城市更新行业概述
中心城区建成区内城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体（建筑物等硬件）的改造；另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。
城市更新的方式可分为再开发（redevelopment）、整治改善（rehabilitation）及保护（conservation）三种。再开发的对象是指建筑物、公共服务设施、市政设施等有关城市生活环境要素的质量全面恶化的地区。这些要素已无法通过其他方式，使其重新适应当前城市生活的要求。因而，必须拆除原有的建筑物，并对整个地区重新考虑合理的使用方案。整治改善的对象是建筑物和其他市政设施尚可使用，但由于缺乏维护而产生设施老化、建筑破损、环境不佳的地区。整治改善的方式比重建需要的时间短，也可减轻安置居民的压力，投入的资金也较少。保护适用于历史建筑或环境状况保持良好的历史地区。保护是社会结构变化最小、环境能耗最低的“更新”方式，也是一种预防性的措施，适用于历史城市和历史城区。历史地区保护更多关心的是外部环境，强调保护延续地区居民的生活。
相关报告：智研咨询发布的《中国城市更新行业市场运行状况及投资潜力研究报告》
城市更新产业链分析
城市更新产业链上游主要为工程技术提供方，包括城市规划、建筑设计服务，以及混凝土、钢材等建筑材料和工程机械供应。中游为提供城市更新系统解决方案及工程服务的开发厂商，共包括两级开发厂商，其中一级开发主要包括地方政府、城投公司以及城市更新企业，二级开发则更聚焦于城市更新项目的商业化发展，主要以地产公司为主。产业链下游应用行业则广泛涵盖旧城改造、老旧小区改造、历史文化保护、城市空间结构优化等方面。其中，老旧小区改造是主要应用领域。近年来，全国城镇老旧小区的改造工作进展迅速，显示出巨大的发展潜力。同时，城市更新行动的推动也加速了企业围绕城市更新赛道的布局。此外，政府与民间企业的深度合作也成为推动城市更新进入快车道的重要机制。在城市更新项目中，文创产业如影视动漫、数字音乐、数字传媒、电竞游戏等与城市更新有着高度的融合度，被视为是城市更新中较受欢迎的业态。
城市更新政策分析
1、中央层面：改造重点从老旧小区到城中村
城市更新是一项长期性的行动，2021年以来，中央部委陆续出台城市更新相关政策，政策体系逐步构建优化完善，未来政策趋势的核心将更加基于实践经验加大创新力度，特别是在土地政策、规划政策、融资政策、财税政策等方面进一步与市场主体的业务痛点形成共鸣。2023年以来，中央政策更加聚焦以城中村改造和低效用地再开发为核心的城市更新。住房和城乡建设部先后出台了《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》等文件，国务院常务会议通过了《关于在特大超大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并在7月24日的中共中央政治局会议上再次强调了积极推动城中村改造。
2、地方层面：因地制宜落实城市更新项目
2022年，党的二十大报告明确提出，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。2024年3月9日下午，在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，今年再改造5万个老旧小区，建设一批完整的社区。5月，财政部再发消息，首批拟支持15个城市（石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安）实施城市更新行动。与此同时，我国不少城市已初步搭建城市更新工作框架，北京、上海、广州、天津、成都、泉州等地纷纷出台新一轮举措，对城市更新加以细化、优化，因地制宜盘活存量资源，释放高质量发展潜力。
城市更新市场现状分析
目前，我国城镇化发展正逐步走向成熟，我国城镇化发展趋势是制定新时代城镇化发展政策的基本前提。2023年，我国常住人口城镇化率达66.2%，同比上涨1个百分点。而城镇化率不断提升，我国将面临空间资源趋向匮乏、发展机制转型倒逼的现实情境，城市更新成为存量规划时代的必然选择。从城市更新在2021年首次被写入政府工作报告以来，三年间，仅城市更新领域撬动的投资额就达到13.7万亿元，城市更新项目达到15.4万个。2024年，我国将继续加快推进城市更新行动，全国“两会”也进一步明确了实施城市更新行动的基调从有序推进到稳步实施。作为城市更新的重要一环，老旧小区改造也在有条不紊地进行中。2024年预计将再改造5万个老旧小区，建设一批完整的社区。
城市更新竞争格局
近年来，全国城镇老旧小区的改造工作进展迅速，显示出巨大的发展潜力。同时，在万亿投资规模的驱动下，不少房企纷纷入局城市更新赛道，其中以珠三角、长三角、京津和成渝等地的布局发展尤为活跃。此外，政府与民间企业的深度合作也成为推动城市更新进入快车道的重要机制，赋能我国城建企业深入拓展城市更新业务范围。我国城市更新产业各环节均有多家上市企业分布，其中城市更新项目开发的代表企业主要为房地产行业相关企业。根据“2023中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十届中国房地产百强企业家峰会”，我国2023中国房地产城市更新优秀企业中，保利发展控股集团位列榜首；同时，深圳卓越城市更新集团有限公司、绿城置业、华润置地、蓝城控股等房产企业均榜上有名，主要分布在北京、江苏、上海、广东、香港等地区。
城市更新发展趋势研判
伴随着我国城市发展进入了以提质增效为主的新阶段，城市更新内涵、目标与方式均发生了巨大的变化。城市更新实践既要以变应变、持续创新，又要因地制宜、求同存异，产业正朝着更加成熟的方向大步迈进。未来，我国城镇化进程将持续推进，城市更新的内涵也将日益丰富，外延不断拓展，呈现繁荣向好的发展趋势。
1、从宏观规划看：由碎片化、应急式更新到合理规划的更新
早期，受财政压力、人力紧缺等因素限制，城市更新更多的是碎片化、点状更新，缺乏统一的顶层设计和规划引导。近年来，我国中央及地方政府陆续出台鼓励政策，指导地方层面的城市更新方向和具体工作，未来，为保障全国城市更新事业协同发展，我国政府将建立适用于城市更新的体制机制、管理制度和政策措施，因地制宜地为各个地方城市更新提供前瞻性、全局性、系统性的指引。
2、从开发模式看：以拆除重建为主的更新到以保留为主的有机更新
在过去快速城镇化的背景下，“大拆大建式”的城市更新可以快速改变城市面貌，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相抬高房价，增加生活成本，也滋生了一些新的城市问题。未来，我国城市更新要顺应城市发展规律，转变城市开发建设方式，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式，逐步实现由“开发方式”向“经营模式”转变，“分区、分类、分策、分序推进，有机更新”将成为大部分城市更新的统一步调。
3、从实施路径看：片区综合统筹更新逐步取代点状式、单业态更新
过去，城市更新旨在解决城市居民的生活环境和居住条件问题，完善旧城功能结构，多是对单体建筑、单业态进行点状式更新。随着城镇化水平的提升和城市发展模式的转变，城市更新面临越来越多的挑战。从长远发展来看，片区更新在城市微观尺度和宏观尺度中将起到衔接协调作用，在实现城市功能完善的同时能够兼顾经济效益，有效地避免更新中存在碎片化和利益分配不均的问题。
4、从参与主体看：呈现国企央企补位、国民协同共进的治理新趋势
从城市发展历史来看，民营企业一直都是城市更新的重要力量，灵活的企业管理机制契合城市更新前期项目特点，在城中村、商业街区、历史文化街区改造中发挥了积极的作用。未来，随着城市更新的持续深入，老旧厂房、工业园区、商务楼宇也将逐渐进入更新改造的集中期，成为大城市核心区产业空间更新的重要内容。而大量的国企和央企作为空间产权方，将陆续参与到城市更新的大潮中，形成国企央企与民营企业共进的协同治理局面。
●以上数据及信息可参考智研咨询（www.chyxx.com）发布的《中国城市更新行业市场运行状况及投资潜力研究报告》。
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