物业公司是否有权禁止业主车辆进入小区？近年来，部分小区因停车位供应不足，不文明停车现象多发、易发。小区业主该如何通过业主公约或管理规约实现自治、物业公司如何进行合法又合理地管理等问题，亟待司法提供行为规范与价值指引。
日前，人民法院案例库入库参考案例《舒某泉、林某等诉浙江某物业管理有限公司衢州分公司等排除妨害纠纷案》，明确了如下规则：依据法律规定制定的管理公约或管理规约，对业主具有约束力。物业管理公司执行管理公约中，关于限制业主车辆自由进入小区之规定的物业服务行为，不属于妨害物权。业主请求排除妨害的，依法不予支持。
基本案情
物业公司阻止违规业主车辆进入起纠纷
舒某泉、林某等起诉称：物业公司自2019年5月起，无端阻拦原告等人的车辆进出该小区，其行为已构成侵权。请求法院判令物业公司允许原告驾驶的车辆自由进出案涉小区，排除妨害。
某物业公司辩称：其系依照约定履行物业管理责任，不存在侵权。
法院经审理查明：该小区建成后，因地面停车位仅有27个，不能满足全体业主车辆停放要求，导致部分业主将车辆停放在车位之外的小区道路上。2019年4月10日，当地消防、住建等部门经实地演练测试后发布《温馨告示》，载明：“案涉小区内道路上不应停放机动车辆，也无法增设机动车临时停车位”。为落实文明城市创建要求、加强小区车辆管理，某物业公司结合业主建议及此前当地信访部门调处意见，制定了《管理公约》，并由当地住建局等部门于2019年4月22日至25日向业主征求意见，在总计1003户业主中，赞同为727户。2019年4月26日，当地房管处、某社区对结果进行了公示，某物业公司开始按照上述《管理公约》内容对小区车辆进行管理。
根据该《管理公约》载明的内容，业主可持身份证等资料，到物业公司前台办理车辆信息登记并录入系统，所有登记车辆均可自由出入小区；小区路面27个地面停车位先到先得，停满后，有车库车位业主需将车辆停入地下车库，无车库车位业主需自行驶离小区；实行临时停靠制度，临时停靠时，车辆需打双闪，停靠时间不得超过30分钟；对违规停放的车辆，物业公司将进行文明劝阻，劝阻后仍不配合的，报综合执法局、公安交警及消防部门处理，出现类似行为累计三次的，删除车辆的识别信息。
《管理公约》实施后，因原告林某等驾驶的浙H16×××等车辆均违反上述《管理公约》累计三次以上，故物业公司依照《管理公约》规定将上述车辆的自动识别信息删除。此后，双方多次因为通行问题发生纠纷。另查明，某物业公司未删除原告舒某泉驾驶的浙H9S×××车辆的自动识别信息。
浙江省衢州市衢江区法院于2020年3月9日，作出（2019）浙0803民初3907号民事判决：驳回原告舒某泉、叶某等人的诉讼请求。宣判后，各原告均提起上诉。浙江省衢州市中级人民法院于2020年5月8日，作出（2020）浙08民终360号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
行使物权不得损害公共利益和他人合法权益
法院生效裁判认为，业主大会的决定，对业主具有约束力，业主应当遵守业主大会制定的管理规约。业主在行使物权时，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
本案中，某物业公司作为案涉小区的前期物业管理公司，为解决因车多位少引发的停车纠纷，在结合业主建议及当地信访部门调处意见的基础上，制定了《管理公约》，并经意见征集，获得三分之二以上的业主赞成，故上述《管理公约》对包括原告在内的小区业主均具有约束力。诉讼中，原告提出《管理公约》征求意见的结果不真实，但未提供证据证明，故对其所述意见不予采信。因原告林某等驾驶的浙H16×××等车辆多次不按规定停放，违反《管理公约》三次以上，且又拒绝签署自愿遵守《管理公约》的承诺书，为确保小区消防安全，物业公司依据《管理公约》对上述车辆实施管理，并无不当。
庭审中，物业公司明确提出，如原告书面承诺遵守《管理公约》，可以恢复其登记车辆的自动识别信息，使其进出小区不受影响，但上述原告仍明确表示拒绝遵守《管理公约》。这足以表明，原告驾驶的车辆之所以失去进出小区的便利，完全系其自身拒不承担文明停车的义务所致，由此导致的不利后果亦应当由其自行承担。至于原告舒某泉驾驶的浙H9S×××车辆通行问题，因物业公司辩称，其并未将该车的自动识别信息删除，而原告舒某泉、叶某亦未提供证据证明侵权事实存在，故对其诉讼请求亦不予支持。
权益提醒
合法有效的管理公约可以约束小区各方
经法定民主决策程序形成的业主公约、管理规约具有法律约束力。依据民法典相关规定，业主对于小区内共有部分享有共有和共同管理的权利，该权利的行使以全体业主普遍遵守依照法定的民主决议程序和方式制定或修改形成的业主公约、管理规约等方式实现。本案中，案涉《管理公约》经意见征集已获得三分之二以上的业主赞成通过，符合法定民主决策程序要求，故该《管理公约》对包括原告在内的全体小区业主均具有约束力。
物业公司依据合法有效的管理规约进行管理不属于妨害物权行为。依据民法典相关规定，物业公司根据业主的委托，依照物业服务合同约定对小区进行管理并接受业主的监督。民法典第九百四十二条，对合同编增设的“物业服务合同”这一典型合同中物业服务人的义务，作出了明确规定，因此，物业公司之所以能管理小区内相关业主的不当行为，其权利来源于业主的委托与授权。本案中，某物业公司对违反管理规定的车辆限制自由进入小区，本质上是执行业主的共同意志，意在维护公共安全，不构成对业主基本通行权利的损害，并非物权妨害行为。
物业公司依据管理公约进行管理应当符合比例原则。民法典第二百八十条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”可见，我国法律在强调业主自治的同时，还赋予了法院对业主管理公约进行审查的权力。而物业公司在依据管理公约开展管理过程中，仍然要遵循比例原则，确保不侵犯业主的基本权益，这是对物业公司管理行为的合理监督与约束。
■转自：河北工人报
