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Bob Li深耕金融领域八年。专注于服务高净值客户投资移民、房地产开发、商业地产等领域多年。在此之前，他已获得伦敦玛丽女王大学银行与金融硕士学位以及阿德莱德大学会计硕士学位，具有扎实的专业知识和卓越的专业能力。
澳洲住房的短期趋势可能是媒体在生活中的日常谈资，鉴于人们对住房价值的关注程度，我们有必要回顾一下过去 30 年里澳洲地产的情况。了解住房行情的变化是抓住市场的时机的关键点。
作者 ｜Bob Li
编辑 ｜Carol、Nora
耐心在投资界中是一种难能可贵的行为，特别是当聊到澳大利亚人对住宅物业的偏好时。短期趋势可能是媒体在日常生活中的谈资，但澳洲人会更倾向于长期持有他们的物业。澳洲在过去 12 个月内售出的房屋的中位持有期（即个人房屋销售之间的年限）为 9 年。在最近的增长周期的高峰期中，全澳共售出约 617,300 套房屋，这是自 2003 年以来最大的销售数量。但这只相当于只有 6.3% 的澳洲住宅在一年内转换，突出表明大多数业主并没有直接受到价值变化的影响。LH PIF 参投建-租模式 One Winton 项目
鉴于人们对于住房价值的关注度在疫情中的激增，以及最近随着利率上升而出现的住房价值趋势的减弱情况，我们有必要回顾一下住房价值随着时间推移的情况，特别是在过去 30 年中发生了多大变化。
在这 30 年期间，我们看到六个明显的增长周期和同等数量的下降周期（包括目前的下行）。每一次的上升和下降都因为不同的环境和变化的背景，如税收政策、货币政策决定、经济震荡、财政刺激和更广泛的经济条件。虽然住房价值经历了增长和下降的周期，但不可否认的是长期趋势是向上的。在全国范围内，住宅价值在过去 30 年里增长了 382%，如果以年复利计算，自 1992 年 7 月以来平均增长了 5.4%。
从宏观层面来看，1992-2002 年期间的资本收益最大，根据 CoreLogic 的全国房屋价值指数（HVI）显示上升了 77%。中间的十年（2002-2012）上涨了 59%，而最近的十年涨幅为 72%。
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过去30年的房屋和单位房价值
然而，由于各地市场情况不同，各地区之间存在着巨大的差异。 例如，在西澳的采矿业繁荣和随后的萧条中，珀斯的住房价值在 2002 年至 2012 年期间上升了 104%，但在当前的十年（2012-2022年）中只微涨了 14%。在霍巴特，1992-2002 年是所分析的三十年中最弱的时期，涨幅 30%，而最近十年，霍巴特的住房价值在更强的移民和持续的住房供应不足的支持下，激增了 99%。
总的来说，长期趋势突出了住房市场的周期性特征。几十年来住房价值的变化清楚地提醒我们：在市场上，时间比时机更重要。在过去的 30 年里，大多数地区的房屋价值上涨幅度大大超过了单位房价值，这可能反映了土地的稀缺性价值推动了更快的升值速度。相反，相对于房屋而言，单位房往往显示出更高的收益率。在整个首都城市中，房屋价值在过去 30 年里上涨了 453%，相对于单位部门的价值高出 307%，要高得多。
在非首府城市中，表现差距没有那么大，自 1992 年以来，房屋价值上升了 314%，而单位房价值上升了 213%。较小的长期资本收益率可能是由于整个澳大利亚地区的单位房供应水平较低，以及对度假式单位房或退休选择的需求较高。
首府城市的增长速度高于澳大利亚其他地区，首府城市和其他地区的住宅价值分别增长了 409% 和 294%。首府城市较高的增长率可能反映了与非首府市场相比，需求较高和供应较少，以及首府城市内经济状况更多样化的综合因素。
由于 57% 的家庭财富由自住房持有，澳大利亚人对住房行业的短期涨跌感兴趣是可以理解的。然而，住宅物业很少像股票那样被 "交易"；住房的流动性差，而且交易成本极高，如印花税、转让费用和与尽职调查有关的费用，以及漫长的结算期和高额的财务承诺。LH PIF 参投 Queens Ridge 项目渲染图对于房主来说，房产价值的变化将对他们在房产中持有的资产产生影响，这些资产可以被用来撬动其他购买或投资。较高的债务与资产价值比率会对借贷能力产生不利影响。此外，较高的住房价值通常转化为财富的增加和家庭消费意愿的增强。
住房市场条件的短期变化所带来的更直接的影响是：由考虑购买或出售房产的小部分家庭感受到的；每年只有 4-6％ 的房产被交易。对于潜在的买家来说，住房低迷可能被视为一个积极的结果；而对于那些想要出售的人来说，则是一个消极的影响，尽管在市场低迷时出售、重新购买住房可能是一个机会。预测住房趋势在短期内的走向较为困难，更不用说未来 10 年、20 年或 30 年了。然而，住房市场的长期周期会透露一些关于未来的市场的信息。我们目前看到的下降趋势最终会趋于平缓，通常会有一段稳定期，然后进一步增长。从 20 世纪 80 年代初开始，分析整个首府的每一次衰退，可以看出价值下降的最长时间是 21 个月，离我们最近的下降阶段（2017-2019年），也是通过 1989-91 年的衰退。对于那些认为住房价值每 10 年翻一番的人来说，这个观点可能需要再深入思考一下。在过去的 10 年里，没有一个首府城市的住宅价值记录翻倍（最接近的是悉尼，增长了 97.6%）；而在之前的十年里（2002 - 2012 年），珀斯和达尔文是唯一价值翻倍的首府城市，收益分别为 103.8% 和 105.5%。再者，对于那些希望在十年内将其资产价值翻倍的人来说，拥有超越普遍认知的、更广泛的房产投资认知水平更有意义。本文为原创内容
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