2024年住宅作为住所（经营场所） 时需注意事项及待明确问题
学术
2024-07-05 09:27
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《山东省市场主体住所（经营场所）登记管理办法》自5月1日起实施。根据《山东省市场主体住所（经营场所）登记管理办法》第七条的规定，以下是关于将住宅用作住所（经营场所）的具体要求和注意事项：- 住宅作为市场主体的住所（经营场所）时，不适用申报承诺制。市场主体必须提供相关的合法使用证明和邻里同意等材料。-购房合同或租赁合同：如果是购买的住宅，提供购房合同；如果是租赁的住宅，提供租赁合同。-有利害关系业主一致同意的证明材料：包括邻居、物业管理的同意书，确保在住宅中开展经营活动不会影响其他住户的权益或违反物业管理规定。-使用住宅作为经营场所必须遵守有关土地使用、建筑规划和消防安全等方面的法律法规。- 经营活动不得改变住宅的原有用途，不能对周围居民的正常生活造成影响。- 准备好房屋产权证明、购房合同或租赁合同，以及有利害关系业主一致同意的证明材料。- 向市场监管部门提交住所（经营场所）登记申请，并附上所有准备好的证明材料。- 市场监管部门对提交的材料进行审查，核实其合法性和真实性。- 审查通过后，市场监管部门将核准住所（经营场所）登记，办理相关手续。- 登记完成后，市场主体应按规定在指定媒体上公告新的住所（经营场所），并向税务、银行等相关部门备案，确保信息一致性和完整性。- 在住宅中从事经营活动时，必须确保活动合法合规，不影响其他居民的正常生活，遵守物业管理规定和社区规范。- 在住宅中经营需特别注意消防安全，确保符合消防安全标准，安装必要的消防设施。- 经营活动应遵守环保要求，不得产生噪音、废气、废水等污染，影响周围环境。在住宅中设立市场主体的住所（经营场所）需要特别注意合规性，必须提供完整的合法使用证明和相关利害关系人的同意证明。严格按照规定办理登记手续，确保在法律框架内合法经营，维护邻里关系和社区和谐。“有利害关系业主”是指在住宅用作住所（经营场所）时，可能会受到影响或与此决定有直接利益关系的住宅所有者或使用者。具体来说，有利害关系业主通常包括以下几类人：-直接邻居：如楼上、楼下、同一楼层的住户。这些住户会因为经营活动可能带来的噪音、人员流动、安全隐患等直接受到影响。-同一栋楼的其他业主：尽管不在同一楼层，但由于共享公共设施（如电梯、楼道）和建筑结构，他们也可能受到经营活动的影响。- 物业管理公司或业主委员会：负责住宅区的管理和维护，他们需要确保住宅区的用途符合相关法规和社区规定，并且经营活动不会破坏公共秩序或影响其他住户的正常生活。- 临近住户：虽然不在同一单元，但在同一社区或相邻建筑内的住户可能也会因经营活动（如商业噪音、排放物）受到影响。-租户：如果住宅是出租的，租户作为实际使用者，也可能对经营活动有意见和关注。在将住宅用作经营场所时，市场主体需要提供有利害关系业主一致同意的证明材料。这些材料通常包括：-由有利害关系的业主签字的书面同意书，明确表示他们同意该住宅作为经营场所使用。-如果涉及多位业主，可以通过召开业主会议，形成会议决议，并由参与业主签字确认。-由物业管理公司或业主委员会出具的证明，确认他们已知晓并同意该住宅作为经营场所使用。理解“有利害关系业主”需要从地理位置、影响程度和利益相关性几个方面来考量。在实际操作中，确保获得这些业主的同意并提供相关证明材料，是合法使用住宅作为经营场所的关键步骤。这样做不仅符合《山东省市场主体住所（经营场所）登记管理办法》的要求，也有助于维护社区和谐，减少潜在的法律纠纷和管理问题。五、民法典及相关法律法规对于“有利害关系业主”的界定5.1民法典第279条规定住宅改为经营性用房的条件：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”5.2 关于有利害关系的业主，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条作出了较为清晰的认定，即“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。网上有作者发文认为：“建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”据此，应当根据经营性用房用途的不同，影响范围和影响程度的不同，具体分析确定。一般而言，相邻业主是有利害关系的业主。影响范围越广，影响程度越深时，不论是否为隔壁的业主，还是相邻或者不相邻的业主，凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主，都是有利害关系的业主。利害关系的业主同意住改商，应当作出明确的意思表示，不能采用默示同意的规则。而且有利害关系的业主必须一致同意住改商。未经有利害关系的业主一致同意便进行住改商，有利害关系的业主有权行使物权请求权或者侵权请求权获得私法上的保护。”5.3 在山东省市场监督管理界（知识产权局）官网，潍坊滨海经济技术开发区行政审批服务局 王志宁作为专家解读该文件时回复如下：
问如何确定住改商时哪些人属于“有利害关系的业主”？答：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年）》第十一条规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。因此，本栋建筑内其他业主属于有利害关系的业主。在建筑区划内、本栋建筑外的业主如有异议的应由业主通过司法途径确认。1. 本栋建筑内其他业主，以产权登记为准还是需要与该业主同住的所有家庭成员？2.本栋建筑内出租的房产，除了业主以外，承租户是否属于有利害关系的业主？3.对于在民法典和/或本办法生效前，已经办理住改商的企业，市场监督管理部门有无要求整改措施？即第12条第2款，市场监督管理部门的执行情况或执行计划？
