加拿大房租两年狂涨22%！而房东仅是“背锅侠”！罪魁祸首竟然是这类“房东”

根据Rentals.ca 的数据，加拿大各地的租金在短短两年内上涨了22%。

Starlight Investments是加拿大最大的房东，在全国拥有超过54,000个单位，在全球拥有68,000个单位，包括BC省的北温哥华、新西敏、维多利亚等城市都有他们的租赁物业。过去两年，Starlight两次获得安大略省房东和租户委员会的批准，将租金提高到高于省级指导方针的水平。这比个人投资房地产的房东力度大多了。

租客Khalil Alibi。图源：CBC

房租上涨引发租客“租金罢工”反抗

多伦多的Khalil Alibi是Starlight Investments数以万计的租客之一，房租的上涨让他的单位不再负担得起。

“他们不应该被允许逍遥法外。他们只是不停地来拿、拿、拿，”他说。

Alibi 与妻子和三个孩子住在一起，他说他三居室单位的租金现在为每月1,761元，高于Starlight 购买这栋建筑的2019年12月的1,472元。此后空置的一居室单位起价为每月2,428元。

Alibi 说他必须反击。

他和他所在的以及两栋相邻建筑（包括多伦多北部的Thorncliffe Park Drive 71、75和79号）的数十名租户自 2023 年5 月以来联合起来进行租金罢工，以抗议当年早些时候向租户发出的第二次指导性涨幅(AGI)。

Alibi 和其他人所经历的绝非异常。根据Rentals.ca 的数据，加拿大各地的租金在短短两年内上涨了22%。

加拿大在十年内损失了超过50万套可负担出租房，专家表示这是因为“金融化的房东”正在将住房变成投资。CBC调查了这个不断发展的行业的影响及其对租房者的意义。

Starlight Investments 也是加拿大日益增长的趋势的一部分：“金融化房东”，其商业模式允许外部投资者分享出租房屋的利润。

一些租户和住房专家认为，这种模式正在导致加拿大各地的租金上涨，因为增加股东价值的压力成为首要任务，这些公司扩大了其在该国租赁存量的份额。

图源：CBC

金融化房东通过驱逐租客提高租金

根据滑铁卢大学住房专家Martine August 的研究，最大的金融公司现在总共拥有近400,000套公寓，占加拿大专门建造的多户型出租单元的近20%。这比90 年代中期的零有所增加。

August表示，这种商业模式往往会导致这些房东削减建筑成本，并通过驱逐等方式来寻找提高租金的方法。由于空置解除管制规则，一旦单元空置，房东就可以随意提高租金。

“金融公司提高的租金高于其他类型的房东。平均而言，在金融公司收购一栋建筑后，他们会将驱逐申请率提高三倍，”August 说。“他们将其提高了三倍。”

根据August 的研究，金融化房东购买了2020 年多伦多待售的所有租赁库存的90%。

“他们确实在巩固所有权。结果，租金上涨了，”她说。

Starlight住宅业务副总裁Penny Colomvakos在一份声明中表示，该公司的单位“仅占专用租赁市场总量的一小部分，我们大多数套房的租金等于或低于加拿大抵押贷款和住房公司专用公寓的平均租金。”

该行业表示，提供非常实惠的住房不是他们的工作。

“我们的任务不是建造非常实惠或社会住房。我们是在做生意。让我们在这两者之间划一条界线，”Realpac总裁Michael Brooks说，该组织代表加拿大许多最大的房东，包括Starlight。

图源：CBC

金融化房东的运作方式

人们可以通过养老基金（如PSP Investments）和其他私募股权投资Starlight等公司。Starlight在加拿大和世界各地拥有大量商业空间，但其大部分房地产业务都是住宅业务，因此很大一部分利润来自租金收入。

滑铁卢大学住房专家Martine August表示，金融公司越来越多地购买加拿大专门建造的多户出租单元。

August说，这些房东通常喜欢购买旧建筑，因为它比新建筑便宜，而且获利潜力更高，尤其是如果这些建筑里满是支付低于市场租金的租户。

Starlight自己为股东撰写的文献描述了一种模式，他们寻找“旧库存”，在某些情况下，租金上涨“高达每单位411元”。

根据汉密尔顿麦克马斯特大学加拿大住房证据合作组织教授兼特别顾问Steve Pomeroy的研究，2011年至2021 年间，加拿大损失了超过 55 万套可负担出租房。

“它们大部分还在那里，但已经不再负担得起。租金刚刚上涨到超出了可负担性门槛，”Pomeroy说。

图源：Starlight Investments

政府为金融化房东开绿灯

去年6 月，安大略省房东和租户委员会裁定支持Starlight Investments的申请，将租金提高到省级指导方针以上，目前允许每年上涨2.5%。

该公司表示，在申请AGI 时，它遵守了所有省级法律，这有助于支付与应对其建筑物老化基础设施相关的费用。

在给CBC 的一封电子邮件中，Starlight的Colomvakos写道：“AGI（Above Guideline Increases高于指导价的加租）仅限于已完成的阳台和建筑物维修结构性投资，以及照明改造和增压泵更换，以确保居民的安全和舒适。”

该电子邮件还说：“Starlight Investments已进行资本投资，以确保位于Thorncliffe Park Drive 71、75和79号的老化基础设施能够继续成为1,000多名居民安全、温馨的家园。”

Alibi 和他的同伙表示，他们不应该以牺牲自己的住房为代价来支付大楼的维护费用。

“他们在我们单位所做的一切都很廉价——但他们想让我们支付更多，”Alibi 说。“这没有道理。”

Alibi 大楼内外的许多租金罢工者现在都面临着Starlight 的驱逐申请。这些租户表示，他们正在对房东和租户委员会的裁决提出上诉，并将继续他们的租金罢工，直到另行通知。

“如果我们能离开并找到一个更便宜、更安全的住处，我们会的，”Alibi说。“但我们无处可去。根本没有地方可去。”

图源：Starlight Investments

金融化房东盘剥租客发生在加拿大各地

Sandra McCrone租住在卡尔加里一栋大楼里，该大楼由另一家金融化的房东Avenue Living REIT拥有，她说她亲身体验了一些节省成本的管理策略。

“他们买下这栋楼后，就撤掉了巡逻保安，停止给植物浇水，还撤掉了垃圾箱，而我们实际上需要更多垃圾箱，”McCrone说。

“但他们接手后做的第一件事就是提高租金。”

阿省没有租金管制。McCrone说，她所在单位的租金从2021年1月的每月1,340元涨到了今天的每月1,985元。她住在堆满箱子的地方，说她一直担心下一次涨价会迫使她搬走。

McCrone正试图组织一个租户联盟，希望让Avenue Living REIT停止涨租。

Avenue Living REIT在给CBC的一份声明中表示，该建筑已安装摄像头代替安保人员巡逻，并由运营团队进行了审查，并在人流量大的区域增加了垃圾清理。

它还承认加拿大供需关系导致的价格压力增加，以及维护旧建筑的成本增加。

“维护现有的高质量住房存量对于缓解这些压力至关重要，这种维护需要大量资本投资，以确保我们能够延长现有住房存量的使用寿命，同时为居民提供符合当前生活标准的住房。”

图源：Avenue Living REIT

私营部门的作用：整修老建筑出租获利

代表加拿大许多最大房东的组织Realpac总裁Michael Brooks认为，如果没有加拿大最大的私人房东，建筑物可能会年久失修。

“安大略省90%的建筑物超过45年历史。如果你的房子有45年的历史，你就得换第二个屋顶、第二套窗户、新门、新炉子、新空调，”Brooks说。“公寓楼也是一样，它们会贬值，而且需要很多钱来修复它们。”

Brooks说，确保每个人都有住房不是行业的职责。

“住房人权是联邦政府的义务，我已经回顾了联合国关于这一点的原始文件，”他说。

Pomeroy在某种程度上同意Brooks的观点，并指出大多数房东——无论是夫妻店还是私募股权公司——的行为方式都是一样的。

August认为，房屋所有权的高成本以及出租单位供应普遍不足，使加拿大成为租赁投资者的首选。购买率的提高是August最关心的问题。

“这种整合赋予了他们权力，让他们能够拥有稀缺资源，”她说。

她说，随着加拿大许多地方的空置率放开，有很大的动机将单位转手以获得更高的回报。

Brooks说这是完全合法的。

“当然你会这么做……如果你不这样做，你就是在补贴市场，你的投资者会说，‘我以为我从中获得的回报在哪里？’”

图源：Realpac

政府应该站出来提供补贴，可纳税人的钱是大风刮来的吗？

Brooks承认，这可能会给更广泛的租赁市场带来问题，并主张政府推出租金支持计划。

“你需要租金补贴，”他说。

Brooks、Pomeroy和August都同意一件事：加拿大政府需要更好地为最低收入的加拿大人建造和投资社会住房。

正如August所说：“要创造真正的经济适用房、社会住房、非市场住房，他们应该大规模扩大这些住房的存量。”

Starlight表示，他们计划在未来10年内在加拿大各地建造28,000 套住房。但Pomeroy和August担心的是，这些住房价格不实惠，或者建造速度不够快。