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上海刚需新房，还是太贵了！

楼市 2024-11-18 17:35 上海

作为地产从业者，我们一直在反思一个问题：究竟是什么因素，让刚需新房变得不好卖了？

房产价值贬值、经济增速放缓、楼市缺乏信心……

这些理由看上去都是不错的解读，但为什么仍然有很多认购率破百，甚至触发积分的项目？

为了研究市场分化的本质，在整理了今年下半年的项目后，我们发现了一个令人有些无语的，几乎是人尽皆知的决定性因素——价格

是的，答案就是这么简单粗暴，让人感觉到做的功课都在白费。

当然我们不是说，项目只要比标杆二手便宜就一定能卖得好，这个反命题不成立。

板块整体流动性不行、周边配套不行、有高架甚至是有“人生终点站”等等，各种原因都会让项目陷入滞销。

但是价格绝对是不容忽视的决定性因素。

01

行家买房

价格合适

是刚需突围的硬道理

以下是今年下半年触发积分的项目汇总。有些项目推盘量极大，认购数量也较多，我们同步将其纳入。

认购比较好的刚需新房，下半年也就这几个熟面孔在来回刷。

这些项目和周边的二手标杆次新房，保持了一个相对接近的价格。不说有太大的倒挂空间，至少得没有太过明显的正挂。

即使是目前没有可供对标二手的南大板块，其爆火也和它的邻居桃浦，以及整个环线的新房相对价格优势有着不可分割的关系。

从购房者的角度来看，在二手和次新房价格相仿的前提下，自然会选择房龄较新、园林建设相对较好，硬件设施基本配齐的新房了。

更何况还不用付中介费，也少了和房东讨价还价的拉锯战。交房期的过度花费，在这些优势面前不足一提。

但是当新房的价格远超二手，或者说超过了板块的主流市场所能接受的，情况就会截然相反。

例如嘉定新城，标杆之作西郊金茂府目前只剩下6.3万，其它普通的次新房也仅有4.5万左右，但目前的位置并不在新城正芯的新房，都已经买到5.4+

正挂20%，实际都算是保守了。但未来进二手市场能否卖出20%的溢价？谁也不好说。

所以，在没有后续新房入市的前提下，这几个项目一卖都是几年。即使强如时代之城，这次的认购成绩还捏着没公布。

02

行家买房

新房全面正挂

苦果已现

为什么会造成这种现象？

因为对于刚需刚改客户而言，由于总体预算的有限，故而对价格异常敏感。

价格的高低需要通过比较来呈现。就如同淘宝价格比对拼多多，购房者自然会通过周边二手对一个产品的性价比做大致的衡量。

但随着正挂时代的开启，从价格因素考虑新房位于天然的劣势。所以开发商拿出的破招法是“品质”。

我们不否认产品做的比以前好了太多，但很可惜的是这并不能抹平价格差距。

新房示意图

从购房者的角度而言，他们是“被需求”的。

这些产品力，实际是在为改善的溢价付费，这本身就与中低预算群体专注“性价比”的理念相悖。

装甲门和防盗门，智能马桶和普通洁具，三大件和智能空调……这些硬件又有什么本质上的差距？

更别提一系列的奢石美玉，和刚需刚改实在不沾边。

就算你把3000元/平的装标算上，对很多板块而言也还是正挂。而且购房者还会觉得“难道其它二手就全是毛坯了？”

浦东某600万级项目奢石宣传

刚需觉得贵，改善又嫌地段差。如果只靠板块本地的区域改善，很难吃得下这些新房供应。

03

行家买房

将选择权还给市场

才是解决之道

既然是市场价格的问题，最终还是要回到市场来调节。

产品贵了就降价，开发商自然也不傻。在折扣这件事上，各个项目可谓各显神通。

在九折的基准上，还加入了如送金条、车位抵扣券、免若干年物业费等优惠。一套组合拳打下来，至少猛地一看和周边二手相差不大。

但这终究不是长久之计，过度的折扣很容易引起老业主的矛盾。

例如某个项目，由于短时间内的折扣幅度过大导致维权，最后只能强制终止合同并退还双倍认购金额。

开发商卖不出房子，选择降价没有错；老业主感觉被背刺当冤大头，去维权也没有错。

想要真正解决问题，还得是从土地出让来解决。

我们的土地出让起始价，向来都是“只许涨不许跌”。说是自由市场，但是只开了一个向上的口子。

当然这和国家财政方面有着直接影响。但不可否认的是，如今二手在下降，西方在上涨。越来越明显的一二手正挂，正让如今刚需刚改新房陷入两难的境地。

等未来保障房入市后，这些环线外新房的尴尬境地还将进一步显现。

以前倒挂时代，是买不到新房的人去买二手。但如今价格更便宜的二手都卖不完，刚需谁还看你新房？

这一批高不成低不就的郊区新房，就像汉堡里的肉饼左右为难。

只有让开发商自行决定，去做刚需还是改善，才能让楼市更健康、更长久的发展。

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HANG JIA MAI FANG

免责声明：本文仅代表笔者个人观点，仅供参考，文章所涉及规划以官方公示为准，涉及楼盘信息以开发商公示为准。

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