Q:
我目前有两套房产，孩子29年上小学，想咨询下您的建议：房产1套在朝阳区北沙滩中天国际公寓，07年修的70年产权公寓，价格已跌回16年底了。另1套是北四环华堂商场后面的千鹤家园，朝东2居。我们夫妻俩在中关村和北七家工作，工作地点稳定。
1、中天国际公寓跌了30%，但之前随着大势涨是能涨一点的，目前想继续持有赚租金；千鹤家园21年初购买的，对比来看现在价格居然涨了一点点。感觉千鹤在房市火爆的时候涨不上去，但还比较抗跌，在房市底部置换它是更划算的。所以考虑用千鹤置换太阳公元或火星园的小两居/小三居，兼顾保值和学区的需求。您看我们对千鹤的判断对么？近期房市到底了么？这个选择怎么样，太阳公元会比千鹤更保值么？
2、如果要置换，千鹤房贷我们可以立即还清。应该先买还是先卖？理想情况是卖了拿着全款去用付款周期砍价，但是好像市场上比较难遇到全款客户。买卖都要周期的话，有啥注意事项呢？
3、如果现在不动，我们可能考虑孩子到26年9月快上小学的时候再去评估东西朝的学区。目前孩子资质也看不出来，我们还是想尽量培养一下。到时候人口也拐点了，理论上学区溢价会更低，就是不知道房市怎么样，担心房市更好的时候卖千鹤划不来。
A：
1、千鹤家园涨不上去但抗跌，可以这么理解。因为公寓形式的房价和租金的关系都超过普宅。中天国际是商住公寓，之所以跌的这么多估计租金跌了。千鹤是商务公寓兼办公，现在估计每天每平米怎么也得3块多钱，比写字楼还是划算的，所以抗跌。
2、那就换太阳公元呗，各项都算兼顾，两居室以上的没什么学区溢价。到目前为止是比千鹤保值多了，太阳公元开盘的时候1.8万，当时千鹤家园1.5万吧，价差不到20%，现在差多少了？
对了，十年前有个挺出名的诈骗案，老戏骨方子哥在千鹤给儿子买婚房，贪便宜被骗了400来万，当时单价3万左右吧。同时期太阳公元正在因为学校的事儿闹维权呢，新房4.5万，二手房4万出头儿，俩小区价格差就是30%以上了。
现在太阳公元多少钱了？15万以上吧，千鹤多钱了？应该价格差扩大更多了。反正太阳公元到目前为止仍然是北京第一阵营，如果物业水平不下降，那这强势还会延续。
3、楼市行情横盘，无所谓先买还是先卖，都行，只要空白期别拖太长就算稳妥。具体的问当地中介吧，这俩楼盘都算特殊的，我不敢瞎说。
4、孩子2026上学，现在四岁，也可以做个智商测试了，5岁左右就比较准了，至少注意力等方面不算难。
到时候的学区溢价跟太阳公元这种小区关系不大，因为朝阳区特色，大多数学区房都是老公房承担了溢价，也就是总价不太高的受追捧。而千万以上的商品房大多没什么溢价，毕竟不是东西海。
东西海的溢价理论上是应该降低，但也未必太多。因为房子是用来住的，所以虽然入学的少了，但毕业的也得是一年年的卖房离开啊。这参照韩国首尔江南三区和台湾省台北信义等三区的学区房溢价吧，都是逐年降低的。或者说这就跟公寓似的，同样是功能性房产，奥运之前也曾经溢价很高，但之后不也是逐年降低的吗？而且不是直接降价，只是涨的慢而已。
4、不说学区房，过几年的楼市大盘我觉得不会差。反正那么多钱是发出来了，都在银行空转呢。那这些钱除非是收回销毁，否则早晚得流入市场，到时候看往哪儿流吧，都是早晚的事儿。
参考日本的楼市吧，崩盘30年了，全国楼市大盘到现在也跟狗似的趴着呢，只有东京的涨回来了还创了新高。起点就是“安倍经济学”，所谓“三支箭”的核心就俩字“放水”。所以到时候看吧，不着急。
仅供参考。
Q:
我是青海人，儿子在北京CBD上班两年了，博士学历，工作**师，收入**万。目前能有不到200万首付，儿子想买城六区之外的房子以尽快加分落户。他看的是以下这些房子，请帮忙看看合适吗？有更好的吗？
A：
1、**师，那就是肯定有**证书。既然没有京户且收入高，说明不是在央国企，那干嘛非得着急买房呢？北京对这类人才是有政策的，应该是只要年薪**万以上，连续三年就能直接落户了。我记不太清了，让孩子问问政策吧。
也就是说，如果刚上班两年就这么高的收入，可以说明天会更好，有必要这么着急买套小房子加分吗？意义不太大吧？这是孩子的想法吗？
2、这几套房子倒没什么，都是普通房产。要是我就先看顺义后沙峪的，然后看房山长阳的，其他的看不看的无所谓，这俩地方肯定能买到合适的了。之所以先看后沙峪的是因为租金相对高，基本和市区持平。这房子买了也肯定不住吧？那如果换租的话当然得选租金高的了。
3、其他更好的也好不到哪儿去，要不就看昌平或通州的，都是首选离市区近的。比如回龙观或物资学院一带，也是相对租金高，大多数小区的价格走势不落后。不用非得选太新的，别太旧就行。
4、总之这看自己的想法吧。我是觉得既然收入这么高，预期肯定很好，加了分也未必用得上。另外是为了不多的贷款就用掉了首贷资格，我觉得不是太划算。就算以现在的收入，过个两三年就能增加很多首付，到时候用首贷资格买更好的房子好不好啊？
所以我建议先问问政策吧，看自己的情况是否合适。另外如果只是为了加分，那200万首付都能全款买一套郊区小房了，留着首贷资格吧。
仅供参考。
Q:
特来请教：我孩子是2028年上小学，由于现在房价下降，打算在东西城买学区房，预算1000万以内。之前看中了东城天永片区的华龙美晟、广渠门附近的京城仁合以及龙体片区的左安漪园。您觉得现在是入手的好时机吗？还是需要等25、26年上学人数下降后再买（担心到时房价大环境又涨上去了）？
另外28年因为上学人数较现在减半，想问下如果买的话是追求顶级学区还是最普通的学区（等着学区扩大或者政府扶持）比较好呢？感谢您的耐心回复。
A：
1、时机，普通住宅可以算还行，学区房谈不上多好的时机。房价是降了，但溢价率降的不多，热门学区几乎没变化。所以谈不上什么时机，或者说在入学高峰期买房就甭聊时机了，怎么都躲不过，只是看自己的需求吧。
另外天永和龙体的选择，这是怎么个想法啊？谁给出的主意？小区选的也怪，京城仁合是北京第一个廉租房（不是公租房）综合小区，和另两个商品房小区不太好比较吧？地段儿也都不算多强，我看不太懂逻辑了，怎么好像没什么逻辑似的，赌运气的成分较大。但都千万的预算了，有必要赌运气吗？
2、简单说吧，常规建议是如果资金准备好了，或者是卖房后增加的预算多（包括贷款）就提前买，买了也就踏实了，这种时期房子也大概率比现金保值。如果没准备好或增加的预算不多就甭着急了，反正2028年才上学呢，又是这俩学区的选择，何必着急呢？
3、入学人口减少，从学校质量来讲看自己的选择，没标准。从房子标志角度讲，尽量选择最牛学校的学区房，好资源什么时候都稀缺。而且首选总价高的宜居房产，毕竟房子是用来住的，学区功能减弱后，居住功能自然会更被重视。这可以参考其他国家的学区房历史，韩国和台湾省的最典型，人口都减少很多年了，价格走势都有先例。
4、总之我建议是再考虑一下吧，感觉现在的方案还有点儿初级，刚有想法吧？甭着急，孩子教育和房子都是大事儿，了解清楚想明白了再出手。
仅供参考。
Q:
我表哥家在大兴有房，三居室价值300万左右，现在想为孩子换到海淀。请问中关村这种办公为主的性质的您怎么看？优势是价格真的便宜，但我们也担心会越来越便宜，万一读书没读出来还赔了房子，那就两头都吃亏了。天作国际中心的怎样？400万一套合适吗？
A：
1、办公为主的，70年公寓。优势就是便宜呗，能相对低价的获得海淀学位。另外的优势是租金相对高，是因为房价低而显的高的。但相对的劣势就是升值慢了，按现在的经济环境很有可能会比以前还慢。就因为大环境不太好，所以写字楼的租金走弱，带动着公寓的租金也上不去，价格走势自然受影响了。
2、越来越便宜倒未必，只要租金不持续降低就不至于。但有可能相对于普宅会显的越来越便宜，这十多年来一直是这种趋势，未必会很快逆转。
3、天作国际挺好的，就是这种情况，看自己更重视什么吧。价格是否合适我不知道，这还是问当地中介吧。另外也没必要长期持有，用完了学位就卖掉不就得了，这样就谈不上两头儿吃亏了。
仅供参考。
Q:
我有北京购房资格，社保七年了，但是买房钱的首付不足，只有不到60万，首房首贷，有什么办法能低成本增加首付吗？
A：
1、低成本增加首付？那就是找父母要钱啊，这是成本最低的，别人的都得给利息吧。然后找亲戚朋友借，借完了不还钱不就成本低了吗？实在不行的话可以买本《刑法》，所有快速发财的招儿都写在里边呢。
2、你这是不是看了什么炒房秘籍啊？比如水库的那些文章，都是信用卡裂变什么的，核心思想就是违规从银行获得低息贷款。
这怎么说呢，也不能说这些方法不行，确实是有不少成功案例。但背后的风险都不小，尤其是经济不好的时候，杠杆过高很有可能因为减少收入而断贷，那就是钱房两空了。
3、总之我没什么好办法，也奉劝最好守法，别老想着从银行身上薅羊毛，他们才是薅羊毛的专家呢。
仅供参考。
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