今年4月，一项备受投资者关注的希腊“黄金签证”修正案在议会正式获得通过，该项法案规定将投资者的房地产最高投资限额提高至80万欧元，这使得整个房地产市场发生巨大变化。然而从2024年9月1日开始，该项措施将正式生效，这不得不让很多投资者争先恐后的在现有的25万欧元政策下快速完成房产预购，取得希腊的黄金签证，迎来了希腊黄金签证的最后冲刺阶段。据市场消息人士认为，此次新的黄金签证政策将会使整个房地产市场发生重要转变，但这些干预措施也可能会给房产投资创造新的机会；
据了解，到目前为止，投资者的房产投资兴趣正在显著增加，因为他们想着在希腊政府将房地产投资最高限额提高至80万欧元之前利用这最后的25万欧元购房政策的基础上快速完成房产预购并取得希腊的“黄金签证”。根据数据显示，房产投资在今年创下新的纪录，投资额将超过30亿欧元，而在去年，海外资金流入从2022年的13亿欧元增加至25.4亿欧元，所提交的黄金签证申请量达到了8516份，已获得批准的黄金签证数量达到了1802份；值得注意的是，新法案的实施“过渡期”将截止到2024年8月31日，自2024年9月1日起，根据修正后的新法案规定，在整个阿提卡地区、塞萨洛尼基以及所有常住人口超过3100人的岛屿，希腊黄金签证的投资限额将提高至80万欧元，而该国其他地区的投资限额也从目前的25万欧元提高到40万欧元。在新政策实施后，适用于25万欧元的投资限额将仅限于保护性建筑，或者商业建筑改住宅等。虽有消息人士认为该政策还会进一步延期，但根据当地媒体报道，延期的可能性很小，现已是8月底，更是不到10天的时间，希腊政府到底会不会在短时间内对该政策进行延期，让我们拭目以待；负责黄金签证事务的律师克里斯蒂娜·考卡莱图向《经济邮报》表示：“希腊政府推出的黄金签证新政策，只不过是以卵击石，不能从根本上解决住房紧缺问题，而具体方案相关的房产只占整体市场的一小部分，不足以形成价格的总体趋势。新销售市场的流动性并不像一年前那样激烈，当时某些地区的投资限额还是从25万欧元提高到50万欧元，而现在却提高至80万欧元，这相当于迎来房地产投资的最终结束。我明确反对希腊政府将黄金签证的投资门槛限额到2024年8月31日作为该政策的最后截止期限，因为许多公证人都还没有作出初步协议，我觉得至少将现政策到8月底的过渡截止期限延长至9月底，那么就会使整个房地产市场有足够的调整时间。”尽管如此，如今许多外国投资者的投资兴趣主要集中在南部郊区和比雷埃夫斯，而在黄金签证投资限额没有发生改变的地区再次出现销售价值大幅增长的现象。据市场人士称，在接下来的一段时间内，特别是从秋季开始，新的更高投资限额就会生效，这必将使投资者的黄金签证计划大幅下降。然而，根据当地媒体报道，在新政实施在即，希腊房地产市场出现了两大趋势：第一，低价值房产的业主正试图利用这一趋势，选择将其房产推销给房产中介或者相关机构，目的是随后出售给中国人、以色列人、美国人等，并获得差价。第二，则是涉及那些未完工的房产或其他需要维修或翻新的房产，业主希望更快的与建筑公司达成协议，并将其投放至房地产市场；与此同时，希腊黄金签证政策的变化使得整个房地产市场发生重大转变，而投资者的兴趣也随之改变。根据绿色房地产住房市场观察站(Topo GES IKE)的研究报告显示，比雷埃夫斯的房产销售额增长了47%，价值增长了102%，西郊分别增长了25%和66%，比雷埃夫斯郊区则分别增长了11%和35%；就北郊和南郊而言，销售额增幅大致相同，但南郊的价值增幅要大得多。正如预期的那样，格里法达和在位于3B最昂贵区域的竞争中处于领先地位，尤其是格里法达，更是以42%的百分比位居增值率首位。这三者是由菲洛泰-普赛奇库市调查完成的，该市的房价正在趋于稳定，因此从现在开始它受到阿里莫斯市、埃利尼库-阿吉鲁波利市和老法利罗市的影响，因为这些城市的房地产市场价格分别上涨了29%、28%和14%；在上述图表中的这二十个区域在所属的阿提卡地区中，是房产价格最昂贵的地区，它们主要靠近雅典北郊、南郊和雅典市政府区域。然而，在上述地区中有14个地区的增幅达到了两位数，其中有11个地区的增幅甚至超过了25%；因此，在新政实施后，向所有第三国公民授予5年期的投资居留许可（即黄金签证），将适用于以下条件：
-在阿提卡地区、塞萨洛尼基、米科诺斯和圣托里尼岛等地区以及人口超过3100人的岛屿上，相关投资方必须拥有的房地产价值将提高至80万欧元，而该国的其它地区的房地产价值将提高至40万欧元，但无论如何，所有的投资者所购买的房地产面积至少达到120平米，并且只涉及一处房产，而不是多处房产的总和。同时，允许以不可转让的共同所有权的形式购买一定比例的财产，其最低价值分别为80万欧元和40万欧元；
-对于目前具有不同用途并改建为住宅的房产建筑，最低投资限额为25万欧元，而房产用途转换必须在提交居留许可申请之前完成；
-如果投资于待修复的保护建筑，则投资限额也设定为25万欧元；
-只要房地产所有权仍然属于投资者所有，那么居留许可就可以续签5年相同的期限。如果是对保存完好但需进行修复的建筑物的投资，那么续签居留许可的附加条件就是建筑物的修复工作需已经完成。如果投资者出售该房产，那么他的居留许可就将被撤销，而买方则有权获得该居留许可；
-投资者可以出租其购买的房产，但不得通过短期租赁的方式出租房产。在该房产改为住宅的情况下，也不允许将其用作开设公司或其它分支机构等用途，如有违反此项规定，投资居留许可将会被撤销，并处以5万欧元的罚款；
-除了购买房地产外，第三国公民还可以通过签订综合旅游住宿的长期合同或旅游住宿的分期租赁合同来获得该投资居留许可，该合同上的价值相当于每个地区房地产的价值，需达到80万欧元，例如阿提卡地区。而该国的其它地区需达到40万欧元；
此外，在不扰乱市场运行秩序的情况下，根据现有的过渡期，即到2024年8月31日，投资人须满足以下条件：
-在2024年8月31日之前支付所有价款或支付10%的预付款，或签署预付合同或私人购买协议并证明信用的第三国公民，可以在2024年12月31日之前按照现有的政策条件完成投资项目为止；
-在这种情况下，如果该房产的购买程序尚未完成，买方可以始终按照目前适用的政策条件选择对另一处房产的投资，但无论如何需在2025年4月30日之前完成交易；（郑勇毅）
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