城市更新和城中村改造项目是当前城市发展中的重要议题，需要大量资金支持。目前，主要的资金来源包括财政投入、政策性银行和商业银行的低息长期信贷支持，以及城市更新基金等。在资金来源方面，财政投入是其中最主要的来源之一。根据城市更新实施方式和强度的不同，将城市更新项目主要分成综合整治类、有机更新类、拆除重建类三个类别，各类项目的更新强度和内容有明显差异，见下表。城市更新项目根据“更新程度”的不同，其投融资模式和资金来源也不同。一般而言，综合整治类项目，公益性较强，主要由政府主导进行实施，其投融资模式包括政府直接投资、政府专项债投资、政府授权国有企业等；资金来源主要为财政拨款、政府专项债等。拆除重建和有机更新类项目，经营及收益性较明显，资金需求较高，一般根据其经营特性采取政府与社会资本联合或纯市场化运作，见下表。近年来，国家持续加强地方政府专项债发行，每年增发4万亿元左右的专项债券，以充分发挥专项债资金对有效投资的引导、吸引和撬动作用，激励和带动全社会投资。专项债券作为政府投融资的“新宠儿”，与城市更新创新融合，充分挖掘城市空间价值，盘活存量，能有效激发市场积极性，吸引社会力量积极参与，推进城市补齐基础设施短板的进程。地方政府作为主体，通过城市更新专项债或财政资金+专项债形式进行投资。城市更新专项债券主要收入来源包括商业租赁、停车位出租、物管等经营性收入以及土地出让收入等。该种模式适用对象为项目具有一定盈利能力，能够覆盖专项债本息、实现资金自平衡。优势是专款专用，资金成本低，运作规范；劣势是专项债总量较少，投资强度受限，经营提升效率不高。（1）地方政府专项债券对应项目必须为政府主导投资有一定收益的公益性项目；组合使用专项债券和市场化融资的项目，发债需求不得超过政府支出责任。（2）房地产领域、置换债务以及完全可以商业化运作的项目不得发行专项债券。（3）项目自身无收益，还款来源全部为土地出让收入或作为还款来源的土地与项目无关联关系的视为不具备发行专项债券条件。（4）打包项目中公益性项目投资额占比低于60%或发债需求超过公益性项目投资总额的视为不具备发债条件。（5）未落实资本金来源或资本金比例低于《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号）相关规定的视为不具备发债条件；项目资本金不得全额通过发行专项债券筹集。（6）项目收益覆盖总债务本息倍数低于1.2倍，视为不具备发债条件（一般审核要求覆盖率在1.2以上）。（7）项目存在政府补贴作为收入来源的，扣除补贴部分，如项目自身收益无法满足偿债要求，视为不具备发债条件。（8）审批类项目须取得可研、初步设计批复；备案制项目需完成备案取得备案证明；项目须取得可研、初步设计、环评、水保、土地审批等相关文件，能尽快形成实物工作量。（9）项目能够产生持续稳定的反映为政府性基金收入或专项收入的现金流收入，且现金收入应当能够完全覆盖专项债券还本付息的规模。（10）已进入省财政PPP项目库的项目在退库完成前不支持发债。参考财政部印发《关于进一步做好地方政府债券发行工作的意见》（财库〔2020〕36号），为了明确优化地方债期限结构，合理控制筹资成本，专项债申请的基本规则如下：（1）地方专项债申请的期限一般为1年、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、30年。允许地方结合实际情况，采取到期还本、分年还本、提前还本等不同还本方式。（2）年度新增专项债券的平均发行期限应控制在10年以下（含10年），10年期以上的新增一般债券发行规模应当控制在当年新增一般债券发行总额的30%以下（含30%）。再融资一般债券发行期限应当控制在10年以下（含10年）。（3）新增专项债券到期后原则上由地方政府安排政府性基金收入、专项收入偿还，债券与项目期限不匹配的允许在同一项目周期内接续发行，再融资专项债券期限原则上与同一项目剩余期限相匹配。2023—2024年，发改委安排中央预算内投资、增发国债资金和超长期特别国债资金共超过4700亿，重点支持城市燃气、排水等地下管网改造和城镇老旧小区改造等城市更新项目。今后几年，城市更新仍是政府投资的支持重点，2025年也将继续加大力度。在两个1000亿项目清单和投资计划当中，城市更新占有一定的比例，主要安排城市燃气、供排水、供热等管网建设，突出人口规模大、密度高的重点城市和中心城区，重点支持在建工程和今年四季度可以开工的项目，推动解决燃气管网老化、城市内涝、供水管网漏损等突出问题。同时还要继续统筹加大中央预算内投资对城镇老旧小区改造、城中村改造、危旧住房改造等城市更新项目的支持力度。也要研究将老旧街区（老旧厂区）改造等有一定收益的城市更新项目纳入地方政府专项债支持范围。参考财政部发布的《关于加快地方政府专项债券发行使用有关工作的通知》（财预〔2020〕94号），对专项债发行工作与资金管理作出的要求。三严禁一坚持：严禁将新增专项债券资金用于置换存量债务；严禁将新增专项债券资金用于发放工资、单位运行费用、发放养老金、支付利息等经常性支出；严禁将专项债券资金用于商业化运作的产业项目、企业补贴等；坚持不安排土地储备项目、不安排产业项目、不安排房地产相关项目。2024年11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度。抓紧安排已发行未使用的新增专项债券资金投入使用，做好与近期下达批次的新增专项债券资金使用的衔接。依托地方政府债务管理信息系统，对专项债券的发行使用实施动态监控。既要督促加快专项资金的使用进度，尽快形成实物工作量，同时确保项目质量，提高债券资金使用绩效，决不能乱花钱。加快推进专项债券项目库公开，对组合使用专项债券和市场化融资的项目以及将专项债券作为资本金的项目要单独公开，发挥市场自律约束作用，以公开促规范、以公开防风险。![]()
团队专注于政府专项债、专项资金、特别国债以及财政绩效的研究与成果推广应用，已为全国各地方政府提供地方政府专项债券申报全流程辅导咨询服务、绩效体系建设与管理咨询服务。参与发行区域包括北京市、河北省、广东省、内蒙古自治区、山东省、陕西省、黑龙江省、辽宁省、湖南省、河南省、 广西省等地区，辅导项目百余项，总投资额达千亿元 。统筹各地方财政、发改等部门，以培训为依托，对项目进行遴选，根据项目实际情况，综合考虑项目期限、收益情况、债务年度分布等因素，通过提供政府债综合辅导咨询 ，以保障项目申报质量，并协助地方财政部门制 定政府专项债券的绩效管理评价体系，以规范专项债资金的使用。![]()
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项目总投资资金来源由两部分组成，发行政府专项债与地方财政资金配套（或实施单位自筹）。地方财政资金配套占总投资额的20%-30%作为项目资本金，且需要财政部门出具资本金承诺函。铁路、收费公路、干线和东部地区支线机场、内河航电枢纽和港口、城市停车场、天然气管网和储气设施、煤炭储备设施、城乡电网、新能源项目、水利、城镇污水垃圾收集处理、供排水、供热、供气、国家级产业园区基础设施、保障性住房、符合国家产业政策的重大集成电路产线及配套基础设施17个领域专项债可用于资本金。地方政府专项债券资金投向领域禁止类项目清单-全国通用禁止类![]()
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服务范围：![]()
还可提供以下咨询服务:1、规划和产业咨询服务：十五五规划、项目规划设计、产业规划等;2、政府投融资：政府专项债项目谋划申报、超长期特别国债项目谋划申报、中央预算内资金项目申报、特许经营项目全流程、EOD项目全流程、片区开发全流程、全域土地综合整治等咨询+培训服务;3、申报咨询服务：农业、文化旅游、住建、生态环保等领域中/省资金、示范项目、试点项目申报;4、绩效评价及评估服务：预算绩效事前评估及事后评价，政府专项债券事前评估及事后评价、PPP绩效评价及中期评估等;5、工程咨询服务：可行性研究报告、政府采购代理、工程造价等及全过程工程咨询;6、管理咨询：企业管理咨询、国企改革、平台公司转型等;7、顾问服务：区域经济高质量发展顾问、政府和企业投融资综合顾问等;
8、金融咨询:项目融资可研报告编制及金融机构资源对接，辅助融资到位;
9、其他专项服务：化债咨询、双碳咨询、REITs咨询等。
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