SKP、印象城、杭州之门坐镇，杭州第四大商圈来了？

楼市 2024-09-09 18:05 上海

商圈观察

杭州奥体商圈

本期作者

汪静，商业之界，素履所往，一苇以航。

主编 | 付庆荣头图丨视觉中国

正式官宣！杭州又一重磅商圈来了。

近日，杭州奥体商圈正式启动，目标是打造成文商旅体深度融合的“网红打卡地”和“消费新高地”，成为杭州继湖滨、武林、钱江新城之后的第四大商圈。

据赢商大数据，杭州共有37个商圈，其中成熟商圈33个，新兴商圈4个。城市之下，奥体商圈真实商业能级如何？消费有何特点和潜力？能否成为第四大商圈？

以下，将以数据为底，解构奥体商圈的一二三。

与钱江新城隔江对望

三条地铁线贯穿

20世纪90年代以来，杭州城市化进程开始从西湖时代走向“拥江发展”时代，钱江新城和钱江世纪城进化为“绝色双娇”组合。

奥体商圈主要分布在钱江世纪城板块，地理位置优越，聚集了奥体博览中心、亚运三馆等体育场馆，还有杭州世纪中心、望朝中心和综合体EIC等地标大厦，形成总体量超1400万方的75个高端商务楼宇。2023年，借亚运会东风，奥体商圈名气、人气升至巅峰。

交通上，奥体商圈与钱江新城商圈隔江对望，博奥隧道直达钱江新城腹地。地铁2号线、6号线、7号线三条地铁线路贯穿整个商圈，交通优势利于虹吸来自于钱塘江两岸双向客群。

今年4月18日，连通钱江世纪城奥体中心各场馆群的八米平台全面打通，亚运三馆与杭州国际博览中心联动互通，G20杭州峰会体验馆--体育游泳馆--综合训练馆--亚运主题公园旅游专线开通，奥体商圈内部的连贯性增强，外部的包容性、开放性陡增。

商业力指数升至杭州第6

81.3万㎡新增商业有待爆发

据赢商tech-商圈商业综合评价指标体系，今年奥体商圈商业力指数大大提升，从去年的22名上升至第6名，但整体仍属于蓄能阶段，尚未真正爆发。

（商圈商业综合评价指标体系，简称“商圈商业力”，是赢商tech基于商圈人口规模，交通配套、商业规模、商业档次、商业多样性、商业活力以及商业潜力等要素，形成的综合评估商圈商业发展水平的指标体系。）

截至目前，奥体商圈商业总体量约81.3万㎡，全市排名靠前。具体看，存量项目有3个，分别为印力汇德隆杭州奥体印象城、杭州朝龙汇D+PARK、杭州融创钱江印；增量项目有4个，分别为杭州SKP、杭州莲荷里等。

综合而言，在存量市场上，奥体中心商圈略显弱势，但是增量市场上，未来2年商业潜力极大。

再看商圈内购物中心月度日均去重客流趋势，2024年7月为3.4万人次，同比2022年和2023年有明显提高，且自今年2月份开始，客流持续走高。

◎图源：赢商大数据

购物中心业态分布上，奥体商圈内餐饮业态占比最大，为41.59%，其次是零售33.92%，与其他三大商圈相比餐饮、文体娱表现更为突。此外，品牌的入驻水平以全国连锁型品牌为主，其次是国际品牌占19.17%，比例较高；品牌重叠率为3.24%，可见商圈的品牌活力较好，满足多元化消费。

◎图源：赢商大数据

客群构成上，从到访客群分析来看，奥体商圈内以年轻客群为主，比例高达44.8%，TGI为1.22，其次是年轻家庭，38.5%。本地客源的渗透率略为强势，周边5公里范围内比例为69%；而异地客群占比为31.14%，与其他三大商圈对比，对异地客群的吸附力有待提升。

◎图源：赢商大数据

购物中心时代起步晚

非标、重奢mall多元进阶

奥体商圈商业发展起步晚，自2019年开始几大商业体陆续开业、筹建。

至2021年，圈内第一座大型购物中心印力汇德隆杭州奥体印象城开业，带来全业态新消费体验。筹开项目中，非标商业杭州莲荷里、浙江第一家SKP，皆为重磅之作，逐步打开奥体商圈多元化商业格局。

印力汇德隆杭州奥体印象城

印力汇德隆杭州奥体印象城是由印力集团与汇德隆集团共同投资开发，建筑面积25万方，是杭州单体最大购物中心、钱江世纪城首个大型商业综合体。2023年商场全年销售额突破35亿元，成为商圈流量之王。

项目于2021年9月开业，引入品牌300余家，包括山姆会员店、亲子乐园中“爱马仕”的Meland Club等主力店，其中40%为区域首进。

既有UMEPLAY、CGV影城、MAGO KTV、星际传奇乐、A+运动俱乐部、HOPO SNOW、KK桌球组合的年轻力社交场，也汇聚除Meland Club之外的Maggie&Rose、金宝贝儿童成长教育、也有一颗球、玩具反斗城、伊叶舞蹈等儿童亲子品牌，打造儿童友好空间。

此外，还首创杭州8m挑高商业空间、室内雨林、网红大台阶、天空之境、天空跑道等五大特色商业空间。其中，屋顶打造了杭城首个400米空中跑道、首个天空之镜屋顶无边水景，并结合各种季节性节点，以主题性活动激发消费氛围，增加爬梯率，使项目客流健康循环流动。

杭州朝龙汇D+PARK

朝龙汇 D+ PARK位于奥体世纪城板块核心区位，地铁2号线、6号线钱江世纪城站上盖，以深度打造“Z世代主场”为运营理念，集合「美食文化+潮乐社交+约会休闲」多元业态。

整个项目规划了-1F到5F，引进了杭城日料新顶流月龙吟、满堂彩·顺德菜、竹哩·八重越·日料、你今天真好看小酒馆、库迪咖啡、浅草屋、狐狸爱上椰子鸡、云朵餐厅、三个蒙古大叔烧烤、多乐之日、奈雪的茶、喜茶等特色餐饮组合，汇聚了江南故事影院式足疗spa、星聚会、隐溪茶馆、张百草古法养生、藤野造型、美容院机构等生活服务和文体娱的配套，以满足商圈办公客群。

杭州莲荷里

莲荷里，银泰百货在杭州奥体中心打造的首个非标商业综合体，也是奥体中心内重要的配套商业。主体位于「大莲花」LG层的莲荷里，造型酷似大莲花，又融合了荷叶元素，兼具城市浪漫和体育精神。

“莲荷里”打破了传统「盒式」商业模式，将成为杭州首座一站式漫游商业，结合奥体「大莲花」IP，形成社交、娱乐、运动一体的特色商业空间。

虽还未正式开业，但为满足当前市民在奥体中心的部分配套功能和服务需求，从7月27日起，莲荷里开放商业街区，并创造条件允许部分已满足营业条件的商户提前营业，让市民能提前感受奥体中心场馆周边的商业便利性。

莲荷里的商业空间划分为五大区域，涵盖娱乐休闲、户外机能、运动体验、开放餐吧、创意市集和夜生活娱乐等多种功能业态，餐饮和体验业态占比约六成，通过7x24小时的活力经营模式，营造丰富的社群商业聚集地，诠释城市全新的年轻力生活。

目前已经营业的有杭州首店喜牛锅等，按计划莲荷里将于9月28日正式开业，届时将迎来更多网红首店、潮流品牌的集中亮相。

杭州SKP

2021年，钱江世纪城管委会与北京华联集团投资控股有限公司合作项目正式签约，标志着SKP正式落地杭州。杭州SKP项目作为杭州萧山区封面级作品，紧邻地铁2号线盈丰路站，是钱江南岸首座高端商业综合体，也是投资超百亿、未来销售超百亿的“双百亿”浙江省重点工程。

杭州SKP项目总建筑面积68.5万平方米，由一座大型高端百货商场和4栋超高层建筑组成，百货商场地上商业面积超17万平方米，地下商业面积约3万平方米。4栋超高层建筑将布局高端写字楼，并引入超奢华酒店2家。

虽然去年曾陷入“停工风波”，不过管委会和项目方及时响应，迅速复工。截至7月30日，项目已经完成B幢塔楼首层钢结构吊装，进入主体结构阶段，项目计划2025年开业。

杭州世纪中心

杭州世纪中心（杭州之门），位于萧山区钱塘江东岸的钱江世纪城核心板块，整个综合体总面积约53万平方米，包含两座300+米的连体超高层塔楼和商业区，集高端办公、华尔道夫酒店、商业等功能为一体，是杭州目前建成的第一高楼，并获得2024年CTBUH 全球奖“最佳高层建筑奖（300-399米）”“最佳高层建筑奖（亚洲）”“系统工程奖”等奖项。

◎图源：绿地集团

目前杭州世纪中心已经引入了浙江首座华尔道夫酒店，沃德尔、英树、西奥电梯等企业入驻写字楼。

此外，杭州世纪中心商业总面积8万㎡+，包括东区2万㎡block（1-3层）、西区4万㎡mall（1-4层）、地下商业（负一层）2万㎡，未来还将接驳地铁沿线地下商业。以时尚潮奢、潮流艺术、品质生活、自然绿色定位概念，打造集购物、餐饮、娱乐、文化艺术、休闲体验的生活方式于一身的特色商业空间，满足城市客群的精致主义、品质追求与时尚达人和都市潮人热衷潮流时尚、彰显身份和个性的创新商业阵地。

杭州信达奥体商业中心

作为信达中心丨杭州壹号院的商业部分，杭州信达奥体商业中心整个综合体总体量约28万方，其中商业约8万㎡、地标写字楼约9万㎡。

购物中心是地上3层、地下2层，中央如同盘山公路般的螺旋绿丘将奥体公园的绿色融于项目，打造垂直公园型商业；地下以奥体中心站地铁商业为核心，负一层、负二层，同样和大小莲花碗、国际博览中心、杭州之门等奥体地标的地下商业打通，连为一体，但又独立管理。

纵向空间上，各层回游的商业被串联在地铁出入口为中心的垂直“城市核”上，这里将围绕“运动、国际、艺术、生活、山系、户外、社交”等主题进行规划，包含创新零售、宠物、艺文生活、品牌餐饮首店等。

亚运会东风之后

“演赛展”优势带动商业爆发

亚运会之后，奥体商圈通过“演赛展”差异化业态和国际化的氛围，迅速出圈和迸发活力。

6月，《杭州市关于进一步促进“演赛展商旅”联动打造“赛会之城·购物天堂”的若干措施》正式发布，通过15条具体措施，支持引进优质机构企业、大型演唱会音乐节、重大体育赛事、大型展览项目等，推动杭州演艺、赛事、展会、商贸和文旅等产业高质量发展。

截至目前，杭州奥体已经举办了周杰伦、林俊杰、蔡依林、王心凌等22场大型演唱会。据大麦数据，杭州的大型演出市场规模增长全国领先，场次增长2.3倍，人次增长4.7倍，票房收入增长6.2倍。这些观众中有70%来自外地，包括马来西亚等海外地区；有70%为30岁以下的高消费年轻人。

6月以来，杭州会展业迎来“爆棚季”——茶博会、动漫节、西博会等名展盛会陆续上演，接下来9月举行的第三届全球数字贸易博览会也已进入冲刺阶段，展馆焕新，展会规模庞大；此外，杭州2024年全年计划申办、承办、举办的区级以上体育赛事活动共450余项，其中包括近100项国际级、国家级体育赛事。

为了进一步强化奥体商圈的“演赛展”优势，8月12日，杭州演赛展消费礼遇卡正式上线，将杭州餐饮消费、酒店预订、交通出行、景区景点、商场商圈、休闲娱乐等各类消费优惠权益整合到一张卡，为接下来的外来客流奠定了政策基础。

显然，杭州力图借助奥体商圈这个契机，进一步推进商业与体育、展会场馆的互补共生，优化商业业态布局，培育以“演赛展商旅”为核心的协同复合消费场景。如今奥体商圈的商业力正在不断加强，存量市场广阔，新型的消费场景一旦形成和巩固，杭州第四大商圈的目标或指日可待。

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