刚刚过去的这个周末，在老家工作的高中同学带着娃儿来杭州玩；
我是又当司机、又当导游，还好吃好喝招待，就这还一天内被怼两回…
饭桌上，我鼓励老同学家的小朋友说：“好好读书，咱们考浙江大学，毕业留在叔叔这儿！”
孩子不停点头，双眼放光，当爹的却给泼冷水：“可别！这儿再好也不是咱家，你别给他灌输这个…”
让我一个头两个大的还在后面，老同学问我：“第一次来长三角，除了杭州，周边还有哪儿值得去玩？”
我不假思索地说：“去上海吧，让孩子涨知识开眼界…”
“不行不行，来杭州他还乐不思蜀呢，要真去了上海，心更收不回来了！”
我真的是好久没被怼到这么哑口无言了。
但有一说一，在老家的同学圈子里，像我这哥们儿类似想法的似乎也是极少数。
拿我们高中班级来说，归了包堆儿加一起十几个男生——
一半朝上在一二线城市搬砖，有几位人在老家搬砖，但二线城市已经买了房；
还有那么几位在老家的，还总隔三差五跟我这儿打听：
“是不是应该卖套邯郸的房，在大城市买套房，提前给孩子铺铺路？”
其实类似的问题，我干这个活儿真是每天都能遇到几个。
听过很多故事，自然明白许多真相，至于大家想置换升舱的原因呢，总结一下逃不开以下这三个：
1）小城市机会不多，收入相对较少；
2）孩子毕业后要不回来，不至于被动；
3）亲戚朋友都在买，我也不能落后。
唉…不是，我就纳闷儿了：大多数人是想卖掉老家房子作首付，那老家房子难道就那么好卖吗？
带着这个把我脑仁儿盘爆浆的疑问，我扒了大坨资料…果不其然！事实跟我想得存在很大出入！
先说结论：三四五线的楼市，只要不是太偏僻的地方，某种程度上讲真是稳如老狗！
先别忙着开喷，看具体数据之前别说你们不信，我自己也不信。
为了方便对比，我特意挑选了十二座三四线城市为例，有汕头、龙岩、衢州、淮安、临沂、赣州、洛阳、绵阳、邯郸、太原、银川、呼和浩特。
这些城市分别对应了东南沿海发达省份、内陆人口输出大省以及典型三线省会城市。
翻阅了这些城市近些年来的房价变化，让我陷入了沉思——
发现啥了没有？
无论是跟2018年三四线城市的高点相比，还是跟2021年全国整体的高点相比，上述三四线城市的房价，都远没有跌得像想象中那么厉害！
除太原房价较2018年高点出现了约30%幅度的回调外，其它相当一部分事实上已经完成了筑底。
横向比较一二线城市这些年来的表现，你会发现：反倒是那些传说中buff叠满的三四线房产成了保值利器！
而后，我又随机查询了其它几座三四线城市，结论不能说分毫不差，只能说分毫不差。
同志们！这个事儿看似反直觉、反认知，但并不是我瞪眼瞎忽悠，不但有冷冰冰的数据支撑，生活中还能找到活生生的故事原型。
说两个我身边的例子，大伙儿就明白了——
今年上半年，老家楼上邻居70多平米、20年房龄的市区书包房，成交价干到了近140万，合每平米接近20000元，2018年高点时也不过22000元上下；
中学班主任儿子，从南京某所大学毕业后去无锡工作，老家21年房龄大三房作价120万卖掉，在无锡买了8年房龄次新小三居，只贷了不到60万补差价…
人人都在吐槽三四五线城市的房子卖不动，但事实却一而再、再而三地告诉我们：
那里的房价并没跌那么厉害，最起码没许多人想象得厉害…
三四线城市二手房的挂牌价与成交价偏离值甚至都要小于一二线城市！
怎么会这样呢？
周末跟几位同行探讨这个事儿，列位也是张口就来：“房价基数低，本身就跌无可跌”！
那咋？80000元/㎡跌到64000元/㎡是跌了20%，8000元/㎡跌到6400元/㎡就不是跌了20%？
可事实上，人家三四五线城市尽管人口在流出、供应有过剩，但偏偏价格就没跌那么多！
把责任赖到房价基数身上，这不是“橡皮泥捏棒棒糖——哄孙子”是啥？
今天，我来分享三个新观点，大伙儿一块合计合计。
首先，三四五线城市的房产早在2018年就已见顶。
众所周知，这些城市真正迎来大发展是在两个阶段：
第一个是2008年4万亿之后，不少三四线城市开启了一轮城市更新。
那时候在我老家河北省的不少城市里都能看到“大拆促大建，大建促大变”的城市标语。
尤其是河北的老乡们，跟你们打听个人——江湖人称“一指没”，知道的可以写在留言区。
第二个是2015-2018年的棚改货币化浪潮，这一轮咱们号不少粉丝都是见证者。
观察发现：三四五线城市房价普遍在这一轮涨了50-70%，翻倍的较为少见。
而在2018年棚改货币化被踩刹车之后，不少城市就已经进入到横盘、阴跌调整的过程。
这个时间节点整整比全国市场进入盘整早了3年左右。
也就是说，本身没涨多少，还经历了那么多年调整，水份早就被抽得差不多了！
其次，这些城市的房产，前期炒作情绪不高、杠杆率有限。
绝大多数三四五线城市，当年的买家为本地客群+周边乡镇、农村地区务工人群。
整体而言是个高度本地化的市场，这就意味着其自住需求是绝对的主流。
至于开篇我提到的老同学，以及其它置换或想要置换一二线城市的老同学，究竟谁是三四五线城市的主流观点？我不知道，大家可以说说自己的想法。
但有一个事实却无可回避：正是有了一部分人坚守家乡打掩护，才成就了另一部分人套现离场升舱置换。
抛开情绪看数据，我们也能得出同样的结论——
截至2024年三季度末，一二线城市的居民杠杆率平均超73%，三四线城市居民杠杆率是55.4%。
这样的杠杆率搭配当地基数不高的房价与按揭额度，无疑在很大程度上抑制了这些城市二手房的抛售情绪，直接巩固了当地房价的夯实性。
最后，三四线城市依旧是乡镇甚至农村地区存量人口城镇化的主要发力者。
这里面主要有两股人群涌入：一个是今天还在乡镇或农村的老乡，另一个是一二线回流人群。
笔者曾与某大型民营房企做销售线中层的老同学聊过这事儿，得到的大致结论是：
真正的返乡置业人群贡献的购买力其实只占20-30%，剩下的则大多被本地改善与本地刚需包揽。
而本地刚需客里，绝大部分是周边乡镇和农村前来务工的人员。
这个事儿咱拿常识想想也不难理解——
今天还在十八线乡镇或者农村地区的老乡，有个学历、有点想法、有膀子力气，他想去一二线城市买房，其实挺有现实困难的；
但只要他们能有份相对稳定的工作，去买三四线城市总价百十万甚至几十万的房子，这个事儿其实并没那么难。
而真正流入一二线城市的购买力，反而是那些本就已经在三四线城市有房甚至有多套房的家庭。
要不信，大伙儿可以回老家自己逮人打听去，我要说错了咱打du都打点啥的…
事情这么一捋瞬间就清楚了，但我不得不说一个残酷的真相——
本轮楼市行情启动，很可能将这些三四线城市变成燃料！
这还真不是屁股决定脑袋，一拍脑门就来，大伙儿只需要考虑两个维度的事儿就得了：
一个是合理性，一个是可行性。
关于合理性，赞只需要考虑产业形态和财政贡献足矣。
在三四线城市最好的工作都有啥？公务员、事业编还有国有企业。
而这些企业主要从事的行业部门，我大致数了数有十个：钢铁、纺织、食品、建材、煤炭、冶金、机械、化工、日用品和玩具。
但凡有个家电组装或者整车生产流水线，那都得是坐拥高开区黄金地段的待遇。
站在国家的视角来看，这些行业当然不可或缺，但坦白说靠这些行业撑起地方财税基本盘与中产人群占绝大多数的“橄榄型社会“是不现实的。
宏观上看，这些行业要真能指得上，那国家每年鼓捣那么老些财政转移支付是图啥？
微观上看，这些行业要真赚得了钱，三四五线城市像我这样的背井离乡来杭州干啥？
我们老家有一国有大型企业，2007年招了一批工，其中相当一部分是本厂子弟，当年真是备受羡慕。
甚至当时有些周边村民因厂区扩建、土地被占，放弃补偿金，而选择让孩子进厂端上铁饭碗。
可后来呢？2007年月薪4000-5000元，小20年过去了，今年依旧拿这么多…
我们要跨过中等收入这道坎，必须要在一众门槛高、壁垒硬、附加值可观且延展链条较长的技术密集型、资金密集型产业上下血本！
这也是一二线城市与三四线城市拉开代差，最根本的底层逻辑。
此外，无论是一二线城市还是三四五线城市，在其地方财税体系当中，土地出让金收入都占据着举足轻重的地位。
截至2024年上半年末，全国TOP 20城市土地出让金收入已经占据全国土地出让金总额的约60%，如果将这份榜单拓展到TOP 30，其土地出让金占比甚至超过75%。
换句话说，三四五线城市土拍市场早就贡献不了多少出让金收入了！
在这种情况下，抓大放小去保住一二线城市的产业面、就业面、消费面和财政面，就显得刻不容缓。
再玩雨露均沾、无差别大水漫灌，不但财政负担重，而且也没啥必要。
就连住建部倪老板当着全国人民的面都已经发话了：虹吸效应是世界城市发展过程中出现的普遍现象…
官方都点名了，那还有啥说的？
另一方面，三四五线城市今天的人员存量与房地产泡沫化程度，刚好为一二线城市房地产再次逆势而上提供了可行性。
咱们前面已经说过，一二线城市楼市从2021年开始陆续进入调整期，且其自身伴随着较高的杠杆率和炒作情绪；
但本就杠杆率不高、炒作情绪较温和的三四线城市的调整期已整整持续了6年之久。
这样一来，低线城市与高线城市之间的总价差事实上一直在收窄。
由此，不同能级城市间的置换链条已经具备了重新发动的条件。
而我们国家的人口分布现状，似乎也在提醒我们：核心城市的人口量级其实远未触顶。
与全球其它国家对比一下就知道了——
日本，东京都市圈的人口规模约占总人口的26.9%；
韩国，首尔都市圈的人口规模约占总人口的50.7%；
英国，伦敦都市圈的人口规模约占总人口的32.84%；
法国，巴黎都市圈的人口规模约占总人口的19.0%；
墨西哥，墨西哥城的人口规模约占总人口的20%…
而中国目前集中在北京的人口仅占总人口的1.46%，四大一线城市人口加一起占总人口比重也只有5.6%。
截至2020年末，我国三线城市人口比例大致在34.8%，四线及以下城市人口比例为25.9%。
简而言之，基于存量人口再次分流的城市化进程路程还很长，热点城市房地产蕴藏的红利仍然有待兑现…
