万科，活下去，就是胜利！

楼市 2024-09-02 18:08 广东

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2024年9月2日，一则关于万科的消息引起了广泛关注。8月的最后一个工作日晚间，万科发布了半年度报告并在线召开了业绩推介会，这场会议透露出的信息，让人们对这家龙头房企的现状和未来有了更深入的了解。

歉意贯穿了整个业绩推介会，管理层对业绩亏损深感愧疚。一个多月前的业绩预告已经预示了这张中报的不佳，但最终数据比预告的还要惨烈，上半年万科的归母净利润亏损额定格在98.52亿元，这创下了万科成立以来最大的业绩滑铁卢。

然而，尽管数据不利，市场依然从万科的一揽子方案中看到了积极信号。销售回款率超过100%、二季度经营性现金流回正、半年累计偿债524亿元、年内仅剩一笔20亿元中票待还，这些数据表明万科在极度不利的客观环境下，依然释放出了足够的韧性和化债决心。

今年上半年，万科实现营业收入1427.78亿元，同比下降28.93%；归母净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%；基本每股亏损0.83元。分业务类型来看，地产开发业务及相关资产经营业务对应收入1234亿元，占比86.4%，物业服务业务贡献160亿元，占比11.2%。

对于业绩亏损，万科给出了四方面原因：房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损以及部分大宗资产交易和股权交易股权亏损。上半年万科合计减值42亿元，其中存货跌价准备21亿元，应收款项计提信用减值21亿元。

在房地产开发业务方面，上半年结算收入1116.8亿元，同比下降34.6%；开发业务的结算毛利率6.8%，同比下降13.5个百分点。万科执行副总裁、财务负责人韩慧华称，毛利率下滑主要是由于报告期结算的项目大多为2022年集中供地前获取，地价较高，后续销售阶段市场持续下行，以价换量导致利润折损。她坦言，从目前已售未结及未售的资源来看，未来一至两年还是会继续影响公司业绩，需要一定时间消化。

不过，万科也在积极采取措施稳定开发业务的毛利率水平。韩慧华表示，万科将通过提效增效存量资源以及保持住当前新项目的投后兑现水平来实现这一目标。据其透露，2022年之后万科主动投资的52个项目，平均开盘周期5.7个月，较之前缩短4.1个月，现金流回正周期12个月左右，销售毛利率平均在18%左右。到今年年底，这批货值预计将去化80%。随着这部分“热水”资源逐渐步入结算期，会对万科的业绩起到一定补充作用。

销售端来看，上半年万科实现销售金额1273.3亿元，回款率超100%，销售面积939.5万平方米，对应单价为1.35万/平方米，销售规模在第三方数据中位列行业第三，仅次于保利和中海。各区域中，上海区域依然是万科的业绩重镇，上半年实现销售448.7亿元，占比35.2%；南方区域和北京区域以298.9亿元和161.1亿元的销售额紧随其后，占比23.5%和12.7%；华中区域和西南区域销售额也突破百亿，占比8.5%和8%；西北区域、东北区域则分别实现销售金额76.6亿元、65亿元。

在补储方面，上半年万科在沈阳和徐州新增3个项目，总地价10.2亿元，权益地价总额7.8亿元。

截至6月底，万科集团有息负债为3312.7亿元，占总资产的比例为23.3%。从债务结构来看，一年内到期的有息负债1019.5亿元，占比为30.8%；一年以上有息负债2293.2亿元，占比为69.2%，报告期内万科持有货币资金924亿元。

对于市场关注的资金压力之下能否保障债务偿还的问题，万科给出了明确表态。韩慧华从经营端和融资端介绍了万科上半年的努力。经营上，公司积极销售，二季度以来月均销售额保持在200亿元以上，单季度实现超42亿元的正向现金流，她表示三四季度有信心继续保持经营性现金流为正。同时，公司积极推进大宗交易和资源盘活，上半年已实现回款超百亿，叠加处置部分业务收到的回款，三项合计实现回款1370亿元。

除了自身造血外，万科还在金融机构和相关部门的支持下实现新增融资和再融资，银团贷款也在推进，7月末公司新增融资和再融资完成总量超过670亿元。截至8月末，万科已完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，今年到期公开市场信用债仅剩余9月的一笔20亿元境内公开债。

韩慧华称，万科会锚定既定的经营目标，继续保持销售和回款的稳定，加快推进大宗交易和股权处置，继续按照量入为出的原则平衡好收支节奏，在全力完成下半年交房任务的同时，创造更多自由可用的现金流。同时，除了经营端创造现金流之外，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。

上半年制定并落地的“一揽子方案”是万科集团全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变的五年计划。这项计划具体包括：实现总体负债规模下降；明确综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务；完成融资模式转型等。

董秘朱旭称，上述计划已取得积极进展。截至7月底，合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元，资产交易实现204亿元（含印力的资产交易及REIT发行）。

首席运营官刘肖介绍称，万科去年大宗交易总额174亿元，今年1到7月份已完成204亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等31个项目。据其透露，未来4个月，大宗交易仍将按照既定路线继续前行，当前有19个项目处于谈判过程中，能够完成“一揽子方案”中2024年度资产交易目标。

刘肖分析称，上半年国内大宗交易并不活跃，但万科逐步形成了两大优势，一是大宗交易的主阵地或主战场基本初步形成，符合行业未来发展模式的退出渠道；二是万科与境内外金融机构类投资者、本地国企、各地产业投资者、资产配置的个人投资者这4类投资者建立了链接与合作。

管理层在会上表态，将以一揽子方案为路线图，推动公司尽快化解债务，实现瘦身健体，重新回到健康发展的轨道。

在当前的市场环境下，万科面临着巨大的挑战，但也展现出了顽强的生命力和积极的应对态度。活下去，就是胜利，这不仅是万科的目标，也是整个行业的期望。相信在管理层的努力和市场的支持下，万科能够度过难关，迎来更加美好的未来。

让我们拭目以待，看万科如何在困境中坚守，实现涅槃重生。

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