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□ 行业模式变化：由“商品房主导”旧模式过渡到四大模式协同发展□ 政策变化：主基调从“去库存”转向到“止跌回稳”，成为本轮楼市回稳新起点□ 库存变化：短期库存总量高企，但核心板块库存见底□ 开发盈利变化：盈利水平转好，土地款条件利于撬动资金杠杆□ 需求变化：需求推动产品升级，实现豪宅顶奢化、刚需超配化□ 产品变化：四代宅产品从优质到同质，客户态度从热捧到挑剔□ 存量盘活变化：地方国企存量盘活有任务指标、有资金支持【此章节为节选内容，完整版阅读权益点击【阅读原文】获取】
□ 宏观经济：2024年1-11月经济稳中有进，促消费政策引导消费市场平稳增长□ 城市经济：经济总体运行平稳，趋稳向好态势得到增强，固投增速回落，消费市场延续增长□ 行业指标：市场整体规模下降，企业放缓开发节奏，重庆整体施工竣工面积规模持续收缩□ 发展规划：2024年全市交通重点项目完成投资1470.4亿元，内外通达度持续增强□ 利好政策：2024年宽松政策频出，政府端通过降息、降首付比例、放宽限售、放宽公积金使用等举措利好购房群体，对市场有短效刺激作用，四代宅新规促进城市住宅向高品质发展【此章节为节选内容，完整版阅读权益点击【阅读原文】获取】
□ 重庆土地市场：规模进一步收缩，中心城区、渝东北降量明显整体表现：2024年重庆商住类土地整体成交量为1901万方，同比下降17%，持续缩减新增投资规模；分区域成交量：从分区域成交表现来看，整体投资量收窄主要受中心城区、渝东北土地成交缩量影响，分别成交204万方、349万方；主城新区、渝东南两大区域土地成交量则持平去年，分别成交1067万方、282万方；分区域土地与商品房剪刀差：中心城区“去库存”明显，负值达到633万方，其余三个大区库存进一步增加。□ 重庆土地市场：主城新区规模断崖式领先，中心城区低量保质，最高溢价12.67%量：2024年重庆涉宅地成交体量1326万方，其中主城新区规模最大，成交707万方，以涪陵、永川、铜梁、南川、江津、大足为成交主力；渝东北成交271万方，以丰都、垫江为主力成交；渝东南成交212万方，秀山成交规模最大，为133万方；中心城区成交量最低，为135万方，九龙坡、渝北为主力成交区域；价：重庆涉宅地平均地价2033元/㎡，其中中心城区以成交楼面价6601元/㎡居首位，近郊品质板块金开大道、鸳鸯等以及核心区大石坝等地块拉高均价，主城新区、渝东南以1703元/㎡、1363元/㎡位居第二、三，渝东北地价以1073元/㎡位处低位；溢价：中心城区、主城新区两区域整体有小幅溢价，中心城区金开大道地块溢价11.56%，大石坝地块溢价12.67%；主城新区溢价地块主要分布于涪陵、南川。□ 重庆企业投资：央国企偏好中心城区，本土中小型民企着力布局区县，渝东北渝东南尤甚□ 中心城区土地：新增投资规模持续下探，但企业对具备高端产品打造基底的地块青睐度高□ 不动产多元发展-存量盘活：2024年重庆存量房收购已签约两个批次超6800套，三批次征集将落地，两个已投运项目入市反响佳□ 不动产多元发展-长租房：重庆租赁市场吸引企业首个长租公寓落地，天地源唐潮公寓首月出租率破95%□ 不动产多元发展-代建代管：央地合作型代建，盘活存量土地，做优增量资源【此章节为节选内容，完整版阅读权益点击【阅读原文】获取】
□ 商品房市场：2024年重庆商品房市场四季度翘尾成交，同比去年成交规模收缩17%□ 商品房成交量价 ：各区域成交规模随城市基本面的发展增加，仅不到三成区域成交价有所上涨□ 商品房成交TOP10 ：高价商业拉动部分项目进入金额榜，五成项目依靠低价走量进入规模榜□ 商品住宅市场容量：住宅市场量价齐跌，容量下降21%，均价重回2020年近五年重庆整体成交规模呈“M”型变化，2022年腰斩后成交量持续逐年走低；2024年住宅成交1192万方，同比下降21%，其中区县在售项目多，成交占比近6成；2024年成交均价9336元/㎡，同比下降4%。今年整体均价变动幅度较大，大部分随区县成交占比而变化，2月各城市返乡客支撑区县成交占比高达77%，拉低均价仅7551元/㎡，11月中心城区成交占比首次达到53%，均价上涨至10053元/㎡。□ 商品住宅成交量价：主城新区普遍高成交，秀山与万州单区县在区域中一枝独秀主城新区成交规模在所有区县中占据半壁江山，其中江津多项目共同支撑成交量达到59万方，璧山、綦江等4各项目成交量均超过35万方，涪陵、长寿等区县受制于在售项目少，成交量低位；渝东南城市中，秀山近几年在售项目增多，客户需求得到释放，成交34万方排名区域首位；渝东北万州成交50万方，凭借城市快速发展和基础建设的提升，吸附力较强，加之海成典型房企项目积极表现，驱动区域整体市场表现突出。□ 区域变化：近3成区域量价齐涨，大部分区县市场基数小，成交量上涨幅度高， “内生型”区县量价更稳固□ 区域集中度：市场集中度进一步提升，2024年各区域TO5项目市场率约49%，较去年同期上升4个点，渝东北典型区县受目前主力在售项目数量较少影响，寡头竞争态势更加明显□ 住宅TOP10 ：住宅上榜项目在售改善产品为主，六成均价多超过区域10%以上□ 典型项目——万州海成江山赋：推出万州首个第四代建筑产品，打造区域稀有低密生态住区（...略...）
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□ 商品房容量：供应量走低，成交量价齐跌，但降幅收窄，重庆成交规模排名第八2024年商品房供应332万方，同比下降33%，市场处于横盘期，房企收缩供应量；商品房成交711万方，同比下降12%，其中住宅成交501万方；商品房均价小幅下降至12916元/㎡，较去年相比降幅约5%；
商品房成交面积TOP10城市均呈现供销量齐降态势，多城市房价下跌，上海、西安成交均价同比上涨7%，重庆成交规模超1000万方，排名第八。
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□ 住宅市场 ：新房住宅市场供销量低位运行，江北区成交量价上涨，受核心区域主力项目成交影响，80㎡以下刚需产品、144㎡以上改善产品价格上涨![]()
□ 板块表现：TOP10板块集中度提升7个百分点，市场需求回归城市核心板块![]()
□ 住宅存量：整体住宅广义存量去化周期预计9年内出清，主要聚焦悦来、礼嘉等热门板块![]()
□ 住宅业态结构：核心高端精装大平层项目带动整体成交均价上涨3%□ 结构变化：面积80-100㎡产品市占48%为主导，刚需100万以下产品表现为强加□ 产品结构：高层、洋房主力户型聚焦建面90-100㎡、总价段100-140万，别墅以面积130-150㎡入门级产品为主导（...略...）
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□ 一二手关联：新房供应量下跌37%，二手房取消限售，新增挂牌量同比涨55%2024年中心城区新房供应2.7万套，同比下降37%，二手房新增挂牌量14.6万套，同比上涨55%，此消彼长，导致新房成交低位；
供应市场各产品占比情况，新房产品面积100㎡以内产品供应占比收缩，100㎡以上刚改、改善产品供应占比上涨；二手房建面80㎡以内产品新增挂牌占比下跌4%，144㎡以上产品上涨6%，改善市场需求上涨；
二手房取消限售，新增挂牌量激增，整体二手房挂牌价同比上涨10%，其中144㎡以上产品涨幅达13%。
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□一二手关联：新房、二手房成交占比三、七开，新房四季度成交止跌回稳，二手房降价销售![]()
□二手房挂牌：二手房累积挂牌量创新高，9月限售取消后准新房源大涨，客户抛售![]()
□二手房带看：2024年9月新政及限售取消后大涨，新房带看新政后连涨3月，政策持续作用![]()
□二手房成交走势：走出“U”型曲线，业主降价幅度加大，次新房成交主涨![]()
□二手房成交结构：10年内次新房成交占比过半，中大户型的房源更受市场青睐□二手房需求变化：越是刚需降幅越大，选房周期延长，转化率走低（...略...）
□商业：2024年供销价持续走低，新开商业呈现趋小化，体验化，核心板块项目集中备案（...略...）
□办公：持销存量，专业产业园区主导市场成交，拉动均价下滑6%，TOP5项目市占率53%，寡头趋势明显□商业运营趋势：商业表现持续走低，业态重体验，商业呈现趋小化，年轻化、体验化![]()
□新开商业运营特征：运营激活存量资产，注重“场景内容运维” 三位一体（...略...）
□存量盘活路径：2024年重庆存量盘活973.2亿元，保租房成为国企存量盘活的重要路径，城市更新促投资、创收益（...略...）
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□存量盘活特征-城更：37个已投用城市更新项目多引入民企盘活，修旧如旧+硬件提升让老建筑焕发新生机□存量盘活特征-城更：历史保护与市场运营结合，突出在地文化和属地化特色业态（...略...）
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□存量：2025年存量房收购投运或不达预期，保租房目标仍有11.1万套差距![]()
□城市更新：40个拟建成城更项目，聚焦文创园/产业园更新盘活和城市功能完善![]()
□商业入市：升级扩容及区域补缺型项目是2025年商业入市趋势![]()
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