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房地产如何才能止跌回稳？揭露房价上涨的底层密码！
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昨天住建部也开会了，明确提出，持续用力推进房地产市场止跌回稳位是首要任务。新闻稿里有这么几个重点。
首先，就是释放需求，大力支持刚性改善性住房需求，有效发挥公积金作用，加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，这里的货币化安置，跟前两年的棚改货币化，已经不可同日而语，现在给钱的力度，已经降低了很多。
其次，改善供给，以量定购，以需定建，增加保障性住房，建立人房地钱的联动机制，推进现房销售，帮助新市民，青年人，农民工，实现安居。注意这里提到了三个群体，政策上认为他们是有需求的，所以下一步要针对这三个群体，提供更多供给。
第三，要盖好房子，政策始终认为，现在老百姓不买房子，是因为产品力不行，没有满足大家的需要。
反正看着这些举措，我是很难相信，止跌回稳的，或者说，大家理解的房地产止跌回稳和房价止跌回稳是两回事，房地产止跌回稳，要看开工，施工，竣工和销售的情况。这个只需要国家收储，增加保障房数量，拿钱出来保交楼，再加上一定的城中村改造就能够实现。但要想让房价止跌回稳，难度极大，就目前来看，还看不到任何的止跌回稳迹象。
这其实也不怪住建部，他也只能在自己的职权范围内，结合供给和需求的逻辑进行分析，然后去努力给个结论出来。但现在房地产的问题，其实根本就不是这样，而是购买力脱节。也就是说，作为消费品的属性，房子已经太贵，完全脱离了老百姓的购买力。所以大家买不起了。这才是关键，按照国际惯例，一个家庭不吃不喝6-10年买套房，但如今中国的房价，尽管已经跌了2年，仍然远超这个范畴，一个一二线城市的家庭就算夫妻俩都是月入1万，一年攒20万，也就是说一套房子120-200万，应该是极限了。而现实情况是这个数字几乎翻倍。现在绝大多数的一二线城市的房屋单价还在2万以上。所以不是大家不想买，而是实在买不起了。
其次，房子如果作为投资品的属性，那么他就得有内在价值，也得有资金推动，这也就是说，房租得往上走，然后还得拉高估值，在房子上的估值就叫做售租比。过去10几年，房租在涨，售租比持续拉升到50倍估值以上。而2021年之后，发生了逆转，租金下降，售租比也开始下降，这就发生了戴维斯双杀，所以房价掉的很厉害。那么如果想让房价止跌，那就得租金先止跌。租金是什么决定的，这是一个城市外来新市民的收入水平决定的，之前我们就说过，房东不涨租金，不是因为他仁慈，而是他涨不动。你涨钱，人家就不租了。而当下，各大城市的租金，并没有止跌。甚至空置状况还越来越严重，不少房东吐槽，现在房子租不出去，也租不上价。说到底就是收入下降引起的。
第三，就是利率，房贷利率现在还是太高，市场利率已经降到了1.8%以内，而政策利率还在3.6%，这个差了一倍，差距太大了，要想让房价止跌回稳，就得狠狠降息，让售租比的倒数，也就是租售比超过房贷利率，那样的话，租房的需求，就会像买房释放。现在售租比50倍，那么租售比也就2%，所以得把利率降1个点下去，然后再加上银行房贷降点，让房贷利率降到2%附近才行。这时候才会产生新的购买力需求。
所以总结，现在不是产品不行，而是产品太贵，大家即便想买也买不起的问题，以前收入提升，敢于透支未来，所以居民端一直加杠杆，但加到70%也已经加不动了，现在收入下降，就是一个主动去杠杆的过程。那么你要想让购买力匹配，在大家收入下降的时候，还要继续给大家加杠杆，就得让未来的钱变得便宜，也就是必须降息别无他法，所以很多人问老齐，房价啥时候能够止跌。我的回答都很明确，就是房贷利率降到租售比之下的时候，房价才会真的止跌回稳。明年伴随着宽松的货币周期，其实是有望实现这个情景的，所以非得还想买房的，可以先不急，还能再等等。
关于买房的问题，大家也可以提问，今天10点，齐观晨会上，我们可以继续回答一些这样的问题，下载知识星球app，加齐俊杰的粉丝群。收听付费的晨会+晚课且向老齐提问，跟早上的新闻解读明显不同，星球粉丝群里更多的会讲策略和应对，以及回答您一些有针对性的问题，学点投资的真本事，从下载知识星球加入齐俊杰的粉丝群开始，还得多提示一句，由于二级火箭即将开始动了，要加入的朋友要抓紧时间，可能就在近期粉丝群即将提价。
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