近年来，我国楼市风云变幻，不断牵动着亿万家庭的心。从一线城市的限购限贷政策，到三四线城市的去库存压力，房地产市场的每一次调整，都牵动着无数人的神经。今天，就来和大家聊聊：楼市大局已定，明年起，超过43%的家庭将会面临哪些重大问题？自2021年下半年以来，国内房地产市场进入深度调整期。这一轮调整，始于环京三四线城市，如涿州、廊坊的房价下跌，随后波及郑州、天津等二线城市，最终连北京、上海、深圳等一线城市也未能幸免。据统计，2021年全年房地产调控次数高达650次，力度之大前所未有。调控政策逐步取得效果，楼市拐点显现，市场步入长期调整期。![]()
房地产市场的调整不仅受到政策影响，还与经济环境和民众购房观念的变化密切相关。新冠疫情的持续冲击，导致各行各业不景气，老百姓收入减少或失业，支撑高房价的能力下降。同时，购房者的消费观念也变得更加理性，不再盲目跟风买房，而是更加注重实际需求和经济承受能力。根据最新的数据和市场分析，超过43%的家庭，特别是那些拥有两套及以上房产的家庭，在楼市调整期将面临以下三大问题：一是资产缩水。数据显示，房产占国内居民家庭总资产的77%，其余23%为金融资产。因此，房价一旦进入调整周期，拥有多套房产的家庭资产将首当其冲。以上海为例，有市民在2022年以400万购买的商品房，如今市场价已降至256万，短短两年多时间，资产缩水超过30%。未来，这种资产缩水的情况或将持续，给家庭带来巨大压力。![]()
二是变现困难。随着房地产市场赚钱效应的减弱，炒房客对后市的信心不足，二手房市场挂牌量激增。以上海、成都、重庆等大城市为例，二手房挂牌量均超过15万套，这导致二手房变现越来越难，甚至出现价格大幅下跌仍难以出售的情况。以上海静安区一套62平米的二手房为例，去年挂牌价520万，一年后降至400万仍未售出。三是断供风险。房价持续下跌和购房者收入减少的双重压力下，断供现象屡见不鲜。一方面，房价下跌导致购房者的首付款大幅缩水，部分投资炒房客选择断供；另一方面，疫情导致的收入减少或失业，使得部分购房者无力偿还房贷。断供不仅会导致银行收回房产并通过法院拍卖，还会将购房者列入失信人黑名单，对其生活和消费造成严重影响。![]()
以成都和重庆为例，近年来这两个城市的接盘者多为2019年之后或2021年之后的购房者，他们中的很多人购买了一套价值100万的房子，但几年下来亏损可能已达50万，首付款消失，银行利息仍在支付，而房产价值却严重缩水。要想弥补之前的亏损，需要等待房价止跌并大幅上涨，但这一过程充满不确定性。
对于那些拥有多套房产的家庭来说，楼市调整带来的压力更大。以一位拥有两套房产的上海市民为例，他的房产总价值在两年内缩水超过百万，家庭资产大幅减少，生活质量受到严重影响。同时由于二手房市场低迷，他的房产难以变现，资金链面临断裂的风险。![]()
尽管楼市调整给部分家庭带来了巨大压力，但政策层面仍在积极寻求市场稳定。2024年以来，政府接连出台多项政策，以促进市场复苏，包括降低首付比例、放宽限购政策、降低贷款利率等。这些政策在一定程度上提升了市场活跃度，部分城市甚至出现了销售额环比增长的情况。以2024年1-10月为例，中国房地产市场整体销售额虽然同比下降34.7%，但10月的销售额较9月环比增长67.45%，显示出市场在政策扶持下的反弹潜力。中海地产、保利置业等典型企业的销售增长尤为明显，市场回暖迹象明显。
政策的出台并不意味着市场会立即反弹至高点。政府当前的方针是实现市场的稳定，而非大幅回升。这意味着投资者和购房者仍需要保持理性，等待市场逐步复苏。![]()
小编认为，在楼市调整期，家庭应更加注重资产配置的多元化，避免将过多资金投入到房地产市场中。对于已经拥有多套房产的家庭来说，可以考虑通过出租或出售部分房产来降低风险；对于计划购房的家庭来说，则应更加理性地评估自己的经济承受能力和购房需求，避免盲目跟风买房。楼市大局已定，面对即将到来的挑战和机遇，我们需要保持冷静和理性，做好充分的准备和规划。只有这样，才能在楼市的风云变幻中立于不败之地。
