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物业费是物业管理公司按照物业服务约定，对小区内房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关服务而向物业产权人、使用人收取的费用。
提起住房
物业费始终是难以绕开的话题
那么
哪些情况可以拒交物业费？
物业的某些行为真的合法吗？
01
不能
房屋买卖和物业服务属于不同的法律关系，房屋质量问题是业主和房地产开发企业之间的问题，而物业费是业主和物业服务企业之间的问题，二者不能混淆。业主不能要求物业公司为房地产开发企业前期的建设质量等问题负责，不能以此为由拒交物业费。
对于房屋质量问题，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应按《住宅质量保证书》约定履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
《中华人民共和国民法典》
第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
02
不能
诉讼中，业主不能以未签订物业管理合同为抗辩理由而拒不同意补交物业管理费用。业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠，这在业主与物业管理公司间已构成事实上的物业管理关系。法院根据公平合理、诚实信用原则，参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准，判决业主交纳相应的物业服务费用。
《中华人民共和国民法典》
第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第九百四十四条第一款 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
03
具体情况具体分析
物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，涉及全体业主和整个小区的公共利益。若业主认为物业服务企业提供的物业服务存在轻微瑕疵而拒交物业费（如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等），会导致该业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在轻微瑕疵为由拒交物业费。
但是，如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。
04
不能
物业费收费标准是在主管部门核准的范围内，由业主委员会经法定程序与物业公司所签订的物业服务合同予以约定，代表全体业主的整体意思，对全体业主均有法律约束力，个体业主无权要求降低收费标准。
《中华人民共和国民法典》
第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
05
视情况而定
物业公司虽不具备完全保证小区业主人身、财产不受任何损害的义务和能力，但应当按照合同约定全面履行善良管理人职责，降低业主遭受不法侵害的风险。物业公司若未按合同约定履行义务，致使不法分子有机可乘，导致业主家中被盗，应当承担违约责任。物业公司的责任范围，需综合考虑违反合同义务的严重程度、与损害后果之间的因果关系等因素。若物业公司已经尽到安全管理义务，则不用承担法律责任。
《物业管理条例》
第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
《中华人民共和国民法典》
第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
06
不可以
民法典规定，从事物业管理活动的主体，除了物业服务企业外，还可以是其他管理人。业主委员会就是“其他管理人”的一种，这种管理属于物业自治管理模式。业主委员会根据业主大会的决定与授权，组织物业管理、收取必要的管理费用，业主应当遵守。业主委员会有权起诉违反管理规约拖欠物业费的业主。
《中华人民共和国民法典》
第九百三十七条第二款 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
《业主大会和业主委员会
指导规则》
第四条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
07
高层住宅外墙墙面属于住宅共用部位，在墙面防水砖不断剥落的情况下，物业服务企业一方面有义务提出使用住宅专项维修资金进行维修或更新、改造的建议；另一方面，基于物业服务合同，物业公司系物业管理人，在维修、更新或改造之前，有义务采取必要的安全防范措施，避免造成人身、财产损害。如果没有尽到上述义务，物业服务企业需要对损害结果承担相应的赔偿责任。
《中华人民共和国民法典》
第一千二百五十三条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
08
不可以
供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。
《中华人民共和国民法典》
第九百四十四条第三款 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
09
视情况而定
业主要求查阅的小区公共收益财物收支情况，若未超出业主知情权范围内的，物业公司应当配合查阅。
《中华人民共和国民法典》
第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
《最高人民法院关于审理
建筑物区分所有权纠纷案件
适用法律若干问题的解释》
第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
(五)其他应当向业主公开的情况和资料。
10
不能
《行政处罚法》及其他相关法律法规对罚款的主体进行了严格的限定，只能由法律、法规及规章授权的行政机关或组织在法定职权范围内实施。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等各类违章行为，物业公司都无权进行罚款。
来源：江西法院等
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