中国房地产市场的交易税负已经来到了历史上最低的阶段
编辑 | 余乐
11月13日傍晚，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，重点是加大住房交易环节契税优惠力度，降低土地增值税预征率下限。
新政公布后，中信证券发表研报称，当前中国房地产市场的交易税负已经来到了历史上最低的阶段，尤其是一线城市改善性需求的契税负担将大幅下降。
在契税方面，新政最大的改变在于：全国范围内购买首套房或者二套房，面积在90平方米以上、140平方米以下的，税率由首套1.5%、二套2%统一下调至1%；140平方米以上的，税率统一调整为首套1.5%、二套2%。
按照此前的政策，全国大部分城市90平方米以上的房屋契税已经统一为首套1.5%、二套2%，但北上广深这四大一线城市的政策有所不同：二套房不论面积多大，税率均为3%。
（新政前后房产契税对比；制图/辛晓彤）
举例而言，北上广深总价500万的房子，如果是90平方米以下的二套房，契税可以省10万元；90平方米-140平方米的二套房也可以省10万元，首套房可以省2.5万元；大于140平方米的二套房可省5万元。90平方米以下和140平方米以上的首套房，契税没有变化。
北上广深这四个城市以外，只有90平方米-140平方米住宅的购房者会获益。总价500万元的房子，首套可省2.5万元，二套可省5万元。
由此可以看出，此次契税新政最利好的是90平方米-140平方米住宅的购房者，以及北上广深的二套房购房者。
58安居客研究院院长张波表示，对于一二线城市来说，包括首套和改善，大量的需求都是集中在140平方米以下，契税的大幅优惠可以节省其买房支出。并且契税不同于房贷，需要在购房时一次性缴付，减少契税支出购房者的当下感受更为直接和明显。
2024年12月1日前购买住房，但于2024年12月1日后申报缴纳契税的，符合新发布公告规定的均可按新发布公告执行。
契税的缴纳时间因地区差异而有所不同。原则上，购房者不缴纳契税便拿不到房产证。
新政对增值税也做了调整，主要是取消了北上广深的“另行规定”，与全国其他地区适用统一的增值税政策，即两年以上免税。前提是该城市取消普通住宅和非普通住宅标准。
房屋增值税是对房屋在售卖过程中产生的增值部分征收的税费。现行规定下，北上广深之外的城市，购房者买房不足两年就要将其售出，需缴纳约为房屋售价5%的增值税；两年以上则免征增值税。北上广深的“非普通住宅”则另有规定。
所谓非普通住宅，一般指住宅建筑面积较大或用作商业用途的房子，例如别墅、高端公寓、花园洋房等。
若要出售购买两年以上的非普通住宅，需以销售收入减去购房收入，以其余额为增值额，计算征收增值税，征收率为5%。公式为应纳税额=（出售价-购置原价）÷（1＋5%）×5%。
以北京为例，若现价500万元，购买时原值300万元，则应缴增值税为（500-300）÷1.05×5%，即9.5万元。
按照新政，只要北京取消普通住宅与非普通住宅的区分，这9.5万元的增值税就可以省掉了。
今年7月，二十届三中全会指出要取消普通住宅和非普通住宅标准，部分地区已响应。9月20日，北京提出“适时取消”。
土地增值税方面，新政将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，东部地区从2%降到1.5%，中部和东北地区为从1.5%降到1%，西部地区从1%降到0.5%。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，近些年，随着房地产市场的持续调整，不少房地产项目的土地增值税实际税率已经明显降低，企业不少税费资金处于多缴状态，这部分资金如果不能及时退税，将增加企业的资金压力。
但张波认为目前下调的空间并不大，主要体现在预征层面的减少，这对于减少房企现金流压力层面将起到一定作用。
责编 | 秦李欣
题图 | 视觉中国
