四川高院首次发布四川法院涉物业纠纷典型案例

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案例一：某物业服务公司与胥某物业服务合同纠纷案

——未成立业主委员会的小区，居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力

某小区未成立业主委员会，在前期物业公司退场后，小区业主大会于2021年1月23日至28日期间通过发送选票、短信等方式征求业主意见，形成同意聘用某物业服务公司为该小区一期、二期物业服务人的决议，后小区所在地居民委员会发布业主大会会议表决结果，并受小区业主的委托于2021年4月6日与该公司签订了《物业服务合同（信托制）》。某物业服务公司自2021年5月1日起正式为该小区提供物业服务，后于2022年3月31日退出该小区。胥某系案涉小区二期某户业主，未按物业服务合同约定支付2021年6月1日至2022年3月31日期间的物业服务费用。经催缴未果，某物业服务公司诉至人民法院。

审理法院认为，居民委员会为维护社区稳定，保证小区物业服务正常开展，在案涉小区未成立业主委员会的情况下，组织召开业主大会，通过发送选票、短信等方式征求案涉小区业主意见，形成聘用某物业服务公司作为该小区物业服务人的业主大会决议，受小区业主委托与该公司签订物业服务合同，并不违反法律规定。胥某作为接受物业服务的一方，应当按约向某物业服务公司支付物业服务费。

居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在推进物业管理与基层治理良性协调发展的实践中扮演着重要角色。实践中，部分小区长期未成立业主委员会，在前期物业服务人退场后，小区呈无物业服务的状态，秩序亦随之趋于混乱。本案确认居民委员会依法代行业主委员会职责，签订的物业服务合同对小区全体业主均具有法律约束力，对坚持和完善基层群众自治制度，构建共建共治共享的城乡基层治理格局具有积极意义。

案例二：某物业管理公司与李某某、袁某某物业服务合同纠纷案

——物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期

2015年5月22日，某小区业主委员会与某物业管理公司签订物业服务合同，约定物业服务期至2018年4月30日为止。合同到期后，该小区业主委员会未与该公司续约，但该公司继续为案涉小区提供物业服务。李某某、袁某某系案涉小区业主，2018年6月1日至2023年4月30日期间未支付物业服务费、垃圾处置费。某物业管理公司经多次催收无果，向法院提起诉讼。李某某、袁某某在审理过程中辩称，业主委员会在物业服务合同到期后及时向某物业管理公司发出了不续约的退场通知，该公司却拒绝履行合同终止后的退出、交接等义务，故双方不存在不定期物业服务合同关系，该公司不得请求业主支付合同终止后的物业费。

审理法院认为，某小区业主在案涉物业服务合同约定的物业服务期限届满后，未作出续聘或者另聘物业服务人的决定；如果某物业管理公司立即停止物业服务，业主必然面临共有部分卫生、秩序、绿化等工作无人维护的局面，突然间断的物业服务会让物业无法发挥正常功能，小区秩序趋于混乱。为了保证物业服务的连续性，保障小区物业服务工作的正常运转，某物业管理公司继续为案涉小区提供物业服务，符合民法典第九百四十八条的规定。审理法院认定，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，李某某、袁某某应依约支付相应的物业服务费、垃圾处置费和逾期违约金。

物业服务合同不同于“一时性”合同，物业服务的供给是一个持续性的过程，物业服务人的选聘和续聘也必须经过法定程序。物业服务期限届满后，在没有对后续的物业服务进行安排的情况下，如果物业服务人立即停止物业服务，业主必然面临共有部分卫生、秩序、绿化等工作无人维护的局面，致使物业无法发挥正常功能，秩序趋于混乱，最终损害小区全体业主的共同利益。为了保证物业服务的连续性，民法典第九百四十八条规定了在物业服务期限届满后符合一定条件的情况下，在业主和原物业服务人之间成立不定期物业服务合同，为物业服务人设定了义务，同时也为其继续提供服务提供了法律依据。虽然这种规定在一定程度上干预了当事人的意思自治，使双方当事人仍然受到“法锁”的拘束，但这其中存在着法律对于秩序、效益等价值的考量，属于法定的特殊安排。

案例三：某物业管理公司与何某某物业服务合同纠纷案

——合同终止后物业服务人拒不退出小区的，不得要求业主支付合同终止后的物业费

某物业管理公司系某小区的前期物业服务人。2017年3月26日，该小区业主委员会向该公司函告将重新选定物业服务人，并邀请该公司积极参与竞标。该公司于2017年4月10日回函收悉，并表示前期物业服务合同于2017年6月10日自行终止。业主委员会按程序重新选聘物业服务人后，于2017年6月28日告知该公司及时办理交接事宜。2017年6月30日，业主委员会与新物业服务人签订《物业管理服务合同》。此后，某物业管理公司长期滞留案涉小区，致使新物业服务人无法进场服务。2023年7月，该公司因向业主收取物业费未果，向法院提起诉讼。

审理法院认为，某物业管理公司在前期物业服务合同终止后，未按业主委员会要求向新物业服务人履行交接义务，经明确告知法律后果后拒不退出物业服务区域，按照民法典第九百四十九条规定，其不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费用。对该公司关于判令业主何某某支付2019年1月1日至2022年12月31日期间物业管理费的请求，审理法院不予支持。

物业交接问题是当下物业服务领域的一个热点难点问题。物业交接不顺，不仅容易引发原物业服务人、新物业服务人、业主委员会之间的纠纷，而且直接影响了物业服务质量，导致物业秩序混乱、气氛紧张，成为社会不和谐、不稳定的潜在因素。实践中，不少物业服务人在物业服务合同终止后，采用“拒不退场”的方式强行提供物业服务，并要求业主支付物业费，进而引发纠纷。民法典第九百四十九条对物业服务合同终止后原物业服务人的交接义务及相关责任作出了明确规定。原物业服务人拒不履行交接等后合同义务，继续提供物业服务的，有违业主的真实意思，其不能请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费。

案例四：某酒店与某物业公司物业服务合同纠纷案

——物业服务区域内空间位置相对独立或封闭的大型经营性物业，其支付的物业费标准应根据实际接受物业服务的类型、内容和质量等情况合理确定

2016年，某物业公司与某房产公司订立前期物业服务合同，约定由其为某小区提供前期物业服务。2019年，某酒店与某房产公司签订商品房买卖合同，约定买受人应遵守前期物业公司制定的物业管理规定。该酒店规划设计为案涉小区的一部分，系独栋建筑，在空间上与小区住宅及其他商业部分相区隔，有独立的地下停车场、地面停车场、化粪池、内部消防监控设施，酒店内部的水、电、气、电梯、消防设施及保安、保洁、垃圾清运等均由其自行管理维护。但酒店的水、电、气管线及消防设施与小区相关设施联接，酒店的配电柜位于小区配电室内，小区高层供水设施、配电室、天然气总表及消防水泵房、消防总控制台均由某物业公司统一管理维护。因该酒店自入驻后一直未支付物业费，某物业公司向法院起诉。

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根据法律规定，建设单位与物业服务人签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。但业主并没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判，只能被动接受，实践中引发了业主与物业服务企业之间关于物业收费标准的矛盾，对于经营性物业而言更为突出。本案中，人民法院准确把握物业服务收费应当与物业服务类型、内容、质量相符的立法精神，以前期物业服务合同约定的物业费标准为基础，根据某物业公司实际向某酒店提供物业服务的情况，酌情确定某酒店应支付的物业费，在尊重意思自治的基础上兼顾利益平衡，有利于营造公平、诚信的营商环境，也有利于推动物业服务行业的高质量发展。

案例五：某小区业主委员会与某物业管理公司、某供电公司物业服务合同纠纷案

——物业服务人履行管理义务时存在明显瑕疵，造成小区公用设施损坏的，应承担赔偿责任

某物业管理公司与某小区业主委员会签订物业服务合同，约定管理服务事项包括高低压配电房、弱电系统、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施等。2019年6月，某供电公司向某物业管理公司送达《用电检查结果通知书》和《高压客户用电检查工作单》，显示案涉小区“供转电情况、设备预防性试验、安防及反事故措施、运行记录、场地”项目存在异常。2019年7月23日晚，案涉小区配电房及配电设施烧毁。某供电公司组织有关单位进行抢修，产生维修费用44万元，案涉小区业主委员会通过住宅专项维修资金管理中心垫付10万元，某物业管理公司垫付12万元。后案涉小区业主委员会向法院起诉，请求判令由某物业管理公司、某供电公司承担小区配电设施维修的工程款、材料款。2021年7月7日，经审理法院委托，某鉴定机构出具司法鉴定意见认为：“配电室设备损坏的原因为案发时运行维护不到位……某物业服务公司履行合同义务的行为与案涉供配电设施设备事故的发生存在因果关系。”

审理法院认为，从物业服务合同的内容来看，某物业管理公司对案涉小区配电管理机房及其设施设备应尽合理的注意和管理义务。根据司法鉴定意见可以认定，该公司没有尽到合理的注意和管理义务，存在过错，其管理行为与案涉事故的发生存在因果关系，应承担赔偿责任。某供电公司并非案涉配电管理机房及其设施设备的管理者和产权人，对相关设施设备不负有维护管理义务，且已及时将用电检查中发现的异常情况告知实际管护义务人，故某供电公司在本案中并无过错，不应对案涉事故造成的损失承担赔偿责任。审理法院在扣除某物业管理公司已垫付的12万元后，判决该公司向案涉小区业主委员会赔偿32万元。

物业服务人完成合同义务的全面性、完整性直接决定了业主的满意程度和物业服务制度能否顺畅运行。对物业服务区域内的建筑物及附属设施等进行管理和维护是物业服务人最重要的合同义务之一，也是保障业主正常生活、改善业主生活品质的基础。物业服务人应当根据设施设备的实际情况进行日常养护，防止设施设备老化损坏；定期对物业共有部分进行检查检修，及早发现问题并加以解决；特别是对带有专业性、隐蔽性，容易引发安全事故的公用设施应提高防患意识，加强维修管理力度。在相关专业技术人员就物业服务过程中已经出现的异常现象提出意见时，物业服务人应该及时消除危险和障碍，避免发生重大安全责任事故。物业服务人因未妥善履行管理维护义务，造成共有部分、共用设施设备损坏的，应当承担赔偿责任。该案判决旨在督促物业服务人正视和改进自身服务瑕疵，提升服务水平，对维护业主合法权益具有积极意义。

《中华人民共和国民法典》

第九百四十二条　物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

案例六：伏某与某物业服务公司财产损害赔偿纠纷案

——因第三人行为造成业主损害，物业服务人未尽到安全保障义务的，应承担相应的补充赔偿责任

伏某系某小区业主，某物业服务公司为案涉小区物业服务人。2022年5月10日，伏某发现其停放在案涉小区停车位上的车辆被剐蹭，遂联系某物业服务公司协商解决。后因此次事故产生修理费用14400元，某物业服务公司通过其投保的停车场责任保险向维修单位赔付13680元。2022年5月22日，因某物业服务公司未支付剩余维修费，伏某向公安机关报案。经人民调解委员会调解，双方仍未就剩余维修费的承担达成一致意见。2023年2月8日，伏某的车辆在案涉小区同一停车位再次被剐蹭，某保险公司确认此次事故损失为1400元。伏某遂向法院提起诉讼，请求判令某物业服务公司向其赔偿因车辆剐蹭所造成的一系列经济损失。审理法院查明，伏某停放车辆的停车位处于小区监控盲区。

审理法院认为，伏某的车辆在小区停车位被剐蹭后，因某物业服务公司监控设置存在盲区，导致其无法向直接侵权人索赔，应认定某物业服务公司疏于管理，在此次事故中具有一定过错。虽然某物业服务公司并非直接侵权人，但其作为案涉小区物业服务人，应承担未履行安全保障义务的补充赔偿责任。审理法院酌定由某物业服务公司按照20%的比例承担补充赔偿责任。

物业服务人的安全保障义务具有协助性和防范性的特征，在各类安全事故中，物业服务人往往并非首要责任人，而主要是负有协助有关单位进行安全隐患排查、采取应急措施、配合损失救助等，以防范安全事故发生或损失扩大的义务。故在认定物业服务人是否尽到安全保障义务时，应结合合同约定的物业服务标准、事故的急难险重程度等综合考量。物业服务人未尽到防止业主遭受第三人侵害的安全保障义务，受到侵害的业主请求其承担侵权责任的，仅当无法找到直接侵权人或者直接侵权人没有能力承担全部赔偿责任时，才由物业服务人承担补充责任。

《中华人民共和国民法典》

第一百八十六条  因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。

第一千一百九十八条  宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。

案例七：程某某与某物业服务公司物业服务合同纠纷案

——既无约定，又未经业主大会决议，物业服务人不得对新建充电桩业主收取“电力增容费”

程某某为成都某小区业主，某物业服务公司为该小区物业服务人。2020年9月23日，程某某购得案涉小区地下停车位。2021年6月，因购入一辆新能源电动汽车，程某某拟在自购车位安装汽车充电桩。某物业服务公司同意了程某某的安装申请。2021年6月24日，程某某按照该公司要求支付“电力增容费”5500元，缴费说明记载有“车辆充电桩线路维护”字样。程某某认为，某物业服务公司以收取该费用为同意其安装充电桩的前提条件，致使其不得不同意支付该费用，该费用的收取缺乏法律依据，遂要求该公司返还。经协商无果，程某某诉至法院。

审理法院认为，程某某对案涉车位具有专有使用的权利，在停车位安装汽车充电桩，系为更好利用其建筑物专有部分的合理需要，有利于充分发挥新能源汽车使用价值，符合民法典有关民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境的规定，亦符合“绿色、环保、节能”的可持续发展战略。案涉充电桩安装过程中，某物业服务公司并未实际对变压器进行增容，其收取的“电力增容费”实为车辆充电桩线路维护费用。而充电桩线路维护涉及对小区共用部位、共用设施设备的维护，有关权利义务应由小区全体业主共同确认。鉴于该公司的收费行为既缺乏行政部门的规定依据，亦未经业主大会决议或合同双方当事人协商，审理法院判令某物业服务公司向程某某返还上述费用。

在新能源汽车迅速发展的背景下，因安装汽车充电桩引发的涉物业纠纷呈现高发态势。业主合理使用产权车位安装汽车充电桩，只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，其有权合理利用小区建筑物的共有部分，包括公共配电容量、公共管道井等。物业服务人对此应予以积极配合、协助，及时核实小区剩余电力变配电容量情况，查勘安装现场，并客观真实地出具意见，不得主观地以“电容量不足”“存在安全隐患”等为理由拒绝业主的安装申请。同时，维护养护共用设施设备系物业服务人的主要义务。物业服务人拟针对汽车充电桩提供专项服务并收取费用的，应与全体业主协商确定。

案例八：某物业服务公司与蒋某、李某某物业服务合同纠纷案

——物业服务合同系继续性合同，给付物业服务费请求权的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起算

2012年10月12日，某小区建设单位与某物业服务公司签订前期物业服务合同，约定由某物业服务公司为该小区提供前期物业服务，物业收费标准为多层商品房住宅0.4元/平方米·月，物业服务费按月支付，业主或物业使用人应在每月的1日—10日履行付费义务。因业主蒋某、李某某未支付2018年1月1日至2021年12月31日期间的物业费，某物业服务公司于2021年12月对蒋某、李某某进行了催告，但蒋某、李某某仍不履行交费义务。某物业服务公司遂于2022年2月向法院提起诉讼。蒋某、李某某在审理过程中辩称，该公司的诉讼请求已超过诉讼时效。

审理法院认为，物业服务合同系定期重复给付之债，而非分期履行之债，物业服务费在债的关系成立时其给付总额并不能确定，且会随时间的延续而发生变化，不应按照最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。本案中，某物业服务公司于2021年12月向蒋某、李某某催交了物业费，结合合同约定的交费日期为每月的1日—10日，应认定该公司关于判令蒋某、李某某支付2019年1月以前的物业服务费等费用的诉讼请求已过诉讼时效。对该部分诉讼请求，审理法院不予支持。审理法院遂判决蒋某、李某某向某物业服务公司支付2019年1月至2021年12月期间的物业服务费等费用。

诉讼时效制度具有稳定社会秩序，督促当事人及时行使权利的重要价值，“法律不保护权利上的睡眠者”。权利人在诉讼时效期间行使权利的，产生诉讼时效中断的法律效果；若诉讼时效届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。具体到物业服务合同中，物业服务人请求业主支付物业费的诉讼时效应从何时起算呢？在物业服务合同关系中，业主一般按照固定周期向物业服务人支付物业费；但不同于分期还款的借贷或分期付款的买卖，在物业服务合同成立之时，应支付的物业费总额并不确定，业主的每一期付款行为呈现出相对独立的特征。因此，物业服务人请求业主支付物业费的诉讼时效，应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算。当然，诉讼时效制度并非鼓励债务人不履行义务，而是督促权利人及时行使权利，减少无益诉讼，维护社会秩序的稳定。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主亦应主动按照约定全面履行合同义务，按期支付物业费。

案例九：某物业公司与某小区22名业主物业纠纷诉前调解案

——践行新时代“枫桥经验”，切实打造“诊未病”“治已病”“防再病”涉物业纠纷全链条诉源治理体系

2016年3月，某物业公司与某小区业主委员会签订的《物业服务合同》，约定高层电梯住宅物业服务费用为1.3元/平方米·月。后双方于2017年8月根据业主大会表决结果签订《物业服务合同补充协议》，对原合同部分条款进行变更，自2017年9月起将案涉小区电梯住宅的物业服务收费标准上调为1.5元/平方米·月，并报当地住房城乡建设主管部门备案。此次变更涉及整个小区23栋住宅楼、800余户业主。案涉小区部分业主对物业服务收费标准上调持有异议，自2017年7月起拒绝支付物业服务费。2023年2月，因催收未果，某物业公司诉至法院，请求判令该小区22名业主按约支付物业服务费。

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在涉物业纠纷案件大量涌入法院的背景下，如何坚持和发展新时代“枫桥经验”，把诉调对接的“调”再向前延伸，促进实现“抓前端、治未病”，以“我管”促“都管”凝聚治理合力，已成为人民法院进一步融入基层社会治理的“必答题”。本案中，受理法院坚持以“办案就是治理”的司法理念，能动履职，将解纷工作的重心向前“推”，立足专业优势凝聚基层治理合力，用好司法建议补足基层治理短板，为更好支撑和服务“党委领导、政府主导、司法推动、社会参与”的诉源治理新格局提供了参考典范。

来源：四川高院