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摘 要
目前预售住房市场面临的问题是大流行期间导致创纪录销售的疯狂时期的副产品。
2020年，加拿大的房地产市场十分火爆。
当年年末，Joe Baradziej决定在多伦多中城区绿树成荫的Leaside社区购买一套价值219.5万加元的预售公寓。他向开发商支付了43.9万加元的定金，相当于房价的20%。他购买的两居室公寓位于一栋八层豪华公寓楼的第五层，可以俯瞰多伦多的壮丽景色。
去年秋天，当大楼接近完工时，Baradziej先生为了申请抵押贷款，对房产进行了评估。让他没想到的是，房子还没住上，就已经降了几十万。这套公寓的评估价为160万加元，比他与开发商签订的购房合同价格低了27%。
贷款机构只会根据评估价值提供抵押贷款，因此Baradziej先生需要自行填补59.5万加元的差额。在开发商售出大楼90%的单位之前，他无法出售合同权利（即所谓的「转让销售」），这是业内的常见做法。
由于公寓市场低迷，Baradziej先生不愿冒险通过重新贷款现有房屋来弥补差额。最终，他决定放弃定金。
Joe Baradziej，来源：The Globe and Mail
「这其实就是个简单的数学问题，」他说，「我选择退出，反而是在省钱。」
开发商Gairloch曾向Baradziej先生发送了一封电子邮件，称其已与加拿大皇家银行（RBC）合作，提供所谓的「整体评估」服务。这种评估方式允许银行以原始合同价格对公寓进行评估，从而使像Baradziej先生这样的买家能够为其单位获得抵押贷款。然而，Baradziej先生拒绝了这一提议。
「我不愿意为一套我知道实际价值不符的房产申请抵押贷款，我不会这么做。」
Baradziej先生的处境是多伦多地区普遍现象的一个极端例子。
在2021年房价飙升、创下销售纪录的疯狂时期之后，过去一年中，预售公寓的销售几乎停滞。随着开发商陆续完成楼盘建设，许多房产陷入了「水下」状态，因为买家在过去同意支付的价格已高于当前的市场价值。
据评估师称，目前的评估价格通常比公寓的原始售价低10%至30%，这导致大量买家需要补足差额。如果他们无法补足差额，将失去定金，并可能因违约而被开发商起诉。
Sharp Appraisal的评估师Lorenzo Presutti说道：「我从未见过如此大幅度的价值下跌。」他在多伦多地区从事房产评估工作已超过20年。他的团队在2024年评估了约100套预售公寓。
这一问题在今年可能会进一步加剧。根据行业研究公司Urbanation Inc.的数据，多伦多和汉密尔顿地区预计将在今年完工的公寓楼总计达到30,793套，超过2024年创下的29,800套的纪录。
这种价值不匹配的现象并不仅限于高端预售公寓市场。评估师表示，他们在各类房产中都观察到了这一趋势。
例如，2020年1月，多伦多一套535平方英尺的一居室公寓以85万加元的价格售出。这栋位于Charles Street East 55号的建筑于2024年完工，而据经纪人称，该公寓的评估价仅为70万加元。
评估师依靠可比销售来帮助确定价值。他们会查看已经建成的公寓的销售情况，但如果这些可比例子并非近期建造的，那么它就不是一个理想的衡量标准。
评估师也可以查看在市场上销售的新单元，但这也不是一个完美的比较，因为这些单位可能会以抛售价格出售，而这些价格并不能反映真实市场情况，因为卖家迫切需要出售。
在销售很少的市场中，评估师必须更多地依赖活跃的挂牌信息，而当价值下跌时，评估师必须使用当前较低的销售价格。
一些买家像Mr. Baradziej一样放弃了他们的购买并失去了定金。其他买家则依赖家庭成员弥补差额，或依赖其他类型的融资。就算成功弥补差额并将单元出租，房主也可能每个月都在烧钱，因为他们的按揭支付和其他公寓费用高于他们能租到的租金。
这一切都对预售市场施加了更大的下行压力，投资者对该产品的兴趣已经不再。
当Baradziej决定购买Leaside单元时，他认为这可以成为一项投资，或者如果他卖掉自己目前居住的公寓，它也可以成为他的主要住所。
他的预售公寓原定于2022年9月准备好入住，但这一日期推迟了大约两年。在此期间，加拿大银行大幅加息，房地产市场放缓，按揭利率飙升，预售公寓的需求急剧下降。
他被告知可以在2024年8月开始入住公寓，同时Gairloch公司继续施工。
根据行业惯例，他需要支付占公寓维护费、物业税和未支付购买款项利息一部分的占用费。由于Mr. Baradziej的购房余额为175.6万加元，每月的占用费为13,000加元。
Baradziej支付了一次13,000加元，但随后停止付款，违约并失去了43.9万加元的定金。
Gairloch销售与市场营销总监Mike Rivait表示，RBC为大楼里的所有购房者提供了基于他们原始购买价格的评估和融资选项。Rivait先生表示，RBC的统一评估计划支持了购买价格，所有购房者都有通过RBC安排融资的选择。他还表示，大楼里的其他购房者没有遇到评估价值或融资方面的问题。
RBC表示，其评估基于特定时刻的市场状况。RBC房屋权益融资政策与监管管理副总裁Leah Robinson表示：「我们持续监控市场状况，并可能在情况需要时重新评估统一评估。」
资深评估师Damian Guiducci称，目前预售住房市场面临的问题是大流行期间导致创纪录销售的疯狂时期的副产品。
「购买预售公寓曾经是如此安全的事，」Guiducci先生说，他是Home Value Inc. Appraisal的业务发展总监，去年他的团队在多伦多地区评估了数十套预售公寓。「现在事情撞墙了，这就是后果。」
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