房屋租赁行业概述
房屋租赁指由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。房屋租赁期限超过六个月双方当事人必须签订书面合同。房屋租赁合同中应包括以下方面的主要条款：出租房屋的范围、面积；房屋租赁的期限、用途；租金的数额及交付时间；房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。
房屋租赁按所有权的性质可分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁；按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁，其中，非住宅用房的租赁包括办公用房和生产经营用房的租赁。
改革开放之前，我国实行的是福利性质的公房租赁制度，城镇职工的住房只需向单位缴纳极少的象征性的租金。1978年实行改革开放之后，人民日益增长的物质文化需求与落后的生产力之间的矛盾逐渐成为我国社会主义初级阶段的主要矛盾。由于建设资金匮乏和维护不足，公房供给日益短缺并成为严重的民生问题。1980年6月，中共中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》，住宅商品化政策正式实施，住房体制改革的大幕也由此拉开。1995年，《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）出台，为住房租赁市场的交易和管理建立了基本的法律规范框架。受亚洲金融危机的影响，为拉动内需、刺激经济增长，1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］23号），明确要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，培育和规范住房交易市场。福利分配的公房租赁制度自此终结，住房市场化全面起步。直至2014年，我国房屋租赁市场始终以廉租房和公租房为重点解决低收入家庭住房问题。
2015-2020年，随着我国城镇化进程的不断推进，流动人口规模的扩大，我国住房租赁市场快速发展。与此同时，持续上涨的房价让购买住房的门槛不断提高，越来越多的城镇居民只能通过租赁住房以解决居住需求。这一阶段，住房租赁市场开始受到国家重视，相关政策加快出台，“租购并举”的住房制度逐步确立。2020年12月，中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”确定为2021年经济工作的重点任务之一，并首次提出“要高度重视保障性租赁住房建设”。此后，全国住房和城乡工作会议、《2021年政府工作报告》《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》等都重点提出聚焦解决城市新市民、青年人等住房难题。2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，强调加快建设保障性租赁住房，重点解决城市新市民、青年人住房难题，并在土地、金融、财税等多个领域给予强力政策支持，保障性租赁住房建设进一步提速。
相关报告：智研咨询发布的《中国房屋租赁行业发展前景分析及市场需求预测报告》
房屋租赁产业链
房屋租赁产业链上游主要涉及房地产开发商、装修公司、家电、物业管理等，主要负责提供租赁房源、家用设备以及房屋维修保养，确保房屋的安全和舒适。中游为房屋租赁服务。目前，我国房屋租赁市场主要被大型房地产企业以及中介服务机构占据。其中，大型房地产企业承包地产开发和房源销售等业务，其依托自身业务优势向下拓展，布局房屋租赁事业，迅速抢占市场；而房屋租赁中介机构主要面向个人房东，通过收集房源信息、发布租赁广告、提供带看服务等方式，帮助房东和租客实现对接，从而在房屋租赁市场占据重要地位。产业链下游主要包括个人租客、企业租客以及机构租客。
房屋租赁市场现状
近年来，随着城市基础设施的不断完善，包括交通、教育、医疗、住房等领域的建设，城市的吸引力和承载力显著增强，进一步促进了人口向城市的聚集。叠加中国经济快速增长，工业化、信息化和农业现代化进程加快，为城镇化提供了强大动力。产业的发展吸引了大量农村人口向城市转移，推动了城镇化率的提升。截至2023年底，我国城镇人口达9.33亿人，城镇化率为66.16%。未来，依托政府高度重视新型城镇化工作，明确提出以人为核心、以提高质量为导向的新型城镇化战略，我国城镇常住人口及城镇化率有望持续攀升。
城市化进程的不断加快，城市人口持续增加，在一线、新一线等重点城市中，越来越多的新市民及青年人群体，因购房能力、工作稳定程度、个人留居意愿、置业意愿等因素，大多数选择通过“租房”来解决居住问题。根据发布的《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》数据显示，我国目前的租房人口已近2.6亿人。在长租成为城市居住常态的同时，新市民及青年人群体的住房消费理念也在悄然发生新变化。在住房租赁市场的规范化发展及“租购并举”等一系列政策的推进下，新一代租客正在更加理性地衡量“租”与“购”之间的长远关系，更多青年人选择以“租”代“购”满足对“家”的需求，房租租赁市场需求日益扩大。
中国房屋租赁市场在政策引导下自2015年开启了快速发展模式，在“积极培育经营房屋租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租”的政策号召之下，房屋租赁企业机构化、规模化发展成为趋势，并在较短时间内实现了房屋租赁市场的规模扩充。近年来，受宏观经济运行承压、居民收入预期下行、保租房入市供应等因素影响，国内重点城市住宅平均租金均呈现出较大幅度的下跌，尽管2023年以来经济恢复常态化运行，市场需求持续释放，但我国房屋租赁市场整体增速仍不及预期。截至2023年底，我国房屋租赁市场规模约为3.0万亿元，同比增长2.38%。
目前我国房屋租赁市场可细分为住房租赁、写字楼租赁、厂房租赁以及仓储租赁等。其中住房租赁市场是中国房屋租赁市场的最大组成部分，在整个市场中占据主导地位。受到城市化进程加速、人口流动增加以及年轻一代购房观念转变等因素的驱动，住房租赁市场得到了更多的政策支持和市场关注。2023年，我国住房租赁市场规模约为2.02万亿元，占房租租赁市场的67%。同时，伴随着宏观经济环境不断改善、企业扩张需求持续扩大、产业结构升级调整等多种因素的影响，叠加“大众创业、万众创新”政策的推动，以及新兴产业的快速发展，我国写字楼租赁、厂房租赁等商用房屋租赁市场也呈现出一定的增长态势。
房屋租赁发展趋势研判
目前，我国房屋租赁市场已进入调整期。一方面，中央和地方政府持续加强租赁市场的金融支持，通过设立保障性住房再贷款、鼓励金融机构支持保障性租赁住房建设等方式，增加市场化和保障性租赁房源的有效供应。另一方面，政策发力构建“保障+市场”的住房供应体系，旨在满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。保障性租赁住房的加速落地，将进一步提升租赁市场的供给质量。未来，随着国家政策支持力度逐渐加大，流动人口租赁需求持续支撑，住房租赁市场将迎来蓬勃发展期。同时，我国重点城市群、核心城市的人口吸引力不断增强，这些城市的住房租赁市场拥有更广阔的发展前景；且随着家庭户规模逐渐小型化，小户型住房需求将有所增加。此外，绿色建筑、智能化办公、智慧仓储等新兴产业的兴起，推动我国房屋租赁市场多元化发展，包括租赁产品类型的多样化、服务质量的提升以及智能化技术的应用等，也为行业转型升级提供了稳定驱动力。
●以上数据及信息可参考智研咨询（www.chyxx.com）发布的《中国房屋租赁行业发展前景分析及市场需求预测报告》。
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