推动房地产复苏的“招术”不断翻新。
近日，广州房地产市场迎来了一股新风潮，多个采用“超新规”的地块加速入市，新房得房率直线上升，直逼140%大关。
这一前所未有的现象不仅引起了房企和购房者的广泛关注，得房率飙升的刺激，跟房价猛跌的刺激是一样的？
“超新规”地块得房率飙升
12月17日，广州土地市场在年末迎来了一波高潮，成功出让了番禺区四宗宅地，总出让面积超过20万平方米，累计成交金额高达33.88亿元。其中，绿城集团以总价5.08亿元竞得位于番禺区的一宗宅地，尤为引人注目。据透露，该地块未来的住宅产品最高实用率可达到125%。
此次出让地块得房率的飙升，得益于广州自2023年11月9日起正式施行的《广州市建筑工程容积率计算办法》（以下简称“超新规”）。该办法规定，在满足一定条件下，住宅建筑的半开敞空间可按其水平投影面积的一半计算容积率建筑面积。
“超新规”的调整主要体现在以下两个方面：
之一，半开敞空间占比放宽。根据新规，住宅建筑的半开敞空间（如阳台、入户花园等）在满足一定条件下，可按照其水平投影面积的一半计算容积率建筑面积；与之前的规定相比，新规将半开敞空间占比从15%或20%提高到了更高的比例，例如有的地块允许其占比提高至25%甚至30%。
之二，阳台设计优化。新规对阳台的设计也进行了优化，允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，且不限制其进深。这为开发商提供了更多设计上的灵活性，可以通过优化阳台设计来增加住宅的赠送面积。
这些调整，使得广州新房市场的得房率迅速提升，从过去的70%左右一跃至如今的部分项目超过130%，甚至逼近140%的惊人水平。
“超新规”的实施，不仅为购房者带来了更多的使用面积，提升了住宅的性价比，同时也为房企提供了新的市场机遇。
“超新规”地块成土拍市场“新宠”
随着“超新规”地块不断涌现，这些地块在土拍市场上也备受追捧。今年9月底，保利地产以总价118亿元竞得的广州南方面粉厂地块，就因其高达130%以上的实用率而备受关注。该地块被视为广州第一个实用率超130%的第四代住宅项目，预示着广州房地产市场将迎来一场新的变革。
此后，多个房企纷纷跟进，以底价拿下南沙区横沥岛地块、白云区怡新路地块等“超新规”地块。截至目前，广州已经规划有11块“超新规”地块，其中有9块已经完成出让。这些地块的项目在入市后，迅速成为了市场的焦点。
房企对于“超新规”地块的追捧，不仅反映了市场对于高得房率住宅的强烈需求，也体现了房企对于市场趋势的敏锐洞察。通过拿下这些地块，房企可以开发出更具竞争力的住宅产品，从而在市场上占据有利地位。
房企应对策略各异，未来趋势可测
“超新规”地块项目的热销，对广州房地产市场的格局产生了明显影响。一方面，这些项目的高得房率使得购房者获得了更多的使用面积，从而提升了性价比，吸引了大量购房者的关注。另一方面，这也使得此前未能获得同等规划条件的楼盘项目面临更大的市场竞争压力。
为了应对这一市场变化，部分房企开始调整销售策略，通过降价优惠等方式吸引购房者。例如，一些项目推出了“首付分期”、“购房送车位”等促销活动，以降低购房者的入市门槛。同时，也有房企选择在产品设计上下功夫，通过创新户型设计、提升居住品质等方式来增强项目的吸引力。
此外，一些房企还通过加强与购房者的沟通互动，了解购房者的真实需求，从而提供更加精准的产品和服务。例如，通过组织线上线下的看房活动、开展购房知识讲座等方式，帮助购房者更好地了解市场动态和项目情况。
未来，随着更多“超新规”地块项目的入市，广州房地产市场的竞争将更加激烈。
广州“超新规”地块得房率的飙升，不仅搅动了新房市场，也对房企和购房者的行为产生了深远影响。
政府可能会继续优化和调整相关政策，以更好地满足市场需求和促进市场健康发展。例如，通过完善容积率计算办法、加强土地市场监管等方式，确保市场的公平竞争和有序发展。
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