义不大。另外最好别太以投资目的买房，郊区房产的投资性不如市区，至少是流动性弱，着急用钱或置换的时候未必好卖。
就算是确定要买房了也没必要着急。因为即便是北京楼市整体上涨，密云作为郊区也必定排序靠后，至少是核心区与热门板块涨了两三月之后才会传导到郊区，按现在的行情这都是少说着。所以可以拿着钱关注政策和成交量，两个出现一个利好就做准备，两个都出现的话就更做好准备了。以密云来说，什么时候顺义整体上涨了，那就快轮到了。
密云的具体板块我不敢建议，这几年很少去，不熟。但最好是在鼓楼等成熟板块，至少在密云区内不吃亏。最好别赌新区和新楼盘，风险相对大。
仅供参考。
Q:
通州合生世界村的公寓能买吗？公司名义，当年开发商给代办的，现在业主原价转让，这些年没涨是因为政策打压，现在是不是应该马上放开限购了？都预测是下个月放开限购，补涨的话能涨多少？是指的复式公寓40多平的，两万一平，您觉得可行吗？
A：
1、公寓放开限购有可能，但一般都是对新房的放开，二手的意义不大。而且就算放开了也未必怎样，毕竟现在的买房人比当年懂行多了，至少是相对有钱或对房子懂行的都对公寓的优劣势很清楚，他们如果不参与的话不好抬高价格。
所以期望值别太高吧，打个比方这就相当于北京中考时不让非京籍报普高，但放开了职高技校，可真的提升这些学校的成绩了吗？
2、下个月放开限购，这我不知道。我觉得谈不上不涨，大概率是没什么变化。因为公寓价格受租金的影响更大，如果租金不涨，单价很难上涨。
3、具体价格我不知道，只有当地中介熟悉。
仅供参考。
Q:
请问，我们住新发地银地家园，我看您也提到过这里，我们就是当年宣武的拆迁户，一晃二十多年了，我的孩子都要上学了。小区的幼儿园和学校都很近，但是小学是丰台五小的分校，对口中学是黄土岗，我们感觉不行，但没想好是现在就换房换学校，还是小升初的时候再换，哪个时机更合适？
现在的房子是小三居，把边户型带阳台的，缺点就是没电梯的五层，上下楼有点累。但户型很好，很紧凑很实用。现在中介说卖掉能到手400万。如果换的话我们想买800万左右的，其中200万贷款，这样不影响生活。
另外一点，因为我老公在**单位工作，那买在房山长阳是不是也可以啊？据说学校也很不错，房价还不贵。
A：
1、如果是换学校，那最好从小学就开始啊，一是学籍连贯，二是教育连贯。否则小升初转学至少是不占便宜，或者说碰运气的可能性大。
2、长阳的学校是不错，但谈不上学区房。学校基本就是四中、十二中和北理工，在房山都是挺好的，放到丰台可以算中上，但放到北京就不算多强了。所以长阳的房子可以说很宜居，保值也还不错，但不算学区房。除非是房山本地的，否则其他地方特意为了教育来买房的不多。
3、另外既然是老公在**单位，那是不是应该有政保的名额啊？甭管是哪个区的，如果能有就尽量参与，怎么都比买房省钱啊，也省心。
4、还有一点，甭说800万的预算了，就是600万的在长阳都有些偏高了。虽然能买到更宜居的房子，但郊区总价高的流动性弱，出手时不太好卖，考虑好。
仅供参考。
Q:
我们夫妻来京八年了，终于能买房了。我老公码农，我做自媒体，稳定收入结余30w，常规结余50w。首付目前250w傻数，老公想买新房****，我认为太远不保值。我想买在昌平南邵，因为看了您做的分析了，也结合当地中介和自身的考察，确实做到了保值。
另一个想法是买回龙观，但同样是没有学区，感觉只是距离近了一些，但居住品质下降了，而且还没增加保值性，您觉得呢？另外如果是回龙观的经济适用房和****相比，您更推荐哪里？
A：
1、推荐哪里？自住角度肯定推荐新房啊，什么东西都是新的好，喜新厌旧更是人类的常态。保值的话推荐回龙观，肯定是不会有超值收益，但也肯定能做到稳定，基本跟随北京大盘不吃亏。
2、另外多说一句，回龙观的学区还可以。因为码农和高学历家庭的子弟比较多，所以回龙观的成绩挺不错的。以昌平二中的成绩，放到东西海也是中上等，这也就是昌平没有顶级高中，否则以这成绩是有资格涨出学区溢价的。
3、其他我没什么建议了。另外这新房和南邵离的也不算太远吧，或者说都不近。那如果买在南邵，以距离当理由的话你老公能服气吗？还是多考虑其他方面吧。
仅供参考。
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